9月到來之前，樓市住宅成交量上下波動較大，熱銷與滯銷項目并存。8月份以來，連續(xù)四周漲跌交錯的小規(guī)律已基本形成，由于正常的市場波動，上周(8·20-8·26)成交量重現(xiàn)回升之勢。根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周北京市期房、現(xiàn)房商品住宅累計成交3602套，環(huán)比之前一周(8·13-8·19)增加10.7%；商品住宅的整體成交均價為21334元/平方米，環(huán)比上漲2%。

　　兩極分化現(xiàn)象加劇

　　在本月開盤的項目中，除了中信禧園以外，其余項目簽約率均在百套以下，新增項目去化率降低。一方面，近期傳統(tǒng)熱銷項目入市減少；另一方面，前期熱銷項目價格產(chǎn)生波動。如徜徉嘉園、格蘭山水、香悅四季花園等多期項目8月成交均價比前期都有上漲，但增長幅度基本在2%左右。

　　值得一提的是，“兩極分化”成為近期的樓市成交主要特征之一。數(shù)據(jù)顯示，上周北京市成交均價2萬元/平方米以下的商品住宅共有2697套，環(huán)比之前一周增長32.7%，其中1萬元/平方米以下的有395套，環(huán)比大增75.6%；與此同時，成交均價5萬元/平方米以上的商品住宅需求井噴，上周累計成交101套，環(huán)比增加10.4%。與之形成鮮明對比的是，整個7月，均價5萬元/平方米以上的商品住宅僅僅成交了95套。

　　一位資深房地產(chǎn)人士透露，部分熱銷項目價格上調(diào)的苗頭，對近期銷售情況造成了一定的影響。對于不同類型項目而言，這種影響有著天壤之別。普通住宅項目的購房者受到資金預算的瓶頸限制，在目標項目上調(diào)價格的客觀現(xiàn)實下，往往會退而求其次，將購房目標重新鎖定在價格更低的項目上，這正是近期低價項目，尤其是萬元以下超低價項目走俏的重要原因之一。例如上周收獲頗豐的首創(chuàng)瀾茵山和金橋濱河麗舍，成交均價都在1萬元/平方米以下，而高端項目的買家卻信奉“買漲不買跌”，往往以漲價作為項目價值走向的核心指標之一， 8月中信城、金茂府、五礦萬科如園、西山壹號院等項目提價入市，成為高端市場的重要風向標，買家的追漲心態(tài)也一定程度上導致成交量激增。

　　中大戶型悄然走熱

　　除了以上特征外，8月份樓市的成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化。根據(jù)偉業(yè)顧問的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月90至150平方米的中大戶型成交占比明顯提高，與7月相比提高了6%，與年初相比提高了12%，而90平方米以下戶型的成交占比則出現(xiàn)了明顯下降，成交占比與年初相比下降了11個百分點。在各售樓現(xiàn)場，小三居、大兩居的戶型普遍受到客戶的青睞。

　　除了改善型購房需求比例有小幅上升這一原因之外，在限購限貸將持續(xù)從緊的大背景下，人們“一步到位”的置業(yè)觀念逐步強化，也是導致8月中大戶型房源成交占比明顯增加的重要原因。不少外地購房人對于好不容易取得的購房資格倍加珍惜，更愿意選擇能夠滿足家庭未來長期需求且成長價值突出的產(chǎn)品。從偉業(yè)顧問提供的1月、8月住宅項目銷售金額TOP10排行榜中可以看出，1月北京樓市住宅銷售呈現(xiàn)出中小戶型和高端住宅兩頭強的特點，而進入8月以后，主打中大戶型產(chǎn)品的項目開始熱銷，占TOP10比例達到60%，中信城、首開國風美唐、潤澤公館、金地萬科朗潤園、中糧萬科長陽半島、保利中央公園等項目均表現(xiàn)不俗。

　　隨著傳統(tǒng)樓市銷售旺季的來臨，更多符合客戶需求的產(chǎn)品也將入市銷售，購房者可隨時關注預購樓盤發(fā)布的動態(tài)信息，以便9、10月份擇機出手。

　　房企推盤有點“摳”

　　8月下半月以來，開發(fā)商逐漸放慢推盤速度。記者了解到，上周北京僅有3個老項目后期開盤，分別為首開國風美唐、首開國風美侖和水色時光花園，累計新增商品住宅供應463套、44.7萬平方米，套數(shù)環(huán)比減少57.4%，面積驟降49.8%。3個項目中，除首開國風美唐價格與7月開盤價格持平之外，另外兩個項目價格均有上調(diào)。其中，水色時光花園單價上調(diào)700元，首開國風美侖單價則上調(diào)2000元。

　　如此少的推盤量引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的猜測和憂慮。鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，造成這種現(xiàn)象的原因有三：首先，一些項目前期大量開盤，存貨已經(jīng)得到集中釋放；其次，部分開發(fā)商對“金九銀十”預期較高，集中選在9月或10月入市；再次，近期市場上新增項目價格上調(diào)跡象增多，在申請預售許可時可能遭遇了更為嚴格的審查。也有業(yè)內(nèi)專家提醒，倘若9月、10月的項目供應量依然不足，庫存量持續(xù)降低，供需比差距明顯拉大，或?qū)⒃斐赏緝r格上調(diào)。

　　事實上，在9月到來之前，開發(fā)商的試探心態(tài)頗為普遍。價格上調(diào)等多重因素不但導致7、8月成交出現(xiàn)疲軟，也使得下半年的樓市走向存疑，相應的項目開盤策略也越來越謹慎，“少量多次”推盤現(xiàn)象再次出現(xiàn)。以上述3個項目為例，各項目單次只推出了一兩棟樓，平均每個項目新推房源僅有154套。針對這種現(xiàn)象，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，“少量多次”的開盤策略可以使開發(fā)商更為靈活地掌握“隨行就市”的定價原則，并能根據(jù)市場反映快速調(diào)整營銷策略，這也從側(cè)面反映出房企對于未來市場的信心不足。