廣州嚴(yán)控高價(jià)盤預(yù)售，北京停止熱門地塊出讓，地方行政干預(yù)樓市的尺度越來越大。10月20日，陜西更是“簡(jiǎn)單粗暴”的要求將商品房開發(fā)商的合理利潤(rùn)率控制在10%左右。要求陜西各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

　　

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，政府如何控制商品房10%利潤(rùn)？經(jīng)營(yíng)成本的管控是企業(yè)管理的重要課題，很多成熟的企業(yè)都未必能把自己的成本算清楚，陜西新政不具有可操作空間。

　　

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉告訴記者，退一步說，如果樓盤定價(jià)由企業(yè)自主定價(jià)改為政府定價(jià)，這就是體制的倒退。政府如果要控制房企的利潤(rùn)所得，應(yīng)該通過稅收手段，而不是直接干預(yù)價(jià)格。

　　

　　面對(duì)媒體質(zhì)疑，陜西物價(jià)局服務(wù)業(yè)價(jià)格處楊處長(zhǎng)表示，正在與陜西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳溝通，對(duì)方有權(quán)解釋。是否會(huì)有更改，他不予回答。

　　

　　要控利潤(rùn)先算成本。陜西官方在通知中的說法是：各城市要按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》和當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行測(cè)算。張宏偉表示，但中國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成的復(fù)雜性，本就是一個(gè)說不清道不明的問題。

　　

　　2009年年中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開。2009年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下”的大會(huì)發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%；而國(guó)土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。

　　

　　兩個(gè)不同部門的調(diào)查中，土地成本比例懸殊巨大的事實(shí)，讓本來就“神秘”的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成更加神秘，房?jī)r(jià)過高而導(dǎo)致的“暴利”爭(zhēng)論也更加沒有了結(jié)論。

　　

　　付偉表示，增加價(jià)格的透明度是沒錯(cuò)的。但指望成本公開，控制房企的利潤(rùn)率在10%以內(nèi)，并以此限定各區(qū)域住宅價(jià)格區(qū)間。這樣的政策最終將無法落地生效。

　　

　　即使同一區(qū)域，每個(gè)項(xiàng)目的成本也都不同，政府是沒有人力物力來逐一測(cè)算的。所以成本只能由企業(yè)自行申報(bào)，如果是這樣也就沒有意義可言。所謂的利潤(rùn)率也就沒有計(jì)算尺度。

　　

　　張宏偉表示，從他接觸到的項(xiàng)目成本構(gòu)成比例來說，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說，房?jī)r(jià)中的40-60%要被政府直接拿走，這個(gè)比例盡管沒有中央黨校教授周天勇（微博）稱占房?jī)r(jià)的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本和稅費(fèi)成本確實(shí)成為構(gòu)成房?jī)r(jià)的非常重要的兩項(xiàng)決定性因素。

　　

　　除此之外，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)占房?jī)r(jià)多少？ “15%的利潤(rùn)，應(yīng)該是一個(gè)正常的利潤(rùn)，談不上高利潤(rùn)，更說不上是暴利。”

　　

　　易居（中國(guó)）研究中心總監(jiān)陳嘯天曾披露，2011年在主板及中小板上市企業(yè)分布的22個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)凈利率排名第三，為11.78%，僅次于交通運(yùn)輸業(yè)和采掘業(yè)。

　　

　　張宏偉表示，今年上半年房企“以價(jià)換量”追求“量”上的增加，以現(xiàn)金為王，盡管回籠了資金緩解了資金面的壓力，但是項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率走低了。

　　

　　在未來通過多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。應(yīng)該通過管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，盡可能多的降低除土地成本與稅費(fèi)成本之外的20-40%的建安成本及管理性成本，注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。

　　

　　付偉表示，他擔(dān)心的是，刻意去控制利潤(rùn)率，企業(yè)在利益驅(qū)使下暗自克扣成本，導(dǎo)致質(zhì)量下降。陜西政府的做法，與大勢(shì)背道而馳。