7月21日，記者從山東省濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，經(jīng)濰坊市政府第七次常務(wù)會議研究通過，《濰坊市城市商品房預(yù)售管理辦法》已經(jīng)正式發(fā)布，將于今年8月1日起施行。較之前已經(jīng)實行了約12年的老辦法，新辦法明確了商品房預(yù)售管理部門和職責(zé)分工，對商品房取得預(yù)售證的申請條件更加具體，規(guī)定建設(shè)投資不足工程總投資的25%不得申請辦理預(yù)售證，同時開發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售證時不得收取購房者任何形式的款項，實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度和商品房預(yù)售信息公開制度，嚴格監(jiān)管商品房預(yù)售行為。

    預(yù)售實行許可制

    近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國家和省有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)也進行了修正和調(diào)整，濰坊市2001年制定并實行的原《濰坊市城市商品房預(yù)售管理辦法》，已經(jīng)不適用濰坊市新形勢下房地產(chǎn)業(yè)及商品房預(yù)售管理的要求。經(jīng)2012年7月3日濰坊市政府第七次常務(wù)會議通過，新修訂的《濰坊市城市商品房預(yù)售管理辦法》正式面向社會發(fā)布，自今年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日，原辦法同時廢止。新辦法適用于濰坊市行政區(qū)域內(nèi)的城市商品房預(yù)售及其管理。

    根據(jù)新預(yù)售辦法，商品房預(yù)售實行許可制度，申請商品房預(yù)售許可的主體必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向當?shù)仡A(yù)售管理部門提出申請取得《商品房預(yù)售許可證》，否則不得進行商品房預(yù)售。

    申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當符合下列條件，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明，建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的25%以上(除土地價款以外投入的資金)；預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)利且未被司法機關(guān)或者行政機關(guān)查封、扣押；商品房預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施清單以及公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容；已完成預(yù)測繪并建立樓盤表；已辦理前期物業(yè)確認手續(xù)。

    商品房預(yù)售形象進度為，六層及以下商品房建筑主體應(yīng)達到地上二層以上，七層至十一層商品房建筑主體應(yīng)達到地上三層以上，十二層及以上商品房建筑主體不低于地面以上四分之一。

    商品房項目一般應(yīng)以同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為單位申辦預(yù)售許可，申請預(yù)售許可的最小規(guī)模為棟，不得分層、分單元申請預(yù)售許可。

    同時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)，嚴格按照《商品房預(yù)售許可證》批準的用途和范圍以及申報價格，將全部準售房源一次性對外公開銷售，不得以各種借口分批、分次銷售。

    依方案預(yù)售商品房

    根據(jù)新預(yù)售辦法，濰坊市將實行商品房預(yù)售方案備案制度。開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當按照誠信、合法、科學(xué)、合理的原則制定商品房預(yù)售方案，明確上市預(yù)售進度，按照方案預(yù)售商品房。

    取得《商品房預(yù)售許可證》后的商品房項目，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)有關(guān)部門批準的規(guī)劃和設(shè)計變更導(dǎo)致申請預(yù)售許可時的相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當持預(yù)售變更申請表，及時到預(yù)售管理部門辦理預(yù)售許可變更手續(xù)。

    規(guī)劃、設(shè)計變更導(dǎo)致預(yù)售商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。

    商品房交付有新規(guī)定

    開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房之前，應(yīng)當合理確定銷售價格，明碼標價，一套一標。物價部門應(yīng)當會同相關(guān)部門制定并公布房地產(chǎn)開發(fā)價格行為規(guī)則，引導(dǎo)、規(guī)范開發(fā)企業(yè)依法自主定價。具體辦法按照有關(guān)法律法規(guī)以及我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    同時，禁止預(yù)售商品房的買受人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、買受人取得房屋所有權(quán)證之前，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

    根據(jù)預(yù)售新辦法第三十二條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房預(yù)售合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。經(jīng)催告在3個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當賠償由此給買受人造成的實際損失。

    據(jù)了解，濰坊市建設(shè)局將認真貫徹落實新預(yù)售辦法，對市區(qū)所有在建或已進入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行一次拉網(wǎng)式檢查。 

    商品房預(yù)售時須明示的證件

    ●企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

    ●開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

    ●房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明

    ●國有土地使用權(quán)證

    ●建設(shè)用地規(guī)劃許可證

    ●建設(shè)工程規(guī)劃許可證

    ●建筑工程施工許可證

    ●商品房預(yù)售許可證

    ●商品房預(yù)售資金監(jiān)管證明

    ●前期物業(yè)服務(wù)情況說明

    ●建筑節(jié)能信息

    ●商品房預(yù)售方案

    ●商品房預(yù)售合同

    ●樓盤銷控表

    ●商品房銷售明碼標價(備案)表以及其他需要明示的信息

    ●商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當向買受人明示有權(quán)銷售商品房的證明文件