下半年濟南有不少商業(yè)項目入市，但是項目如何進行差別定位、科學運營，真正實現(xiàn)盈利成為眾多開發(fā)商與投資者撓頭的問題。業(yè)內人士指出，準確定位與統(tǒng)一運營管理是商業(yè)經(jīng)營成功的關鍵。
產(chǎn)品定位
直接影響商業(yè)人氣
記者近日走訪位于洪樓商圈的海蔚廣場“天天淘寶街”，整個商場人流涌動，一派紅火。“每天的毛利在500元左右，很穩(wěn)定”，在入口位置經(jīng)營服裝的馬女士告訴記者。這樣的景象讓人很難想像幾年前這里曾一度陷入慘淡經(jīng)營境遇。
在槐蔭廣場人防商場，記者發(fā)現(xiàn)“停業(yè)轉讓、甩賣”字樣比比皆是，整個商場陰暗無光，鮮見客群。“周邊無商場、所處地段也很好，經(jīng)營成這樣真是可惜了”，在商城偶遇的一劉姓先生說道。
“產(chǎn)品定位不準往往是商場經(jīng)營失敗的首要因素。”業(yè)內一地產(chǎn)人士表示，海蔚廣場正是因為前期產(chǎn)品定位單一才難逃關門境地，及時調整策略后才造就了“天天淘寶街”的今日紅火。
位于歷山路的蘋果城項目也是因為前期定位不準而遭遇停業(yè)尷尬，如今準備二次開業(yè)的蘋果城整裝待發(fā)，全面轉型。據(jù)項目相關負責人介紹，整個項目將按照“商場”模式改造，“我們利用三個多月時間，對周邊客群做了3000份左右問卷調查，最終將客群年齡定位在25-40歲之間，聚焦于白領、公務員等客群;在品牌方面進行拉升，將蘋果城定位于主題品牌折扣店，區(qū)別于以往的格子間小鋪，打造成小型的奧特萊斯，同時把餐飲、娛樂作為業(yè)態(tài)配套，形成獨具特色的商業(yè)形式。”據(jù)悉，除了主力品牌店外，也會保留一些原有的特色、時尚小店來完善經(jīng)營業(yè)態(tài)。
對于目前銷售最為火爆的泉城旺角產(chǎn)權商鋪在產(chǎn)品定位方面也有著獨特視角。“項目處于泉城路商業(yè)街，最大化的保證了人流與客源，為區(qū)別于周邊高端商場，項目致力于打造濟南流行時尚的前沿陣地，把目標客群鎖定在18—28歲之間的中青年身上。”泉城旺角項目招商營運總監(jiān)董青亮告訴記者。他表示，鑒于周邊商業(yè)業(yè)態(tài)及消費群體的分析，項目差別定位，強勢突圍，將服務重點放在以大眾消費為主的中青年消費群體上，以流行時尚的特色來吸引目光。
運營是商業(yè)成功關鍵
“商業(yè)不是修建起來的，不是一個房子實體就算商業(yè)了，它真正是靠運營出來的。商業(yè)經(jīng)營成功與否關鍵在于前期的調研定位和后期的招商運營”，業(yè)內一人士表示。目前濟南部分商業(yè)項目以實現(xiàn)經(jīng)濟效益、迅速套現(xiàn)為最大目標，對后期商業(yè)運營采取“冷漠”態(tài)度，無法保證業(yè)主利益。“投資商鋪就是為了能有一個持續(xù)穩(wěn)定的收益，這樣才真正貼切‘一鋪養(yǎng)三代’的商業(yè)承諾”，投資過多套商鋪的楊先生告訴記者。
“泉城旺角大部分物業(yè)為開發(fā)商自持，這樣就與業(yè)主形成利益捆綁;內部業(yè)態(tài)相輔相成、互為補充，并聘請專業(yè)的運營管理公司，從前期的產(chǎn)品規(guī)劃、定位到后期的招商宣傳運營實行一條龍運作，形成一個統(tǒng)一的體系，保證商業(yè)操作的連貫性，為業(yè)主后期收益提供保障。”董青亮說到。
據(jù)悉，準備二次開業(yè)的蘋果城也聘請專業(yè)團隊運營，由香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)顧問機構招商，并由北京燕莎奧特萊斯管理團隊運營管理，在目標客群、業(yè)態(tài)組合、品牌提升方面做了全面轉型。
“商業(yè)地產(chǎn)失敗的原因有多個方面，選址屬于先天條件，而運營則是后天成長。不少開發(fā)企業(yè)自己經(jīng)營，照搬其它城市運營模式，完全忽視了商業(yè)地產(chǎn)地域屬性的特點，以致走向失敗。”對于商業(yè)地產(chǎn)頗有研究的李先生告訴記者。
蘋果城項目負責人也坦言，房地產(chǎn)公司在操作商業(yè)項目方面不是很專業(yè)，往往在產(chǎn)品定位、經(jīng)營管理上存在問題，才導致蘋果城首次開業(yè)不足一年便陷入困難境遇。如今聘請專業(yè)招商策劃團隊重新運作，對下一步經(jīng)營充滿信心。
