在當前融資環(huán)境趨緊的情況下，地產(chǎn)企業(yè)對資金的找尋更為敏銳。一則房企引入基金的公告，再次將人們的視線聚焦到房地產(chǎn)基金上來。
7月30日晚，陽光城集團股份有限公司公告表示，擬與歌斐資產(chǎn)管理有限公司（下稱歌斐資產(chǎn)）簽訂《合作框架協(xié)議》，引入9億元基金合作投資福州廈門項目。
“這僅僅是與我們合作的一個項目。”8月2日，歌斐資產(chǎn)合伙人甘世雄接受本報記者采訪時表示，目前公司PE基金募資總額約在23億元人民幣左右，未來地產(chǎn)基金部分融資或?qū)⒊^這一數(shù)字。
由于地產(chǎn)基金能夠?qū)⑸鐣顿Y資金從需求端（買房）轉(zhuǎn)移到供應端（建房），因此，也得到了專家的普遍認可。多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪時表示，“地產(chǎn)基金有較大的發(fā)展空間。”
而不同的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，正在推動地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主向地產(chǎn)基金支持為主，這也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新一輪變革。
房企融資新寵
“房地產(chǎn)基金的興起，與房地產(chǎn)其他類融資渠道受阻密切相關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士說，隨著信托和貸款面臨集中償付，新增融資受限，今年債務重組及并購的機會顯現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)私募基金的機會。
這一觀點得到了多位專業(yè)人士的認可。
“現(xiàn)在整體房地產(chǎn)融資環(huán)境還是相當困難的。”盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場風險很高，預售禁售令傳聞使得項目的運轉(zhuǎn)有很大的不確定性，同時由于民營經(jīng)濟獲得資金的成本較高，對一些開發(fā)商而言，如果不是迫不得已，一般不愿意采用高成本的融資?，F(xiàn)在銀行項目貸款難，在房地產(chǎn)信托風險加劇的情況下，整個融資渠道受限。地產(chǎn)基金在這個時候起到了補充的作用。
諾亞財富首席研發(fā)官連凱認為，相較于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)私募投資基金有兩大特點，彌補了房地產(chǎn)信托的不足：一是周期較長，通常在5年以上，可以跨越經(jīng)濟周期；二是一旦跨越經(jīng)濟周期，則投資項目未必選定某個具體項目，而是建立儲備項目池，所有符合條件的項目都進入儲備項目池。在有交易對手、有備選項目的情況下，可以先募集基金，找到符合條件的項目，即可迅速出資。
北京嘉富誠國際投資有限公司董事長鄭錦橋在接受本報記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直是資金需求比較大的行業(yè)，當前樓市調(diào)控環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會更緊。這給REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）與PE（股權(quán)投資基金）帶來了機會。REITs主要是投資擬上市公司項目，通過上市獲取利益；PE則是待地產(chǎn)項目建成后退出獲利。
在他看來，今年仍然是地產(chǎn)行業(yè)的一個艱難年，地產(chǎn)企業(yè)普通缺少安全感，有更多的企業(yè)傾向于使用PE。“雖然它的成本高一點，但相對來說更具有短期內(nèi)解決問題的效果。從這個角度看，PE對地產(chǎn)企業(yè)更有一些實質(zhì)性幫助。”
開發(fā)商轉(zhuǎn)型投資人
除了獨立的私募股權(quán)投資公司在積極創(chuàng)建房地產(chǎn)基金之外，大型房地產(chǎn)商也成為房地產(chǎn)基金的另一參與主體。
鄭錦橋認為，對于投資人而言，REITs以固定回報的方式獲得收益，保證投資人的穩(wěn)健收益。每年的收益能夠達到18%～20%，甚至更高。這使得不少地產(chǎn)開發(fā)商愿意拿出一部分資金投資到地產(chǎn)基金里面，轉(zhuǎn)型成地產(chǎn)投資人。
據(jù)了解，“開發(fā)商+PE”是目前最普通的模式。初期，一般是開發(fā)商和國外PE等金融機構(gòu)合作。復地投資集團和金地集團則是地產(chǎn)企業(yè)里面的典型代表。復地投資集團首席執(zhí)行官周純表示，復地就曾和摩根士丹利、荷蘭國際集團（ING）等金融機構(gòu)合作成立過五六只地產(chǎn)基金。
房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控使得萬科、復地、金地、華潤、濱江等知名企業(yè)，在融資渠道紛紛受阻下，開始通過房地產(chǎn)私募基金解決百億元資金缺口問題。
一位最近參加某地產(chǎn)基金研討會的業(yè)內(nèi)人士說，保守估計，目前北京至少有幾十家房地產(chǎn)私募基金公司，全國可能達到上百家，這一數(shù)字還將進一步擴大。
業(yè)內(nèi)人士認為，在目前環(huán)境下，依附開發(fā)商設立的地產(chǎn)基金有其自身的項目優(yōu)勢，可以讓基金在短時間內(nèi)迅速成長起來，其缺點是容易產(chǎn)生利益輸送。
地產(chǎn)基金的高額回報，同時使得包括諾亞財富、展恒理財、帆茂理財?shù)榷嗉业谌嚼碡敊C構(gòu)，紛紛發(fā)力地產(chǎn)基金業(yè)務。據(jù)悉，諾亞財富從2012年3月21日開始啟動TOP 50地產(chǎn)母基金，希望通過這一全球創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，推動地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主轉(zhuǎn)向地產(chǎn)基金支持為主。
此前諾亞財富公布的募資總規(guī)模為100億元，而目前僅募集到10億元，因此，有人據(jù)此判斷地產(chǎn)基金舉步維艱，對此，諾亞財富相關(guān)負責人在接受本報記者采訪時表示，TOP 50地產(chǎn)基金是計劃分幾期募集的。目前第一期的設計規(guī)模為40億元，基石基金設計規(guī)模為10億元，因此，募集速度與原設目標基本一致。
地產(chǎn)基金未來或轉(zhuǎn)投不動產(chǎn)
“和海外相比，中國房地產(chǎn)基金市場還有很大的發(fā)展空間。”鄭錦橋說，未來地產(chǎn)基金或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道之一。
鄭錦橋認為，REITs也是房地產(chǎn)企業(yè)整體做大、迅速發(fā)展的商業(yè)模式。在中國，部分房產(chǎn)企業(yè)存在融資難的問題，不得不考慮民間借貸等方式。中小地產(chǎn)企業(yè)本身正在進行一些不規(guī)范的融資，有可能涉嫌非法集資。雖然目前國家政策允許民間借貸，但這不受廣大的法律保護。如果把上述集資行為轉(zhuǎn)化為基金形式，由專業(yè)的公司——地產(chǎn)股權(quán)基金來管理，把過去借錢的人放在公司下面，資金運作將更加方便，募集規(guī)模也將更大。
以PE為例，資料顯示，全球目前房地產(chǎn)私募基金所管理的資產(chǎn)超過5000億美元，占整個全球股權(quán)私募基金約20%（2.5萬億美元），是私募基金行業(yè)的一個重要投資領(lǐng)域。很多著名的全球金融機構(gòu)，包括黑石集團旗下的房地產(chǎn)私募基金和喜達屋集團、摩根斯坦利房地產(chǎn)基金等，都擁有房地產(chǎn)私募基金。
“未來一段時間的投資機會將集中在地產(chǎn)基金。”諾亞財富CEO汪靜波公開表示。
黃立沖認為，房地產(chǎn)基金的未來，在商業(yè)領(lǐng)域，從投資房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為投資不動產(chǎn)會更多一點，而轉(zhuǎn)為投資不動產(chǎn)能否成功，很大程度取決于租金回報率和房地產(chǎn)市場能否進入一個比較理性的狀態(tài)。
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