8月2日，一條住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管關(guān)于“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。一場關(guān)于商品房預售制存廢的爭論在網(wǎng)絡(luò)上愈演愈烈。
商品房預售制度俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房價款。一般認為，中國商品房預售制度始于1994年。
“預售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東稱，目前為預售制辯護者所持的主要觀點是，取消預售制將降低房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿效應(yīng)，導致商品房供應(yīng)不足，抬高房價。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，目前定金及預收款和個人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。
不過，大多數(shù)普通購房者認為，正是房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿導致開發(fā)商的高負債激進戰(zhàn)略，推高地價和房價。最近的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，75%的網(wǎng)民認為應(yīng)該取消預售制，因為“開發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣，助長了投機資金的涌入，致使房價居高不下”。
預售制度以其高杠桿效應(yīng)增加了樓市供給。但實行十多年來，預售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，這一中國房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質(zhì)疑。
眾多網(wǎng)友和消費者表示，預售制違背了“一手交錢，一手交貨”的交易原則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，預售制最大的問題就是其巨大的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出的乘數(shù)效應(yīng)，導致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式擴張，購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預售制弊端隨著樓市調(diào)控而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時代家園項目的幾百名業(yè)主面對的情況是：房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無期。
同樣是在杭州樓市，今年5月，密集發(fā)生了多起“房鬧”事件。業(yè)主紛紛表示，因為房屋預售，讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差，其間的市場波動為什么要讓業(yè)主承擔？
專家表示，隨著樓市調(diào)控持續(xù)、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，以預售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。
多位專家稱，從長遠來看，取消商品房預售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨。不過，從目前情況看，驟然取消預售制并不現(xiàn)實。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，目前，中國整體金融創(chuàng)新相對滯后，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限。即使取消商品房預售制度，預售活動也不會自動終止，而是以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在，反而會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加大調(diào)控難度。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，在不能即刻取消預售制的情況下，關(guān)鍵是要從嚴監(jiān)管預售款。
專家同時表示，隨著樓市調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，應(yīng)在此“窗口期”，對預售制進行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預售制帶來的高杠桿效應(yīng)?？梢栽谝恍┏鞘兄鸩皆圏c取消預售制度，對于新出讓土地，逐步做到不再實行預售。
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