面對目前山東煙臺六區(qū)的高庫存量，煙臺金石顧問有限公司總經(jīng)理陳哲認(rèn)為，開發(fā)商對未來風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)見性不足，導(dǎo)致庫存量居高不下。

    陳哲認(rèn)為，目前的高庫存是在為近兩年過于集中開發(fā)買單。2010年，不少一線房企扎堆入煙，到了2011年，新樓盤遍地開花。不少一線房企對煙臺市場認(rèn)識不足，對整個(gè)煙臺的判斷過高。他們在拿地時(shí)，往往通過經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)做可行性分析，而忽略不可行性——因?yàn)榕袛嗨罁?jù)的數(shù)據(jù)，是看不出煙臺主城區(qū)的真實(shí)情況的。

    煙臺GDP總量位于全省第二位，僅次于青島。但拋去蓬萊、招遠(yuǎn)、萊州、萊陽，主城區(qū)并不強(qiáng)大，而下邊的縣市又離市區(qū)太遠(yuǎn)，那里的居民很少有跑到煙臺市區(qū)來買房子的。

    現(xiàn)在不少一線項(xiàng)目的銷售情況，正好印證了這一說法。陳哲說，龍湖是有備而來，一入市就以低價(jià)取勝，迅速去庫存回籠資金；萬科兩個(gè)項(xiàng)目，海云臺和假日風(fēng)景銷售情況可謂天壤之別，除去團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的影響，和開發(fā)商對區(qū)域的認(rèn)識定位也有很大關(guān)系。海云臺選取芝罘區(qū)北島打造高端別墅及高層項(xiàng)目，但煙臺人并不認(rèn)同這個(gè)地段；假日風(fēng)景地段不如海云臺好，但面對的客戶群多是開發(fā)區(qū)、福山區(qū)的年輕置業(yè)群體，尤其是在開發(fā)區(qū)上班的年輕人多為外來人員，對區(qū)域不是很在乎，只在乎上班是否便利、價(jià)位是否合理。

    此外，金地在高新區(qū)建造的豪宅項(xiàng)目，也高估了這個(gè)區(qū)域的價(jià)值，開盤時(shí)均價(jià)上萬，若是一平方米售價(jià)7000多元，可能就被搶光。

    陳哲認(rèn)為，高庫存會(huì)造成工程進(jìn)度緩慢，賣現(xiàn)房的越來越多，未必是壞事，會(huì)促使開發(fā)商向多元化、多物業(yè)形態(tài)擴(kuò)張。比如城市綜合體、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，來規(guī)避住宅市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)。