如今，預(yù)售取消似乎有了現(xiàn)實(shí)的版本。近日有消息稱，山東將開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
預(yù)售制是否到了該取消的時(shí)候？學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士表示，目前不能取消，但要加強(qiáng)監(jiān)管。
■ 購房者表態(tài)
“取消預(yù)售短期內(nèi)推高房價(jià)”
路先生(北京 市民)：
取消預(yù)售制長期來看是好事，但是短期內(nèi)無疑會(huì)減少市場上新房的供應(yīng)，從而使房價(jià)高漲。現(xiàn)在畢竟那么多開發(fā)商需要預(yù)售回款建房子。
當(dāng)然了，取消預(yù)售制也有積極的一面，買房的時(shí)候就能知道房子是什么樣，讓消費(fèi)者一目了然，而且可以避免開發(fā)商囤地捂盤，促使開發(fā)商快速開發(fā)，快速回款。
個(gè)人覺得，只有嚴(yán)格執(zhí)行限購不放松，才有條件取消預(yù)售。
“憑啥不能一手交錢，一手交貨？”
蘇小姐(北京 市民)：
取消預(yù)售能帶給房價(jià)什么影響，我不能預(yù)料；但是現(xiàn)房銷售，就是因?yàn)槟芸吹靡姡簿陀辛丝吹靡姷暮锰帯?/p>
開發(fā)商怎么定價(jià)，個(gè)體買房人左右不了；政府監(jiān)管水平怎么樣，買房人也左右不了。買房人最可以相信的，就是眼見為實(shí)，房子多高、多大、裝修質(zhì)量怎么樣，都能直接看見。
房子本身也是一種商品，為什么不能“一手交錢、一手交貨”？如果要保持預(yù)售制，政府就應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，制度設(shè)計(jì)更完善一些，不要給開發(fā)商留那么多空子。
■ 學(xué)者聲音
“目前不具備取消預(yù)售制的條件”
●趙秀池(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系教授)：
現(xiàn)在，有人提出取消預(yù)售制度，主要是認(rèn)為該制度是推動(dòng)房價(jià)“居高不下”的罪魁禍?zhǔn)?，并?yán)重?fù)p害了消費(fèi)者權(quán)益等。我不同意這樣的觀點(diǎn)。
預(yù)售制運(yùn)行十幾年來其作用應(yīng)該說還是利大于弊的?，F(xiàn)在運(yùn)行過程中出現(xiàn)了一些問題，不能簡單地用取消預(yù)售制來解決，而是應(yīng)該通過完善預(yù)售制來解決。消費(fèi)者的權(quán)益維護(hù)，可以通過健全監(jiān)管制度、建立保險(xiǎn)機(jī)制等來解決。
如果取消預(yù)售制度，會(huì)造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動(dòng)蕩，大批中小房企倒閉，直接減少住房供給；同時(shí)又會(huì)形成大房企壟斷市場的局面，這些都不利于房價(jià)的調(diào)控和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
判斷取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)，要看兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)融資渠道比較暢通，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有資金壓力；二是房地產(chǎn)市場供求基本平衡，房價(jià)平穩(wěn)，人們對房價(jià)的變動(dòng)已經(jīng)不太敏感。
■ 鏈接
調(diào)查顯示多數(shù)人支持取消預(yù)售
近年來，民間關(guān)于取消預(yù)售制的聲音一直存在。2010年，《南方都市報(bào)》一份調(diào)查顯示，九成網(wǎng)民支持取消預(yù)售制，支持的主要原因包括質(zhì)量問題多、開發(fā)商隨意更改規(guī)劃影響業(yè)主利益、期房價(jià)格水分大等。
近期，《中國青年報(bào)》一份對近3000人的調(diào)查顯示，55.9%的人建議取消預(yù)售制。此外，對于住宅質(zhì)量問題頻現(xiàn)的原因有哪些，45.8%的人選擇了“商品房預(yù)售，交房時(shí)才能檢驗(yàn)質(zhì)量”。
■ 業(yè)界觀點(diǎn)
“房價(jià)下跌預(yù)售自然消失”
●陳志(北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長)：
預(yù)售制的出現(xiàn)，是由于房地產(chǎn)的資金需求，其結(jié)果在幾個(gè)方面產(chǎn)生益處，包括開發(fā)商獲得了資金，擴(kuò)大了開發(fā)能力；銀行通過轉(zhuǎn)移財(cái)富獲得利差；買房人在房價(jià)整體上行的前提下，在預(yù)售階段鎖定價(jià)格，越早出手價(jià)格越低、升值收益越大。
討論預(yù)售制是否取消，應(yīng)該認(rèn)識到現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展與住房需求的大背景?，F(xiàn)在大家關(guān)注的房價(jià)問題，核心是社會(huì)分配不公，一種馬太效應(yīng)顯現(xiàn)，一部分人在房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中，利用一開始抑制投資投機(jī)政策的缺失，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的快速增值。以一線城市為代表的核心城市，因?yàn)榉N種聚集效應(yīng)，住房需求量更大。
至于捂盤惜售、工程質(zhì)量等隱蔽問題，這和預(yù)售制沒有直接的因果關(guān)系，解決這些問題的正確選項(xiàng)是加強(qiáng)監(jiān)管，而不是取消預(yù)售。
還要看到的是，在市場規(guī)律作用下，當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候，預(yù)售自然地就被“取消”。在本輪調(diào)控中，市場需求被抑制，不少樓盤就被迫賣現(xiàn)房了。
“香港樣板房與現(xiàn)房一樣”
●香港地產(chǎn)代理公司美聯(lián)集團(tuán)前副主席黃錦康：
香港的樓花政策已有幾十年。樓花，即房地產(chǎn)開發(fā)商向購買房屋者出售未建成的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)商在得到香港地政總署批準(zhǔn)，并獲得預(yù)售樓花通知書后，即可對外出售樓花。
目前香港大部分樓盤的建設(shè)時(shí)間為兩到三年。一般情況下，開發(fā)商需要一年左右時(shí)間完成樓盤基本整理工程，如地基建設(shè)、整理地下管道等。之后，便會(huì)出售樓花。開發(fā)商一般會(huì)在繁華商業(yè)中心設(shè)立示范單位(樣板房)供購房者參考。
香港政府近年來對地產(chǎn)的管理很嚴(yán)格，所以示范單位一般與真實(shí)房間差別很小，也很少出現(xiàn)地產(chǎn)商在售完樓花后攜款潛逃的事情。
購買樓花時(shí)，購房者需要付給開發(fā)商房屋總價(jià)的30%左右。在大約一年之后，樓宇建成交房之時(shí)，再交付其余70%即可。如果買現(xiàn)房，則需要在較短時(shí)間內(nèi)交付全部購買費(fèi)用。所以，在香港購買一手房屋普遍選擇購買樓花。
