黃人天（獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

　　

　　近來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅收窄，趨于平穩(wěn)，主要原因是國(guó)家宏觀調(diào)控持續(xù)收緊，購房者觀望情緒濃厚，期望房?jī)r(jià)大幅下跌。

　　

　　過去幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策遏制住了房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，使房?jī)r(jià)得到有效控制。不過，對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大，即使下跌也可能為“降幅很小”。這是因?yàn)椋阂环矫婵紤]到“穩(wěn)增長(zhǎng)”，房地產(chǎn)業(yè)不可能發(fā)生一夜暴跌的現(xiàn)象。另一方面是房地產(chǎn)商暢通的融資通道。當(dāng)前房地產(chǎn)商的融資通道不僅是商業(yè)銀行貸款，信托和民間借貸才是過去兩年多房地產(chǎn)商對(duì)抗降價(jià)的利器。

　　

　　由于金融危機(jī)之后外需不振，人為刺激內(nèi)需的投資將中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)更加緊密地捆綁在一起，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走弱直接壓低了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。于是，大量資金無處可去，轉(zhuǎn)而流向房地產(chǎn)信托和民間借貸，形成了房地產(chǎn)低迷但開發(fā)商卻仍然可以獲得大量貸款或權(quán)益性投資的現(xiàn)象。近兩年，房地產(chǎn)信托規(guī)模一路上揚(yáng)，從2010年四季度的4323.68億元快速增長(zhǎng)到2011年三季度的6797.69億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從14.95%上升到17.24%。

　　

　　由于政府推行的限購限貸政策，這些信托資金暫時(shí)不能推高房?jī)r(jià)，不過，它卻可以持續(xù)不斷地給開發(fā)商“輸血”，這就是中國(guó)房?jī)r(jià)難以大幅下跌的重要原因。這些逆勢(shì)進(jìn)入樓市的金融資本，堅(jiān)信房地產(chǎn)的發(fā)展前景依然大好，低迷只是政策性的暫時(shí)打壓所致。一旦政策松動(dòng)，房?jī)r(jià)依然看漲，貸款盈利依然可期。

　　

　　由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在房地產(chǎn)的調(diào)控下迅速下滑，2011年底開始，政府再次調(diào)整貨幣政策，而后隨著經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑而逐漸加碼。銀根放松使房地產(chǎn)商更容易獲得利率相對(duì)較低的商業(yè)銀行貸款，這同時(shí)導(dǎo)致了相對(duì)高利率的信托貸款的下降，從去年年底開始，信托收益率逐步下跌。2011年三季度以后，房地產(chǎn)信托規(guī)模開始收縮。2011年四季度，房地產(chǎn)信托規(guī)模為6882.23億元，環(huán)比增速大幅度下降，僅為1.23%，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從最高的17.24%快速下降為14.83%；而到了今年一季度，房地產(chǎn)信托規(guī)模絕對(duì)額首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下降為6865.70億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例進(jìn)一步下降為13.46%。

　　

　　隨著寬松的貨幣政策在2012年三季度達(dá)到階段性高潮，房?jī)r(jià)也從5、6月份開始企穩(wěn)反彈，房地產(chǎn)商現(xiàn)金流危機(jī)緩解，于是年初曾被認(rèn)為存在兌付困難的房地產(chǎn)信托，安然渡過了三季度逾千億元的年內(nèi)兌付高峰。

　　

　　如果在房?jī)r(jià)高位時(shí)提供給房地產(chǎn)商的貸款因樓市陷入低迷而不能及時(shí)收回，房地產(chǎn)信托大多會(huì)采取展期方式與房地產(chǎn)商達(dá)成和解。但高利貸者則不同，于是就出現(xiàn)了諸多房地產(chǎn)商的悲劇。

　　

　　大量貸款機(jī)構(gòu)得以從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲利而歸，激發(fā)了更多貸款資金從各種渠道涌出，近期部分商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信托開發(fā)貸，也呈現(xiàn)出定向?qū)捤蓱B(tài)勢(shì)。

　　

　　截至今年二季度末，我國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模突破了5.5萬億元，創(chuàng)出歷史新高，雖然房地產(chǎn)信托規(guī)模有所下降，但余額仍然高達(dá)6751.5億元。信托資產(chǎn)新高說明我國(guó)依然存在大量不能由資金所有者投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)謀利的閑置資金，需要依靠機(jī)構(gòu)力量來找到金融性的保值增值途徑。相比同期廣義貨幣供應(yīng)量（M2）92.5萬億元，金融投機(jī)資本在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的分量實(shí)在非同小可。

　　

　　在此背景下，期望資金鏈緊繃時(shí)房?jī)r(jià)大幅下跌現(xiàn)象恐怕難以出現(xiàn)。