7月初，《財(cái)富》500強(qiáng)出爐最新榜單，其中新出現(xiàn)的一個名字，在國內(nèi)地產(chǎn)界引起觸動。

 

　　上榜者綠地，在其過去發(fā)展的20年中，并未能像萬科那樣長年盤踞住宅地產(chǎn)界的標(biāo)桿位置，亦無萬達(dá)廣場四處開花的風(fēng)光無限，但卻超越了那兩家早在1988年就涉水地產(chǎn)的大鱷 ，率先以房企身份，進(jìn)入“全球最大”的序列。 　 

 

　　“綠地的理念，就是做政府想做的事，做市場需要的事。”這是綠地集團(tuán)董事長張玉良常掛嘴邊的一句話。也基于此，綠地形成了其商業(yè)模式的核心，從大規(guī)模建造住宅片區(qū)，到深度參與保障房建設(shè)，再到轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)并以超高層建筑為明星產(chǎn)品，綠地似乎總能讓地方政府深為認(rèn)同、盛情相迎。

 

　　“頭十年，做到全國500強(qiáng)，第二個十年，做到世界500強(qiáng)，綠地是在轉(zhuǎn)型中成長起來的。”張玉良說。

 

　　然而，某種程度上支撐了過去十年地產(chǎn)狂歡的土地財(cái)政，似乎已走到盡頭。在此深度調(diào)控期，正當(dāng)多數(shù)人認(rèn)為“黃金年代”已然不再，這家公司仍然在全國加速布局。一年十幾個大型項(xiàng)目，動輒數(shù)百億元投資計(jì)劃，其背后的信心，來自張玉良對城市化持續(xù)所帶來機(jī)會的樂觀。

 

　　綠地是國內(nèi)房產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)中首個進(jìn)入世界500強(qiáng)的，應(yīng)該說多元化模式是個重要因素，做大必須要多元嗎？

 

　　張玉良：

 

　　我認(rèn)為企業(yè)做大了之后，多元化是管控風(fēng)險(xiǎn)的很好的手段。

 

　　綠地一直堅(jiān)定將房地產(chǎn)作為主業(yè)，第一支柱地位不動搖。從業(yè)務(wù)構(gòu)成看，房地產(chǎn)銷售規(guī)模約占集團(tuán)總規(guī)模近50%，利潤的比例在70%左右。

 

　　另一個支柱能源產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭也很快。未來四年中，地產(chǎn)規(guī)模要翻一番，能源也要翻一番。到“十二五”末，房地產(chǎn)和能源的銷售收入，都要達(dá)到2000億元。

 

　　我們把實(shí)業(yè)和金融結(jié)合起來做，將金融作支撐。依托公司市場化優(yōu)勢和上海作為國際金融中心優(yōu)勢，希望未來三年左右，把城商行做到行業(yè)中等規(guī)模以上，以它為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)金融投資、信托、典當(dāng)、小貸、基金等業(yè)務(wù)的加速成長，在金融資產(chǎn)總規(guī)模上做到5000億以上。

 

　　商住產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)的多元化方面，綠地也是較早的，目前的結(jié)構(gòu)和未來的預(yù)期是怎樣的？

 

　　張玉良：

 

　　綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)不完全是以住宅為主了，去年是住商七三開，今年是六四開，未來幾年這個比例要倒過來。有人說未來商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場，我很贊同，過去兩年我們也早就這么做了，是調(diào)結(jié)構(gòu)的增長，也是滿足了市場的要求。

 

　　目前商業(yè)部分總體持售比基本上是三七開，具體的比例一看企業(yè)層面現(xiàn)金流，二看項(xiàng)目現(xiàn)金流。比如說這個商業(yè)項(xiàng)目，想多回點(diǎn)現(xiàn)金流，就多賣掉一點(diǎn)，但是有底線的，核心部分不能賣，持有的主要是酒店和商場，出售辦公樓和一般商業(yè)設(shè)施。

 

　　綠地商業(yè)地產(chǎn)有個核心要素是超高層，現(xiàn)在進(jìn)展如何？

 

　　張玉良：

 

　　超高層是綠地在綜合地產(chǎn)開發(fā)方面的品牌，現(xiàn)在已經(jīng)有17棟綠地中心超高層，目前，全國300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地集團(tuán)投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個，未來每年還都將有2—3棟綠地中心竣工。

 

　　為什么做超高層，一是城市應(yīng)該從長大到長高，城市要有制高點(diǎn)，它也代表當(dāng)?shù)刂髁魅巳旱脑竿?；二是城市發(fā)展基于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多地區(qū)具備了建造超高層的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；三是行業(yè)技術(shù)已經(jīng)成熟；四是綠地具備這樣的品牌能力，建造300米高樓對綠地而言已經(jīng)是常規(guī)技術(shù)。

 

　　我希望把綠地的超高層插滿中國重要城市，原則上省會城市，經(jīng)濟(jì)總量比較高的其他城市，比如200萬以上人口，GDP 3000億以上的地區(qū)，我認(rèn)為都可以建造超高層。

 

　　超高層投資回收周期比較長，沉淀資金比較多，綠地做這個如何把控風(fēng)險(xiǎn)？

 

　　張玉良：

 

　　超高層的盈利模式，有一種是全部持有，長期經(jīng)營，按照目前趨勢經(jīng)營狀況大概需要15—16年回收。

 

　　綠地的模式不一樣，是核心部分留下，其他賣掉。第一年做基礎(chǔ)，第二年上部做完，達(dá)到預(yù)售條件就賣掉，2—3年就回收成本。持有的物業(yè)，又可以向銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款，再繼續(xù)發(fā)展新的項(xiàng)目。

 

　　有人質(zhì)疑我們超高層的消防、安全、錢，錢的問題前面說過了，消防和安全問題，現(xiàn)在全世界已經(jīng)非常成熟了，比普通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)更高、更為安全。

 

　　有種說法是城市化結(jié)束后，行業(yè)重心可能從一手房轉(zhuǎn)向二手房交易，今后在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在城市化中的機(jī)會，你怎么看？

張玉良：

 

　　從房地產(chǎn)的規(guī)律看，中國還有N多年可以做，首先我們國家住房制度改革，通過市場來配置住房的政策沒有變過；第二，我們的城市化，現(xiàn)在才60%多一點(diǎn)，不到70%，還有很多的城市要積聚人口；第三，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，調(diào)結(jié)構(gòu)、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是重要的發(fā)展方向，因此，商業(yè)地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這三條決定了我們中國未來十年地產(chǎn)依舊會很好。

 

　　今年四五月份為什么會回暖？首先是經(jīng)濟(jì)規(guī)律在起作用，政策只是一方面，但歸根結(jié)底還是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律說了算。

 

　　現(xiàn)在中央提倡改變地方發(fā)展對土地財(cái)政的依賴，你講綠地是在轉(zhuǎn)型中成長起來的，今后十年，綠地如何將地方政府經(jīng)營城市理念的變化，與自身經(jīng)營相結(jié)合？

 

　　張玉良：

 

　　綠地是最懂政府的開發(fā)企業(yè)，我們的理念就是做政府想做的事情，這里“政府”不是僅指政府機(jī)構(gòu)，政府代表了這個地區(qū)和它的老百姓，他們的想法是主流。在這種理念下，我們還需要用市場行為去做事情。

 

　　我們主要是按照地方的需求來轉(zhuǎn)型，很多城市提倡發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，我們就大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體，有些人說，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不行了，每個行業(yè)都會有不行的，就看你有沒有競爭力。我認(rèn)為綠地做辦公樓，是全國最好的之一。

 

　　在調(diào)控期，你們還不斷有項(xiàng)目敲定的消息傳出來。

 

　　張玉良：

 

　　綠地現(xiàn)在在外地做大量的商業(yè)地產(chǎn)，今年二季度，大概開工了十幾個項(xiàng)目?，F(xiàn)在這段時間就是土地低價(jià)沒人要，甚至流標(biāo)。沒人要正好，我要。商業(yè)地產(chǎn)更沒人做，那好，商業(yè)地產(chǎn)不是政府要做嗎，政府要找人投，你給我。

 

　　中央講穩(wěn)增長是當(dāng)前最重要的任務(wù)，也是長期的任務(wù)，穩(wěn)增長首先要穩(wěn)投資，外貿(mào)已經(jīng)不行了，消費(fèi)，從長遠(yuǎn)來講拉動中國經(jīng)濟(jì)是可持續(xù)的，但現(xiàn)在作用還不夠。所以目前還需靠投資，投資靠什么？投資靠大企業(yè)。所以從二季度以來，我們大規(guī)模地投，遍地開花。接下來三季度還有幾十個項(xiàng)目要開工。我們主動承擔(dān)中央穩(wěn)增長的責(zé)任，這是我們的責(zé)任，當(dāng)然也是我們發(fā)展的空間。

 

　　別人都缺錢，你不缺錢嗎？

 

　　張玉良：

 

　　前面也說到，主要是商業(yè)模式，出售的部分能夠快速回籠資金，核心資產(chǎn)還可以抵押貸款。

 

　　綠地近兩年在海外布局，你們國際化的思路是什么？

 

　　張玉良：

 

　　我們一直說綠地做政府想做的事，海外布局也是政府的意愿。我們要利用國內(nèi)外資源，做好配置。首先是利用外部的資源和市場，比如說，海南島一塊地的價(jià)格，夠買十塊東南亞旅游島，我們當(dāng)然選擇在更好更便宜的地方拿地。同樣重要的是，利用好中國的資源和市場，比如我們到韓國開發(fā)健康醫(yī)療城項(xiàng)目、澳洲擬建留學(xué)生公寓，包括德國法蘭克福、西班牙馬德里的高級酒店經(jīng)營權(quán)互換，都是針對身居異鄉(xiāng)的中國人，70%將賣給中國人。海外布點(diǎn)的關(guān)鍵是在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下，利用好中國的資源，做好中國市場的延伸。