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  • 房企信托融資逾700億 中小房企兌付風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒓斜l(fā)

    2012年07月23日 15:05
    來源:贏商網(wǎng)
    房企信托融資逾700億 中小房企兌付風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒓斜l(fā) 美多商務(wù)花園
        “7月份,公司接觸了好幾家想做信托產(chǎn)品的房企,其中不乏大型知名房企,甚至有央企。”某信托機(jī)構(gòu)內(nèi)部資深人士向記者透露,融資額度不同,年限多為2年期以內(nèi),種類多為貸款類集合資金信托,有的信托期限相對(duì)自由,既可以延期也可以提前終止。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),今年3、4季度兌付金額或超1200億。國泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3季度信托兌付達(dá)到全年高峰為716億元。事實(shí)上,在所有的信托類型中,房地產(chǎn)信托在3季度的兌付規(guī)模是最高的。
     
      值得一提的是,用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資規(guī)模達(dá)701.61億元,占信托產(chǎn)品融資總規(guī)模比重為22%。對(duì)此,上述資深人士向記者表示,在第3季度的信托兌付高峰時(shí)期,不少房企新一輪借道信托融資輸血的步伐開始加快,動(dòng)作頻繁,這意味著有些房企可能是借助新債償還舊債,需要警惕風(fēng)險(xiǎn)。
     
      信托融資動(dòng)作密集
     
      進(jìn)入7月份,多家房企信托融資動(dòng)作不斷。7月3日,萬通地產(chǎn)宣布,為旗下全資子公司天地置業(yè)提供擔(dān)保,向華潤深國投信托申請(qǐng)信托貸款1億元,期限12個(gè)月。
     
      7月9日,向來鮮有信托融資動(dòng)作的合生創(chuàng)展通過中投信托,發(fā)起了2億元-4.5億元集合資金信托計(jì)劃,所獲資金將用于北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司旗下的“合生麒麟社”項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè),為期18-24個(gè)月。7月11日,中信地產(chǎn)委托英大信托為旗下北京中信新城逸海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集資約3.6億元,用于大興亦莊新城X1-3項(xiàng)目西區(qū)建設(shè)。
     
      值得一提的是,不管是A股上市公司,甚至在港上市的內(nèi)房企也頻頻借助信托產(chǎn)品融資。據(jù)悉,碧桂園今年以來已通過中鐵信托,為旗下武漢、內(nèi)蒙古、如山湖等地的酒店業(yè)務(wù)融資4筆,涉及資金達(dá)4億元,收益率最高者超過11%。
     
      更為值得注意的是,據(jù)消息人士向本報(bào)記者透露,中糧地產(chǎn)也正在洽談一筆3億元的信托融資,據(jù)悉融資期限初步設(shè)為2年,可延期或者提前終止,預(yù)期年化收益率為9%,主要用于旗下5個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營。
     
      除此之外,據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周(7月9日-7月15日)內(nèi),僅投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品就有8款發(fā)行,共募集資金23.49億元,占報(bào)告期信托產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模的比例為22.80%。
     
      警惕“新債換舊債”風(fēng)險(xiǎn)
     
      “信托產(chǎn)品發(fā)行成本是根據(jù)企業(yè)資質(zhì)等各種因素判斷的,如果年收益率達(dá)到9%,那么其發(fā)行成本肯定是要高于這一比例的。舉例來說,收益率在11%以上的信托,成本要高于15%。”上述信托機(jī)構(gòu)的資深人士向本報(bào)記者表示,這意味著一些企業(yè)不惜高成本發(fā)行信托產(chǎn)品融資,可能是用于正常項(xiàng)目經(jīng)營。不過這也很容易讓業(yè)內(nèi)聯(lián)想到“救急”,企業(yè)資金鏈緊張,需要現(xiàn)金輸血。當(dāng)然,甚至可能是企業(yè)用于還債的。
     
      事實(shí)上,借新債換舊債而導(dǎo)致項(xiàng)目陷入死循環(huán)的前例不是沒有的。據(jù)記者了解,天津的星耀五洲項(xiàng)目就是一直靠高成本的信托融資支撐的,在一度傳出“破產(chǎn)”傳言之后,甚至又傳出因資金鏈斷裂而“停工”的消息。有業(yè)內(nèi)人士指出,顯而易見,其過度依賴信托融資的經(jīng)營模式已經(jīng)成為其項(xiàng)目開發(fā)的軟肋。如果接下來無法得到妥善解決的話,各種問題將集中爆發(fā),甚至項(xiàng)目成為爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)也將增加。
     
      不過,據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士表示,雖然有個(gè)別項(xiàng)目一度陷入信托債務(wù)危機(jī)而重組,不過目前來看,房地產(chǎn)信托兌付整體形勢(shì)還是比較平穩(wěn)的。
     
      值得一提的是,高和投資副總陳方勇曾對(duì)媒體表示,“風(fēng)險(xiǎn)主要出現(xiàn)在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)中,因?yàn)榇蟮钠髽I(yè)仍然有騰挪的空間,短期的壓力相對(duì)較小”。
     
      對(duì)此,鏈家地產(chǎn)市場研究部常清向記者表示,從上半年上市房企披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)看,業(yè)績分化明顯,部分房企仍面臨較為嚴(yán)峻的還款壓力,尤其是經(jīng)營狀態(tài)欠佳的小房企。而今年上半年利潤大幅下降或虧損的浙江廣廈、ST珠江、中國寶安、在二季度和三季度再次通過信托途徑大量融資,在下半年政策、市場走向并沒有十分明確的情況下,或面臨更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。未來除了資金管理公司外,大開發(fā)商接手中小開發(fā)商項(xiàng)目可能會(huì)逐漸增多。
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