未來房地產(chǎn)調(diào)控的方向是市場化的方向,是法制化的方向,也就是說要用制度化的舉措來抑制房價的暴漲

 

    地方政府直接規(guī)定房地產(chǎn)利潤,如此直接的控制房價手段,在出臺之后立刻引發(fā)“圍觀”。

 

    近日,陜西省出臺規(guī)定要求,房地產(chǎn)項目合理利潤率應(yīng)控制在10%左右。為此,陜西省住建廳和物價局聯(lián)合發(fā)文,明確了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定房地產(chǎn)項目合理利潤率應(yīng)控制在10%左右。

 

    上述規(guī)定頒布后引起了較大爭議。地方政府在控制房價上究竟應(yīng)如何作為?記者就此采訪了業(yè)內(nèi)人士。

 

    房地產(chǎn)成本知多少

 

    據(jù)了解,為鼓勵現(xiàn)房銷售,陜西省有關(guān)規(guī)定還要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi),要一次性公開全部房源,實行“一房一價,明碼標(biāo)價”對外銷售。

 

    陜西省的規(guī)定再次將商品房成本這一話題挑了出來。

 

    一家知名房地產(chǎn)開發(fā)公司天津分公司的工作人員告訴記者,當(dāng)前的房地產(chǎn)成本中有很大一部分與地方政府有關(guān),當(dāng)?shù)丶热蛔龀隽诉@樣的規(guī)定,恐怕地方政府自身也需要作出一些改變。

 

    這名工作人員說,房地產(chǎn)開發(fā)的成本組成很復(fù)雜。“在與地方政府有關(guān)的房地產(chǎn)成本中,最大的一項支出就是土地成本。土地收入對于許多地方政府而言都是重要的財政收入之一。除此之外,還包括房地產(chǎn)行業(yè)中的稅收成本,在開發(fā)環(huán)節(jié)稅收中,契稅所占比例最大,其次是土地使用稅、印花稅；在銷售環(huán)節(jié)稅收中,所占比例最高的是營業(yè)稅及地方附加稅,其次是土地增值稅和企業(yè)所得稅。除了上述兩項外,在一個房地產(chǎn)項目中所包含的市政工程和公共配套設(shè)施中會有一些成本是隱性流向地方政府的。還有一點,就是企業(yè)與政府部門交往中的灰色成本,比如請客吃飯,找關(guān)系之類的。”這名工作人員說。

 

    上述房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員向記者分析了當(dāng)前一些房地產(chǎn)成本的影響:土地成本過高增加了企業(yè)的資金壓力,導(dǎo)致了地方政府土地收益的不可持續(xù)性,降低了房屋購買者的購買力,同時增加了房地產(chǎn)銷售市場的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié),雖然大大增加了當(dāng)期的地方政府可用財力,但是將未來年限的土地租金和稅收一次收取,卻大大降低了地方政府未來的收入可能性,造成了地方政府未來相當(dāng)年限內(nèi)可用財力的不可持續(xù)性。較高的銷售環(huán)節(jié)稅收,增加了房地產(chǎn)市場的交易成本,降低了交易效率。同時,這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,加重了購房者的負(fù)擔(dān)。

 

    據(jù)了解,關(guān)于房價成本的爭論和房地產(chǎn)利潤控制的話題實際上已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。

 

    2009年,國家統(tǒng)計局對國內(nèi)40個重點城市(包括北京、上海、廣州、杭州等)中部分房地產(chǎn)開發(fā)商以及其2008年1月1日到2009年4月30日已開盤的商品住宅項目,進(jìn)行了房價構(gòu)成成本的專項調(diào)查和摸底,調(diào)查內(nèi)容涉及項目土地費用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費、項目建造費用、項目銷售費用和各種稅費、項目總建筑面積和銷售總收入。

 

    限制利潤是否可行

 

    記者了解到,陜西省新規(guī)定未來的實施構(gòu)想是:在陜西省選定試點區(qū)域,選取區(qū)域內(nèi)已銷售完畢或接近銷售完畢的項目作為典型樣本[最新消息 價格 戶型 點評]。由地方建設(shè)部門和物價部門聯(lián)合對上報的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核,核算成本,并按照10%的利潤作為區(qū)域定價區(qū)間的依據(jù)。開發(fā)商在該地區(qū)申請預(yù)售時,房價需要在相應(yīng)的區(qū)間范圍內(nèi),否則不予備案。

 

    上述不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者推測,從陜西省新規(guī)定的內(nèi)容來看,有可能是當(dāng)?shù)卮媪孔》刻?地方政府幫助促銷的一種手段。“政府承諾將利潤控制在10%,這客觀上給購房者提供了某種承諾,表明了調(diào)控的決心,也表明了未來房價將會趨于合理,有利于增強購房者的信心”。

 

    “這個政策本身初衷肯定是好的,肯定是為了更進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控,但是評價某一個政策本身是好是壞,我們不僅僅要看它的初衷,還要看其效果,看其可操作性。從效果和可操作性來看,一個房子的成本是非常靈活的,這個房子的成本怎么算,怎么控制,開發(fā)商在操作性方面比地方政府的監(jiān)管要靈活很多,即使小的環(huán)節(jié),比如說地下水管、電線、裝修費用,即使是窗戶的分量都可以省出不同的成本。所以我認(rèn)為,企業(yè)限制成本聽起來很美,但是操作起來、監(jiān)管起來非常難。這種情況下如果推行‘限利令’的話,可能會看到這種情況:一個房子現(xiàn)在是每平方米3萬元,但是一旦限制利潤以后,可能變成每平方米5萬元,因為開發(fā)商可以把成本做大。所以我覺得‘限利令’本身聽起來很美,做起來很難。”中國民主建國會北京市委法制委員會副主任委員馬光遠(yuǎn)博士說。

 

    “限利政策很明顯的作用是能控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本,因為就控制利潤來說,不控制成本意義不大。此外,就是政府有關(guān)部門要切實地去查,如果開發(fā)商真的超過了利潤上限,應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任。規(guī)定的出發(fā)點肯定是好的,但上述兩點如何實現(xiàn)值得懷疑。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說。

 

    樓建波認(rèn)為,上述政策還有一點比較難落實的地方在于,按照規(guī)定,如果房產(chǎn)利潤超過了規(guī)定的10%,唯一的制約手段在于,將不會下發(fā)預(yù)售許可和進(jìn)行簽售備案。“預(yù)售許可和簽售備案都是行政許可,開發(fā)商是可以對此提起行政訴訟的,一旦由此引發(fā)了行政訴訟,上述規(guī)定的效力必將打折扣”。

 

    “房價從其邏輯本身來看,最主要的一個是對未來房價的預(yù)期,成本僅僅是一個參考因素,所以我覺得拿成本來說事的話,即使把成本搞清楚,房價也未必會降下來。為了解決高房價,事實上我們一直在努力不斷地出臺相關(guān)政策。這么多年以來,我們對房價的認(rèn)識,對于治理高房價的政策的科學(xué)性的認(rèn)識也不斷在提高。國家已經(jīng)表態(tài),未來房地產(chǎn)調(diào)控的方向是市場化的方向,是法制化的方向,也就是說要用制度化的舉措來抑制房價的暴漲。這樣的話意味著什么呢?就是未來更期待的是能夠長期起作用的制度性舉措,而不是像限購、限價、限利這樣的舉措,比如說土地制度現(xiàn)在可能面臨著一個改革的問題,比如說銷售制度能不能從預(yù)售制過渡到現(xiàn)房銷售。未來我覺得要逐漸建立整個房地產(chǎn)的制度體系。”馬光遠(yuǎn)說。