一面是傳統(tǒng)商圈日漸飽和、寸土寸金，一面是新興商圈開疆拓土、風頭正勁。在新舊兩股勢力錯綜交匯之下，北京的商業(yè)版圖正在發(fā)生蛻變，人們的消費和生活習慣也正悄然改變。

 

    高額租金“逼走”租戶

 

    數(shù)據(jù)顯示，2012年是近12年來，北京甲級寫字樓供應量最低的一年，也是空置率最低的一年。

 

    據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，北京已連續(xù)三個季度沒有新交付的甲級寫字樓進入市場，市場上寫字樓的存量依舊維持在620萬平方米，第四季度新增供應量依然有限，今年將是歷年來北京甲級寫字樓新增供給最低的一年。由于供給持續(xù)短缺，截至第三季度末，寫字樓空置率僅為5.7%，創(chuàng)12年來新低。

 

    與供應短缺伴隨而來的是租金大幅上漲。以最具代表性的CBD區(qū)域為例，仲量聯(lián)行最新報告稱，年初至今，北京CBD區(qū)域租金取得了20.4%的增幅，而同期上海CBD區(qū)域租金僅增長了2.8%，香港中環(huán)區(qū)域的租金則出現(xiàn)下滑。仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等多家研究機構(gòu)均預計，在市場可租面積有限的背景下，核心區(qū)寫字樓租金將持續(xù)上漲。

 

    “甲級寫字樓的低空置率和持續(xù)上漲的租金水平，迫使一些企業(yè)租戶為同時滿足辦公空間和預算的需要，正考慮向乙級寫字樓和商業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)移，預計這一趨勢將持續(xù)到2013年”，仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂表示。

 

    一些對價格敏感的租戶，對核心區(qū)寫字樓高企租金的抵觸正逐步顯現(xiàn)。仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅對記者表示，這些“出走”的租戶主要以制造業(yè)、IT企業(yè)為主，據(jù)其統(tǒng)計，在今年前三季度，約有24%的租戶從CBD遷址新興商業(yè)區(qū)域。

 

    新商圈初長成

 

    在撤離CBD等傳統(tǒng)核心商圈后，這些租戶為了尋求更充足的租賃空間和相對更低的租金價格，開始向周邊區(qū)域突圍，望京、亦莊、酒仙橋等新的區(qū)域成為這些企業(yè)新的歸宿。與此同時，這些以寫字樓、新型購物中心為核心的城市新商圈，正在崛起。

 

    望京是國內(nèi)最大的居住社區(qū)，這里有30萬常住人口，其中有韓國人6萬。由于交通堵塞、商業(yè)配套少，望京曾一度被人們戲稱為睡城。但隨著交通網(wǎng)絡不斷完善、大量高檔公寓的落成、外籍人士日益集中，眾多知名零售集團迅速地瞄準了望京地區(qū)，在短短幾年時間內(nèi)，望京商圈的商業(yè)感召力日趨成形。

 

    望京也成為傳統(tǒng)商圈原有租戶的主要輸入地之一。近日，望京某高端寫字樓銷售總監(jiān)向記者表示，今年6月推出的兩棟寫字樓中，剛推出市場就被一家公司整棟買下。同時，隨著嘉茂購物中心[最新消息 價格 戶型 點評]、望京旺角步行街等購物中心以及華堂商場、新世界百貨等

 

    相繼開業(yè)，望京的商業(yè)面積也已經(jīng)超過西單商圈，成為北京東北部地區(qū)的一個全新大型商圈。

 

    此外，憑借產(chǎn)業(yè)帶動的常住人口增長以及地鐵軌道的開通，亦莊商圈的形成具備了強大的消費需求支撐。隨著沃爾瑪、新華聯(lián)[最新消息 價格 戶型 點評]等一系列大型商業(yè)進駐，亦莊新商圈日漸完善。

 

    除了商業(yè)、寫字樓的云集，對于不少零售商來說，新興商圈也是他們“不能不考慮”的區(qū)域。“我們已經(jīng)在北京幾個核心商圈開了分店，現(xiàn)在正在考慮像長楹天街[最新消息 價格 戶型 點評]、昌平回龍觀、大興黃村這些新區(qū)域”，北京愛慕內(nèi)衣有限公司大客戶總監(jiān)張保平告訴記者，對于新商圈，他們認為，如果不去面對，可能幾年內(nèi)自己就會被淘汰”。不過，張保平也表示，與成熟商圈相比，商家對新商圈的前期評估和調(diào)研會更認真，會仔細研究每個購物中心、商場的定位，做到精準入駐。

 

    亟待長期規(guī)劃

 

    在記者的采訪過程中，家住望京、亦莊、朝北等新商圈附近的居民，都會用“日新月異”來形容近幾年生活的便利性。

 

    業(yè)內(nèi)人士認為，傳統(tǒng)意義上的商圈如金融街[簡介 最新動態(tài)]、CBD、中關村等，這些商圈的定位普遍以商務和商業(yè)為主，而像望京、亦莊這樣的外圍新商圈，其形成更大程度上是為了滿足居住人口的生活需要，輔以商務需求，這些新商圈相對來說是內(nèi)向型自循環(huán)的，開放性不如老商圈，因此也更具親民性。

 

    不過，與傳統(tǒng)商圈相比，目前絕大多數(shù)新興商圈仍然尚未成型?，F(xiàn)有新商圈仍然普遍存在著同質(zhì)化競爭嚴重、區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)單調(diào)以及缺少大體量商業(yè)和中高端寫字樓、組團過于分散等問題。

 

    在經(jīng)營日用品的超市和商場率先入駐招攬了人氣之后，新商圈內(nèi)后續(xù)的配套和商業(yè)狀況須有統(tǒng)一的規(guī)劃和充分調(diào)研。“商業(yè)發(fā)展要遵循城鎮(zhèn)化規(guī)律，商圈的培養(yǎng)是一個漸進的過程，企業(yè)要做到長期投資規(guī)劃”，北京工商大學商業(yè)經(jīng)濟研究所所長洪濤認為，新城區(qū)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也要合理，要防止出現(xiàn)重復過剩和過度超前現(xiàn)象。

望京：北京發(fā)展最快的新商圈

 

    對目前望京的商業(yè)配套和商業(yè)氛圍，新望京人只覺得欣欣向榮繁花似錦，但對于老望京人而言，卻覺得頗有日新月異之感。

 

    一到周末或者晚高峰，廣順大街的擁堵總讓望京人又愛又恨。沒辦法，作為望京最繁華最具商業(yè)氛圍的主干道，廣順大街也是望京最容易擁堵的道路。從北向南，三個擁堵點都是望京的主要商業(yè)區(qū)：北面的華彩國際中心、六佰本、歐尚，中部的華聯(lián)嘉茂購物中心[最新消息 價格 戶型 點評]、沃爾瑪超市，南部的新世界百貨。華燈初上時，正是這些商業(yè)區(qū)最熱鬧的時候，門前的擁堵自然也無從避免。

 

    在望京生活10年的王女士對此深有同感。

 

    “2002年從東三環(huán)搬到這里時真不適應，號稱亞洲最大居住區(qū)的望京，大型超市都沒有，商業(yè)方面只有中福百貨、京客隆和燕莎望京購物中心，總面積加起來估計也就五六萬，除了買菜買米，基本都得出望京購物，過了晚上9點，基本整個望京都沒買東西的地兒了，連小賣部都關了。”提起從前望京的購物環(huán)境，王女士大吐苦水。“從2006年開始，望京的商場、超市一下多了起來。宜家家居、望京商業(yè)中心、華聯(lián)嘉茂購物中心、新世界百貨、家樂福、沃爾瑪、歐尚超市、7-11、星美影院、華誼兄弟影院、萬達[簡介 最新動態(tài)]影院……幾年的工夫，基本上市區(qū)有的望京都有了，我家八成以上的購物基本在望京就能解決了，比以前真是方便多了。”

 

    以前都是望京人去別的區(qū)域購物吃飯，現(xiàn)在望京吸引了越來越多的“外人”前來購物娛樂餐飲。無論從商業(yè)面積上還是商業(yè)氛圍上，望京儼然已經(jīng)成為北京發(fā)展最快的新商圈。

 

    據(jù)了解，目前望京商圈已經(jīng)初步形成了五大主要商業(yè)區(qū)：一是以宜家為中心的商業(yè)區(qū)域，目前該區(qū)域正在建設北京最大的家樂福超市；二是望京國際商業(yè)中心[最新消息 價格 戶型 點評]、新世界百貨、方恒國際中心[最新消息 價格 戶型 點評]組成的望京東南部商業(yè)組團；三是由華聯(lián)嘉茂購物中心、沃爾瑪超市、韓國城及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；四是六佰本及華彩國際中心組成的望京北部商業(yè)組團；五是以北京香頌、NOVE為代表的望京西部商業(yè)組團。五大組團涵蓋了百貨、超市、家居、餐飲、娛樂等諸多業(yè)態(tài)，為望京常住居民的生活提供了極大方便。

 

    雖然商業(yè)面積、經(jīng)營業(yè)態(tài)等均與老商圈看齊，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，望京商圈依然存在諸多問題，如百貨類品牌不夠豐富、高端產(chǎn)品較少、同質(zhì)化競爭較嚴重；娛樂類業(yè)態(tài)較單調(diào)，主要以影院為主。最值得關注的是，望京缺乏大體量商業(yè)，除了12萬平方米的望京國際商業(yè)中心與6萬平方米的方恒國際、6萬平方米的新世界百貨構(gòu)成的東南部商業(yè)組團形成了相對集中的商業(yè)體量外，其他組團均較為分散，主要呈點狀分布，難以形成商業(yè)氛圍之間的互動。

 

    亦莊：內(nèi)向型商圈蒸蒸日上

 

    亦莊無疑是近年來迅速崛起的新商圈之一，產(chǎn)業(yè)帶動的常住人口增長和地鐵軌道的開通，為該商圈的迅速成型奠定了堅實的基礎。

 

    產(chǎn)業(yè)推動商圈形成

 

    每個商圈形成的支撐點各不相同，就亦莊商圈的形成而言，產(chǎn)業(yè)的推動作用無疑是至關重要的。最新統(tǒng)計顯示，亦莊已有40多個國家和地區(qū)的3000多家企業(yè)進駐，其中包括近百家世界500強企業(yè)，國內(nèi)頂尖企業(yè)也有2000余家。截至目前，亦莊開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成的電子信息、生物工程與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造四大主導產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值分別占全北京市的比例為50%、48%、22%和17%。此外，亦莊擁有“中國最大的移動通訊產(chǎn)業(yè)基地”、“北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地”和代表生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)國際、國內(nèi)領先水平的“北京藥谷”。產(chǎn)業(yè)這個巨大的引擎吸引了眾多人口在此就業(yè)和居住，這為商圈的形成提供了強大的消費需求支撐，值得關注的是，自1991年亦莊開發(fā)區(qū)開始籌建以來，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷升級，從當初的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和物流為主到現(xiàn)在的以研發(fā)、貿(mào)易、商務為主，與此同時，隨著產(chǎn)業(yè)變化，居住類物業(yè)也在不斷升級。

 

    內(nèi)向型商圈蓬勃發(fā)展

 

    據(jù)和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫介紹，亦莊目前的商業(yè)主要集中在三個區(qū)域，其一是亦莊核心區(qū)的創(chuàng)意文化園區(qū)，這個園區(qū)里包括沃爾瑪?shù)却笮偷某幸约皩Ｙu店等；其二是力寶廣場(樓盤資料業(yè)主論壇) ，目前華聯(lián)已經(jīng)確定入駐；其三是上海沙龍一帶區(qū)域。而這些商業(yè)多是為了滿足當?shù)鼐用竦南M需求，目前居住在該區(qū)域的人口大部分的消費可在本區(qū)域內(nèi)解決。

 

    在業(yè)內(nèi)人士看來，亦莊是典型的自循環(huán)內(nèi)向型商圈。21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理兼綜合地產(chǎn)部總經(jīng)理趙久陽認為，傳統(tǒng)意義上的商圈是商務、商旅、商業(yè)、商住為一體的，如北京典型的幾個商圈：金融街[簡介 最新動態(tài)]、CBD、亞運村和中關村，而像望京、亦莊這樣的外圍商圈實際上是以商業(yè)為主導的商圈，這些新商圈的形成更大程度上是為了滿足居住人口的生活需要。以亦莊為例，該區(qū)域是北京典型的產(chǎn)業(yè)帶動居住和商業(yè)的區(qū)域，這個區(qū)域里的4S店、制藥廠等很多，是比較密集的產(chǎn)業(yè)基地，區(qū)域內(nèi)多是這些產(chǎn)業(yè)引出來的產(chǎn)業(yè)鏈條，商業(yè)也是建立在這個基礎之上的。

 

    “亦莊和望京這些新商圈相對來說是自循環(huán)的，開放性不如老商圈。”趙久陽表示。多位業(yè)內(nèi)人士稱，目前亦莊商圈還處于未成熟階段，潛力很足，前景遼闊。

    □潛力商圈找準定位蓄勢待發(fā)

 

     隨著北京城的不斷規(guī)劃與發(fā)展，各個地區(qū)的商業(yè)需求不斷增多，原來的成熟商圈已經(jīng)不能滿足不斷發(fā)展的城市版圖需求，隨著交通改善、大型商業(yè)進駐，北京各大新商圈開始蓄勢待發(fā)。

 

    新商圈涌現(xiàn)

 

    朝北大悅城的開業(yè)，讓家住朝陽北路附近的張云倍感生活便利。朝北大悅城位于朝陽北路和青年路交叉口，處于朝青板塊的核心位置。除了朝北大悅城之外，龍湖長楹天街[最新消息 價格 戶型 點評]也將于2014年開業(yè)，朝北商圈正在形成。

 

    同時，自2005年石景山區(qū)提出建設CRD(首都休閑娛樂中心區(qū))開始，周邊沃爾瑪、當代商城的進駐，石景山CRD商圈的雛形正在逐漸形成。在城北，位于昌平區(qū)北清路的永旺國際商城也成為城北重要商業(yè)中心，隨著珠江地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](珠江拉維小鎮(zhèn)[最新消息 價格 戶型 點評]珠江奧古斯塔城邦[最新消息 價格 戶型 點評]) 后續(xù)開發(fā)的還有七星級鉑金酒店、河岸酒吧街、國際會展中心等，一個新商圈正形成。

 

    此外，地處北京西二、三環(huán)之間的北京麗澤金融商務區(qū)也在近年來迅速崛起，該區(qū)占地面積達8.09平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模800萬-950萬平方米，是繼金融街[簡介 最新動態(tài)]、CBD之后北京金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“第三極”。

 

    北京知名商業(yè)地產(chǎn)專家韓春海表示，傳統(tǒng)商圈過于集中，由此帶來的交通問題亟待解決，這為新興商圈的發(fā)展提供了機遇，比如通州，隨著彩虹之門、“大船項目”等重大工程啟動，通州產(chǎn)業(yè)布局與區(qū)域水平都將躍升一個新的高度，除了傳統(tǒng)商業(yè)外，在張家灣等區(qū)域未來將形成新的商圈。

 

    找準定位是關鍵

 

    作為參與多個北京商業(yè)地產(chǎn)運作的專業(yè)人士，九洲遠景(上海)投資管理有限公司商業(yè)地產(chǎn)銷售公司總經(jīng)理丁皓鵬認為，在北京商圈之中，新興商圈要想立足崛起，必須認清自身定位，借助差異化找準自己特色，通過服務形成自己的品牌與口碑。

 

    在丁皓鵬看來，朝陽大悅城的成功就與其準確定位有關，他表示，朝陽大悅城當?shù)鼐用裰饕猿院韧鏄返牟惋?、娛樂等消費為主，客群年輕化，因此，它的相關業(yè)態(tài)這些年進一步優(yōu)化突出自己特色。“南城某商圈本應屬于輻射半徑不會超過南城，但后續(xù)產(chǎn)品與服務沒有跟上，導致開業(yè)之后一直難有起色。”

 

    不過，作為北京發(fā)展重點區(qū)域，麗澤金融商務區(qū)本著打造生態(tài)金融區(qū)、金融不夜城、信息高速路的理念，實現(xiàn)園林水系合理布局，建設一個綠水環(huán)繞的商務區(qū)。注重功能配套，實現(xiàn)商務辦公生活一體化，建設一個晝夜無休的商務區(qū)。在項目招商[簡介 最新動態(tài)]上，北京麗澤金融商務區(qū)曾數(shù)次參加京港洽談會，作為重點項目向香港各界進行了推介，并建立了緊密的合作關系。在今年11月將在港舉行第十六屆京港洽談會上，北京麗澤金融商務區(qū)將赴港推介，進一步吸引境內(nèi)外投資者和企業(yè)在麗澤金融商務區(qū)投資發(fā)展。