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  • 四季度樓市博弈助房價平穩(wěn) 房企銷售任務(wù)完成

    2012年10月28日 17:27
    來源:互聯(lián)網(wǎng)

        經(jīng)過三季度樓市成交淡季不淡旺季不旺之后“銀十”開端不如預(yù)期,樓市從“兩旺”再次走向“博弈”。公開數(shù)據(jù)顯示,今年房企通過高周轉(zhuǎn)策略快速回籠資金,一些房企甚至已完成全年銷售目標(biāo),將對四季度房價起到支撐作用;而與此同時,購房者仍以剛需為主,促使房價缺乏上漲動能。與此同時,房價還存在著“上有封頂、下有兜底”外部影響因素。受此影響,專家認(rèn)為,四季度房價將以平穩(wěn)為主,市場成交將較為樂觀。
     
    房企:提前完成全年任務(wù)降價動力不強(qiáng)

        公開資料顯示,龍頭房企前三季度業(yè)績亮眼,一些房企甚至已完成全年銷售目標(biāo)。

        前三季度,招商地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)均已超額完成全年銷售目標(biāo)。公告顯示,兩個企業(yè)全年銷售目標(biāo)分別為210億元和307億元,而截至9月底,這兩家房企已分別實現(xiàn)247億元和366億元銷售金額,提前完成全年任務(wù)。

        同時,不少房企前三季度銷售業(yè)績已超過去年全年。1-9月,保利地產(chǎn)共實現(xiàn)銷售金額756億元,同比增長32%,超過去年全年的732億元;中海地產(chǎn)實現(xiàn)919億港元的銷售業(yè)績,超過去年全年的871億港元;綠城地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額355億元,超過去年全年的353億元。

        此外,還有不少房企業(yè)績表現(xiàn)不俗。恒大地產(chǎn)1-9月實現(xiàn)銷售金額586億元,完成全年銷售計劃的73%;萬科前三季度實現(xiàn)963億元銷售收入,全年業(yè)績破千億已毫無懸念。

        世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝認(rèn)為,得益于積極的去庫存行為,房企現(xiàn)金流不斷好轉(zhuǎn),短期償付能力逐步提升。因此,雖然四季度是傳統(tǒng)的沖業(yè)績時期,并且不少開發(fā)商將會在四季度大量推盤,但受此前業(yè)績表現(xiàn)較好影響,一些房企可能會在市場上“打醬油”,總體來說,價格爭奪幅度有限,房價很難下降。

    購房者:剛需為主漲價動能有限

        受快周轉(zhuǎn)策略影響,房企今年大量推貨,而此前以價換量策略如今也給開發(fā)商抗住價格撐了腰。

        世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,三季度,超六成購房者認(rèn)為周邊樓盤價格出現(xiàn)不同程度上漲,進(jìn)而導(dǎo)致購房者認(rèn)為房價非常高的比例出現(xiàn)反彈,與2季度相比上升了5.1個百分點(diǎn)。而此前幾個季度,這一比例一直在下滑。

        由于購房者認(rèn)為周邊樓盤銷售活躍程度明顯提升,并認(rèn)為未來成交量會提升的比例持續(xù)增長,因此近六成購房者看漲未來房價,這也使得購房者認(rèn)為未來半年適合購房的比例出現(xiàn)下降。

        “十一”期間舉行深圳秋季房地產(chǎn)交易會,由于價格優(yōu)惠不足,雖然場面熱鬧,但實際成交有限。作為傳統(tǒng)沖業(yè)績時間段,購房者對“十一”促銷普遍抱有一些期待,然而面對98折、99折這樣的常規(guī)促銷手段,購房者普遍反映“這樣的價位,剛需真是買不起!”,只能“再等等”“以后再說”了。

        對此,深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為,受市場成交復(fù)蘇、資金有所積累影響,房企及時轉(zhuǎn)變以價換量心態(tài),改為較為進(jìn)取的價格策略,同時,促銷途徑及打折扣等優(yōu)惠方式也同步減少,是樓市從“兩旺”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;博弈”的主要原因。

        但是,吳志輝認(rèn)為,由于目前成交客戶的主流依然是價格承受力較低的剛需人群,投資客占比僅為為13.6%,處于歷史地位,因此,剛需為主流的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致價格難以提升,房價上漲動能有限。

    上有封頂下有兜底四季度房價將以平穩(wěn)為主

        在賣方降價動力不足、買方漲價動能有限的情況下,專家認(rèn)為,四季度房價將以平穩(wěn)為主,成交將較為樂觀。

        中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,受此前市場回暖影響,房企獲得了喘息的機(jī)會。與此同時,樓市調(diào)控基調(diào)仍未改變,換屆后如果政策沒有太大的變化,剛需仍將是市場成交主力。因此從供求關(guān)系來看,四季度房價難漲也難跌。

        而從外部環(huán)境來看,房價也面臨著“上有封頂、下有兜底”的局面。

        近期,為了控制房價漲幅,地方政府頻頻拿出新政。陜西規(guī)定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右,否則不發(fā)預(yù)售證;廣州中心區(qū)域限制高價樓盤入市;上海重點(diǎn)抽查成交價格較高等存在異常情況商品住房項目……

        宋丁認(rèn)為,在樓市調(diào)控基調(diào)未變的情況下,漲價面臨“上有封頂”的局面,一旦價格出現(xiàn)較大反彈,便會引來調(diào)控“新政”。

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