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  • 綠地張玉良:做最懂政府的企業(yè) 做政府想做的事情

    2012年07月20日 14:36
    來源:贏商網(wǎng)
    綠地張玉良:做最懂政府的企業(yè) 做政府想做的事情 美多商務(wù)花園
        7月初,《財(cái)富》500強(qiáng)出爐最新榜單,其中新出現(xiàn)的一個名字,在國內(nèi)地產(chǎn)界引起觸動。
     
      上榜者綠地,在其過去發(fā)展的20年中,并未能像萬科那樣長年盤踞住宅地產(chǎn)界的標(biāo)桿位置,亦無萬達(dá)廣場四處開花的風(fēng)光無限,但卻超越了那兩家早在1988年就涉水地產(chǎn)的大鱷 ,率先以房企身份,進(jìn)入“全球最大”的序列。   
     
      “綠地的理念,就是做政府想做的事,做市場需要的事。”這是綠地集團(tuán)董事長張玉良常掛嘴邊的一句話。也基于此,綠地形成了其商業(yè)模式的核心,從大規(guī)模建造住宅片區(qū),到深度參與保障房建設(shè),再到轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)并以超高層建筑為明星產(chǎn)品,綠地似乎總能讓地方政府深為認(rèn)同、盛情相迎。
     
      “頭十年,做到全國500強(qiáng),第二個十年,做到世界500強(qiáng),綠地是在轉(zhuǎn)型中成長起來的。”張玉良說。
     
      然而,某種程度上支撐了過去十年地產(chǎn)狂歡的土地財(cái)政,似乎已走到盡頭。在此深度調(diào)控期,正當(dāng)多數(shù)人認(rèn)為“黃金年代”已然不再,這家公司仍然在全國加速布局。一年十幾個大型項(xiàng)目,動輒數(shù)百億元投資計(jì)劃,其背后的信心,來自張玉良對城市化持續(xù)所帶來機(jī)會的樂觀。
     
      綠地是國內(nèi)房產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)中首個進(jìn)入世界500強(qiáng)的,應(yīng)該說多元化模式是個重要因素,做大必須要多元嗎?
     
      張玉良:
     
      我認(rèn)為企業(yè)做大了之后,多元化是管控風(fēng)險(xiǎn)的很好的手段。
     
      綠地一直堅(jiān)定將房地產(chǎn)作為主業(yè),第一支柱地位不動搖。從業(yè)務(wù)構(gòu)成看,房地產(chǎn)銷售規(guī)模約占集團(tuán)總規(guī)模近50%,利潤的比例在70%左右。
     
      另一個支柱能源產(chǎn)業(yè),發(fā)展勢頭也很快。未來四年中,地產(chǎn)規(guī)模要翻一番,能源也要翻一番。到“十二五”末,房地產(chǎn)和能源的銷售收入,都要達(dá)到2000億元。
     
      我們把實(shí)業(yè)和金融結(jié)合起來做,將金融作支撐。依托公司市場化優(yōu)勢和上海作為國際金融中心優(yōu)勢,希望未來三年左右,把城商行做到行業(yè)中等規(guī)模以上,以它為基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)金融投資、信托、典當(dāng)、小貸、基金等業(yè)務(wù)的加速成長,在金融資產(chǎn)總規(guī)模上做到5000億以上。
     
      商住產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)的多元化方面,綠地也是較早的,目前的結(jié)構(gòu)和未來的預(yù)期是怎樣的?
     
      張玉良:
     
      綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)不完全是以住宅為主了,去年是住商七三開,今年是六四開,未來幾年這個比例要倒過來。有人說未來商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場,我很贊同,過去兩年我們也早就這么做了,是調(diào)結(jié)構(gòu)的增長,也是滿足了市場的要求。
     
      目前商業(yè)部分總體持售比基本上是三七開,具體的比例一看企業(yè)層面現(xiàn)金流,二看項(xiàng)目現(xiàn)金流。比如說這個商業(yè)項(xiàng)目,想多回點(diǎn)現(xiàn)金流,就多賣掉一點(diǎn),但是有底線的,核心部分不能賣,持有的主要是酒店和商場,出售辦公樓和一般商業(yè)設(shè)施。
     
      綠地商業(yè)地產(chǎn)有個核心要素是超高層,現(xiàn)在進(jìn)展如何?
     
      張玉良:
     
      超高層是綠地在綜合地產(chǎn)開發(fā)方面的品牌,現(xiàn)在已經(jīng)有17棟綠地中心超高層,目前,全國300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地集團(tuán)投資建造的,在世界十大高樓中,綠地集團(tuán)旗下就有3個,未來每年還都將有2—3棟綠地中心竣工。
     
      為什么做超高層,一是城市應(yīng)該從長大到長高,城市要有制高點(diǎn),它也代表當(dāng)?shù)刂髁魅巳旱脑竿?;二是城市發(fā)展基于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,很多地區(qū)具備了建造超高層的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ);三是行業(yè)技術(shù)已經(jīng)成熟;四是綠地具備這樣的品牌能力,建造300米高樓對綠地而言已經(jīng)是常規(guī)技術(shù)。
     
      我希望把綠地的超高層插滿中國重要城市,原則上省會城市,經(jīng)濟(jì)總量比較高的其他城市,比如200萬以上人口,GDP 3000億以上的地區(qū),我認(rèn)為都可以建造超高層。
     
      超高層投資回收周期比較長,沉淀資金比較多,綠地做這個如何把控風(fēng)險(xiǎn)?
     
      張玉良:
     
      超高層的盈利模式,有一種是全部持有,長期經(jīng)營,按照目前趨勢經(jīng)營狀況大概需要15—16年回收。
     
      綠地的模式不一樣,是核心部分留下,其他賣掉。第一年做基礎(chǔ),第二年上部做完,達(dá)到預(yù)售條件就賣掉,2—3年就回收成本。持有的物業(yè),又可以向銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款,再繼續(xù)發(fā)展新的項(xiàng)目。
     
      有人質(zhì)疑我們超高層的消防、安全、錢,錢的問題前面說過了,消防和安全問題,現(xiàn)在全世界已經(jīng)非常成熟了,比普通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)更高、更為安全。
     
      有種說法是城市化結(jié)束后,行業(yè)重心可能從一手房轉(zhuǎn)向二手房交易,今后在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在城市化中的機(jī)會,你怎么看?
    張玉良:
     
      從房地產(chǎn)的規(guī)律看,中國還有N多年可以做,首先我們國家住房制度改革,通過市場來配置住房的政策沒有變過;第二,我們的城市化,現(xiàn)在才60%多一點(diǎn),不到70%,還有很多的城市要積聚人口;第三,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,調(diào)結(jié)構(gòu)、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是重要的發(fā)展方向,因此,商業(yè)地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間,現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這三條決定了我們中國未來十年地產(chǎn)依舊會很好。
     
      今年四五月份為什么會回暖?首先是經(jīng)濟(jì)規(guī)律在起作用,政策只是一方面,但歸根結(jié)底還是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律說了算。
     
      現(xiàn)在中央提倡改變地方發(fā)展對土地財(cái)政的依賴,你講綠地是在轉(zhuǎn)型中成長起來的,今后十年,綠地如何將地方政府經(jīng)營城市理念的變化,與自身經(jīng)營相結(jié)合?
     
      張玉良:
     
      綠地是最懂政府的開發(fā)企業(yè),我們的理念就是做政府想做的事情,這里“政府”不是僅指政府機(jī)構(gòu),政府代表了這個地區(qū)和它的老百姓,他們的想法是主流。在這種理念下,我們還需要用市場行為去做事情。
     
      我們主要是按照地方的需求來轉(zhuǎn)型,很多城市提倡發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),我們就大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體,有些人說,現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不行了,每個行業(yè)都會有不行的,就看你有沒有競爭力。我認(rèn)為綠地做辦公樓,是全國最好的之一。
     
      在調(diào)控期,你們還不斷有項(xiàng)目敲定的消息傳出來。
     
      張玉良:
     
      綠地現(xiàn)在在外地做大量的商業(yè)地產(chǎn),今年二季度,大概開工了十幾個項(xiàng)目?,F(xiàn)在這段時間就是土地低價(jià)沒人要,甚至流標(biāo)。沒人要正好,我要。商業(yè)地產(chǎn)更沒人做,那好,商業(yè)地產(chǎn)不是政府要做嗎,政府要找人投,你給我。
     
      中央講穩(wěn)增長是當(dāng)前最重要的任務(wù),也是長期的任務(wù),穩(wěn)增長首先要穩(wěn)投資,外貿(mào)已經(jīng)不行了,消費(fèi),從長遠(yuǎn)來講拉動中國經(jīng)濟(jì)是可持續(xù)的,但現(xiàn)在作用還不夠。所以目前還需靠投資,投資靠什么?投資靠大企業(yè)。所以從二季度以來,我們大規(guī)模地投,遍地開花。接下來三季度還有幾十個項(xiàng)目要開工。我們主動承擔(dān)中央穩(wěn)增長的責(zé)任,這是我們的責(zé)任,當(dāng)然也是我們發(fā)展的空間。
     
      別人都缺錢,你不缺錢嗎?
     
      張玉良:
     
      前面也說到,主要是商業(yè)模式,出售的部分能夠快速回籠資金,核心資產(chǎn)還可以抵押貸款。
     
      綠地近兩年在海外布局,你們國際化的思路是什么?
     
      張玉良:
     
      我們一直說綠地做政府想做的事,海外布局也是政府的意愿。我們要利用國內(nèi)外資源,做好配置。首先是利用外部的資源和市場,比如說,海南島一塊地的價(jià)格,夠買十塊東南亞旅游島,我們當(dāng)然選擇在更好更便宜的地方拿地。同樣重要的是,利用好中國的資源和市場,比如我們到韓國開發(fā)健康醫(yī)療城項(xiàng)目、澳洲擬建留學(xué)生公寓,包括德國法蘭克福、西班牙馬德里的高級酒店經(jīng)營權(quán)互換,都是針對身居異鄉(xiāng)的中國人,70%將賣給中國人。海外布點(diǎn)的關(guān)鍵是在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下,利用好中國的資源,做好中國市場的延伸。
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