綜合數(shù)據(jù)表明，10月第二周新房市場表現(xiàn)良好，呈現(xiàn)出“量增價穩(wěn)”的態(tài)勢，四季度或?qū)?ldquo;淡季不淡”。而10月上半月二手房價格卻出現(xiàn)了“房價年內(nèi)首度回落”，尤其是新開通地鐵沿線區(qū)域的二手房市場，業(yè)主普遍出現(xiàn)惜售心態(tài)。專家建議購房者，無論是新房還是二手房，“只要房價基本回落至自己的預算內(nèi)，即可果斷出手購房”。

    成交漲供應缺新房略失衡

    由于受到“十一”假期期間網(wǎng)簽滯后的影響，經(jīng)過“十一”長假休整后，10大城市新房在10月第二周表現(xiàn)良好?？偝山怀^2萬套，較9月周均值上漲3.2%，其中北京2630套，比“十一”黃金周增加5倍，比去年同期漲167.8%。21世紀不動產(chǎn)分析師張磊認為，10月第二周成交量在數(shù)據(jù)上暴增，屬于異?，F(xiàn)象，這是因為雙節(jié)期間，北京市住建委暫停網(wǎng)簽，致使節(jié)日期間的交易延后至節(jié)后才進行網(wǎng)簽，這并不表明市場發(fā)生了重大變化。不過，由于原定于9月開盤的部分項目延至10月開盤，在熱銷樓盤的帶動下，10月新房成交有望與9月持平。

    價格方面，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，10月第二周新建商品住宅成交均價19966元/平方米，環(huán)比前一周增長3.2%。從目前看，全市成交項目中，均價在2萬元以下的占比較9月上漲9個百分點。鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為，上半月成交量較9月同期明顯下降，但較去年同期上漲75.5%(按上半月估值3500，與去年10月上半月比較)。節(jié)后成交量開始出現(xiàn)明顯上漲，一方面是假期延后的成交集中釋放，另一方面，9月份大量供應將逐漸進入成交期。因此下半月市場表現(xiàn)將好于上半月。此外，四季度也將進入房企年底業(yè)績沖刺的階段，相較三季度的持價或漲價態(tài)度相比，會有部分房企通過推出低價盤、小范圍降價等促銷方式的策略來“以價換量”。年底前可能還會出現(xiàn)量漲的過程，但幅度不會太大。

    從新房供應量角度看，10月第二周雖然成交量開始快速回升，但是供應量卻未能繼續(xù)跟上。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(10月8日-10月14日)北京住宅市場僅有四個項目入市，純新盤僅有一個，這四個項目僅提供住宅產(chǎn)品476套，預售許可面積5.1萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少47.2%、36.3%。與上周成交情況相比，供應存在2000多套的缺口，供需處于嚴重失衡的狀態(tài)。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說，進入十月之后，開發(fā)商推盤意愿普遍降低，除去季節(jié)性與銷售周期等普遍性因素外，還由于前期市場成交的回暖使得大部分房企資金鏈得到緩解，因此無需再通過低價推盤來加快回款節(jié)奏。從上周入市項目特征來看，除推盤量均較小之外，偏大戶型的改善型項目入市數(shù)量增多，任啟鑫認為，前幾個月由于市場處于“以價換量”的階段，占據(jù)市場主體的多為中小戶型的首置型剛需產(chǎn)品，而隨著近期項目開盤價格的不斷上調(diào)，帶動區(qū)域價格開始回升，部分改善型產(chǎn)品也開始“相機而動”。

    需求端較疲軟二手房價落

    根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月上半月北京二手住宅成交均價為23028元/平方米，與9月份的房價相比下跌了2%，這是自今年年初以來北京二手房價首次出現(xiàn)回落。

    據(jù)統(tǒng)計，與9月份的房價相比，10月上半月昌平、大興、通州、順義、海淀五個區(qū)縣的二手房價都出現(xiàn)了回落，其中昌平的二手房價回落幅度最大，跌幅達5.6%；豐臺、朝陽、房山、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的二手房價與上月基本持平；全市房價漲幅較大的區(qū)域主要是學區(qū)資源聚集的東城和西城兩個城市核心區(qū)。此外，從全市30多個細分區(qū)域的房價統(tǒng)計來看，近郊區(qū)縣，比如回龍觀、清河、豐臺西部、通州等區(qū)域的房價都有明顯回落，而房價依舊堅挺或保持上漲態(tài)勢的區(qū)域主要是學區(qū)資源聚集的東城、西城、中關(guān)村、公主墳等區(qū)域，同時，年底即將開通的地鐵10號線二期和6號線西部沿線區(qū)域的房價也出現(xiàn)了小幅上漲。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，北京二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)2個半月呈現(xiàn)回落態(tài)勢，市場的轉(zhuǎn)冷開始逐步影響業(yè)主對后市房價的預期，一些誠意賣房的業(yè)主，尤其是著急出售房產(chǎn)的業(yè)主，開始主動調(diào)低房屋報價或者增大房屋議價空間。與9月份同期相比，10月上半月北京二手房市場的客戶看房量上漲了15%，新增房源掛牌量上漲了近一成。由于房價依舊處于高位，所以不少購房預算相對有限的剛需客戶，在持幣等待今年年底明年年初房價的進一步回落。據(jù)調(diào)查，目前近7成的準備購房的客戶，普遍感覺目前的房價比心理價位高出了5—10%，也就是說，近七成的購房客戶的心理價位普遍在2.0—2.2萬元/平方米之間。

    另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，10月以來，在扣除黃金周后，日均增客源較9月下降14%，鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為，從成交量來看，二手房市場在10月明顯轉(zhuǎn)淡。受十一假期影響，成交量較上月同期大幅下降，但從節(jié)后的幾個工作日來看，簽約量也未出現(xiàn)明顯順延情況。整體上看，當前二手房市場在前期火熱的背景下出現(xiàn)一定的膠著。一方面，需求后續(xù)力度不夠，購房急迫度有所下降。今年二季度開始大量剛需購房者入市，市場購房情緒高漲，甚至出現(xiàn)多個購房者搶購一套房的現(xiàn)象。但隨著需求的消化以及房價上漲后，當前購房者客戶的購房心態(tài)已經(jīng)明顯發(fā)生變化，缺少了此前因擔心價格上漲而急于購買的心態(tài)，更注重找到合適的房源。成交周期也有所拉長。此外，降息等政策利好對于需求的刺激作用減弱，購房者的入市積極性明顯降低。同時由于市場火熱剛過，業(yè)主對市場預期向好，部分業(yè)主掛牌價依然處在較高位置，甚至有區(qū)域出現(xiàn)上調(diào)掛牌價的現(xiàn)象。購房者和業(yè)主的心理預期存在一定差距，成交難度明顯加大。

    下放“房地產(chǎn)預售許可” 審批權(quán)或加快市場供應

    10月10日下午，國務院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定，其中調(diào)整143項行政審批項目，包括“房地產(chǎn)預售許可”審批權(quán)下放，由原來的“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”，下放至“設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。這一舉措表明短期內(nèi)我國預售許可制度并不會取消，但也體現(xiàn)出中央加快商品房預售審批速度，加快商品房供應速度，從而在限貸限購等一系列限制需求的前提下，加大供應力度，平抑房價的指向。

    對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，下放審批權(quán)，會讓審批部門更好地從更細分的市場狀況來調(diào)節(jié)市場，調(diào)節(jié)房價和供應，避免在整體房價上搞統(tǒng)計數(shù)字游戲，弱化調(diào)控效果。再綜合考慮近日政府推出的土地出讓環(huán)節(jié)要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預售周期因素，政府調(diào)控的思路正從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應。鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮則表示，審批權(quán)的下放主要的變化在于進一步明確了縣級人民政府管理部門的審批權(quán)限。但綜合來看，下放導致的變化其實并不大。因為在根據(jù)實際情況來看，此前經(jīng)過上一級單位的下放，大多數(shù)縣級都擁有預售項目的審批權(quán)。一方面，下放后，區(qū)域的自主權(quán)增大，對于預售項目的管理可能更為靈活，預售項目的審批實效也會明顯加快，開發(fā)商會從中受益。但另一方面，這也會考驗地方上對于市場的把控能力，畢竟在新房市場上對于供應對于成交趨勢有著較大的影響和限制。此外，預售審批權(quán)的下放能否有利于樓市調(diào)控，保證當前的調(diào)控效果，執(zhí)行情況也比較關(guān)鍵。包括預售資金監(jiān)管以及價格審批兩個方面。同時，雖然預售許可審批權(quán)下放的同時，相關(guān)的監(jiān)管工作也應盡快到位。