傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”今已過半，但各地房?jī)r(jià)未現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。專家分析，調(diào)控政策不放松，購房者心態(tài)更加成熟，房?jī)r(jià)不具備大幅上漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)。未來，穩(wěn)定仍是樓市主基調(diào)。
多地房?jī)r(jià)上漲乏力
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年9月，全國(guó)100個(gè)城市的新建住宅平均價(jià)格為8753元／平方米，環(huán)比上漲0.17%。雖然是自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。
“‘金九’似乎并沒有出現(xiàn)井噴式的增長(zhǎng)，基本保持了平穩(wěn)。”中國(guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝說。
記者采訪中了解到，今年6月以來，隨著剛性需求和改善型需求持續(xù)釋放，以及開發(fā)商積極推盤以價(jià)換量，多個(gè)城市樓市成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。但與以往不同的是，本輪回暖不僅持續(xù)時(shí)間短，也未能引發(fā)樓市價(jià)格的大幅上漲。
數(shù)據(jù)顯示，深圳9月份商品住宅成交2614套，成交面積24.65萬平方米，環(huán)比下跌33.82%，均價(jià)20790元／平方米，環(huán)比下跌3.61%；上海9月份商品住宅成交量環(huán)比上漲，但成交均價(jià)環(huán)比下跌9.09%。
位于天津市西青區(qū)的某樓盤銷售人員告訴記者：“實(shí)際售價(jià)一直慢慢下調(diào)，已從剛開盤時(shí)的每平方米1.6萬元，下降到1.3萬元左右。”
調(diào)控不放松讓供需博弈加劇
專家指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策堅(jiān)決不放松的背景下，供需雙方的博弈仍在繼續(xù)。一方面，樓市局部成交回暖，讓開發(fā)商傾向于收緊優(yōu)惠，但面對(duì)較大的去庫存壓力，“以價(jià)換量”的做法仍要持續(xù)；另一方面，對(duì)控政策實(shí)施效果的期待，也讓暫時(shí)不急于出手的購房者，繼續(xù)選擇持幣觀望。
記者從某知名房地產(chǎn)企業(yè)的一份內(nèi)部報(bào)告上看到，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，不僅讓企業(yè)面臨銷售困境，各項(xiàng)稅費(fèi)及開發(fā)成本的上升，也使得企業(yè)的利潤(rùn)不斷被擠壓，企業(yè)只能被迫采取以價(jià)換量的銷售策略。
某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米，與去年同期相比分別增長(zhǎng)7%、18%、54%。
鐘文輝分析，近段時(shí)間市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的原因在于，當(dāng)前市場(chǎng)仍是剛需主導(dǎo)市場(chǎng)，價(jià)格敏感性極強(qiáng)，當(dāng)一些樓盤收緊優(yōu)惠政策后，購房者的觀望情緒不斷加深。另外，當(dāng)樓市經(jīng)歷了“紅五月、熱六月、火七月”之后，部分購買力已經(jīng)被市場(chǎng)逐漸稀釋，進(jìn)入8、9月份以來，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡。
在天津一所高校任職的呂晶綜合比較幾個(gè)樓盤后，決定暫時(shí)不出手。“現(xiàn)在房?jī)r(jià)優(yōu)惠不足，對(duì)我的吸引力有限。”呂晶說，“房?jī)r(jià)上漲的幅度正在減小，未來，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)、甚至下降都是有可能的，所以我還是再等等。”
量?jī)r(jià)趨穩(wěn)或成樓市常態(tài)
購房顧問網(wǎng)主編蘇步超表示，調(diào)控以來房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲，表明調(diào)控成果已經(jīng)顯現(xiàn)。未來，保持樓市穩(wěn)定仍是調(diào)控主基調(diào)。
不少業(yè)內(nèi)人士判斷，6月份以來，部分地區(qū)出現(xiàn)回暖跡象，與貨幣及調(diào)控政策的微調(diào)、開發(fā)商以價(jià)換量以及剛性需求釋放等因素有關(guān)。但目前市場(chǎng)仍處于庫存消化、穩(wěn)步回調(diào)階段，只要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購政策，房?jī)r(jià)不具備大幅反彈的條件。
天津搜房網(wǎng)的一份購房者心態(tài)調(diào)查顯示，38.36%的購房者認(rèn)為2012年第四季度的天津樓市中，房?jī)r(jià)將持續(xù)趨穩(wěn)；有28.77%的購房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌；16.44%的購房者則表示，不對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)表態(tài)。
我愛我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，當(dāng)前購房者的觀望情緒仍然較濃，面對(duì)賣方的價(jià)格波動(dòng)，多數(shù)購房者更加理性，因此短期內(nèi)市場(chǎng)成交放量的現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，二手房市場(chǎng)交易量仍將保持量?jī)r(jià)平穩(wěn)的特征。
天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹認(rèn)為，政策調(diào)控的核心目標(biāo)，本質(zhì)上是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這有利于去除房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，理順供求結(jié)構(gòu)關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。此外，穩(wěn)定房?jī)r(jià)對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、克服經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也非常重要。
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