“這兩年寫字樓的租售情況特別好，2009年的時(shí)候，很多寫字樓要空置半年以上才能租出去，但是現(xiàn)在基本上是‘一鋪難求’，CBD區(qū)域基本95%以上的寫字樓都已經(jīng)出租。而已經(jīng)購(gòu)買寫字樓的小業(yè)主大多用于投資，除非等錢用，否則輕易絕不會(huì)出售。”北京建外SOHO一家房地產(chǎn)中介公司從業(yè)人員小李提起寫字樓市場(chǎng)，有說不完的感慨。

 

    已有6年多從業(yè)經(jīng)歷的小李見證了近幾年北京的寫字樓市場(chǎng)的起伏變遷。他說，2007~2008年，住宅市場(chǎng)最熱的時(shí)候，寫字樓和住宅價(jià)格出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象，那時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的中介不好做，如今，這一狀況已經(jīng)出現(xiàn)根本性的變化。

 

    最直接體現(xiàn)是，小李和他的同事們每天都奔波在找寫字樓、找房源的過程中。“現(xiàn)在只要有公司搬出CBD，立馬就有別的企業(yè)搬進(jìn)補(bǔ)缺。所以如果有不錯(cuò)的而且價(jià)格合理的寫字樓，客戶都是直接帶著定金的去看房。”

 

    市場(chǎng)的變化還體現(xiàn)在開發(fā)商的抉擇上。“東四環(huán)外有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，原先打算做成公寓產(chǎn)品出售，如今看到寫字樓行情好，又從“住”改成“商”，定位為寫字樓產(chǎn)品了。”一家房地產(chǎn)的公司內(nèi)部人士透露。

 

    睿意德執(zhí)行董事張家鵬說，在局部區(qū)域市場(chǎng)，這種現(xiàn)象很普遍。如今，住宅地產(chǎn)與商用地產(chǎn)價(jià)格倒掛的局面正在逆轉(zhuǎn)，而目前的一輪商業(yè)的地產(chǎn)熱亦正是對(duì)2007、2008年商住倒掛的補(bǔ)漲。

 

    從“商改住”到“住改商”

 

    據(jù)了解，上述地產(chǎn)公司人士所說的商業(yè)的項(xiàng)目為住宅配套的項(xiàng)目，共兩棟商業(yè)用樓。知情人士透露，按照初始規(guī)劃，其中一棟做成酒店式公寓產(chǎn)品，另一棟做成寫字樓產(chǎn)品，寫字樓先行推向市場(chǎng)銷售，然后根據(jù)消化情況，為公寓產(chǎn)品預(yù)留調(diào)整空間。開發(fā)商計(jì)劃如果寫字樓銷售得好，另一棟樓也改將成寫字樓銷售。

 

    事實(shí)上，“兩手準(zhǔn)備”亦為開發(fā)商最大的程度降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并獲得不菲收益。在限購(gòu)令出臺(tái)后的兩年里，住宅市場(chǎng)陷入持續(xù)低迷狀態(tài)，與之截然相反，寫字樓、商鋪等商用物業(yè)的租售價(jià)持續(xù)上漲。

 

    “我們目前銷售均價(jià)36000元/平方米左右，最小戶型面積200多平方米，總價(jià)約在700萬元以上。”該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，目前，兩棟寫字樓中的一棟已經(jīng)整售出去，而另一棟也不過剩下20來套房源。據(jù)其透露，在購(gòu)買該項(xiàng)目的業(yè)主中，有50%以上為企業(yè)自用，其他則為小業(yè)主投資使用。

 

    這一項(xiàng)目并非個(gè)案。在中介的從業(yè)人員小李看來，現(xiàn)在寫字樓的投資回報(bào)率已高達(dá)7%~8%，15~20年即可回本，只要有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通條件，寫字樓產(chǎn)品并不愁賣。

 

    “之前商住倒掛造成的一個(gè)問題是，大家對(duì)寫字樓很警惕，不敢碰這個(gè)產(chǎn)品，現(xiàn)在寫字樓供應(yīng)減少，但需求并沒減弱，所以市場(chǎng)再現(xiàn)‘住改商’情況，甚至有很多商鋪目前都想改成寫字樓出售。”張家鵬表示，比如在CBD區(qū)域，有的商業(yè)項(xiàng)目目前也在商鋪和寫字樓之間舉棋不定，因?yàn)樯啼伄a(chǎn)品在CBD所獲得的租金可能不敵寫字樓。

 

    業(yè)內(nèi)人士稱，2003年、2004年的時(shí)候，寫字樓的售價(jià)是住宅的1.5倍，商業(yè)的是住宅的2倍以上，當(dāng)時(shí)“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年，住宅市場(chǎng)火爆起來，“商改住”盛行，這一輪的“住改商”正是對(duì)前幾年的補(bǔ)漲。

 

    近兩年，北京的甲級(jí)寫字樓租金的漲幅有目共睹。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京寫字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%，相比一年前也有46%的上漲。

 

    根據(jù)近日多家地產(chǎn)的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，截至今年第三季度末，北京甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上漲21.3%。盡管租戶對(duì)高租金增長(zhǎng)率的抵制心理愈加明顯，但業(yè)主依舊繼續(xù)上調(diào)租金。其中金融街[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)及CBD區(qū)域租金繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。

 

    寫字樓商圈加速擴(kuò)散

 

    “租金漲幅過高主要還是因?yàn)楣┬枋Ш猓F(xiàn)在寫字樓的市場(chǎng)已經(jīng)從買方市場(chǎng)變成了業(yè)主市場(chǎng)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

 

    數(shù)據(jù)顯示，2010年，北京的寫字樓全年供給量為44萬平方米，但當(dāng)年的需求量卻達(dá)到78萬平方米。今年到目前為止，全年供應(yīng)量22萬平方米，而吸納量超24萬平方米，目前市場(chǎng)可供租賃的面積仍然非常小。

 

    上述中介從業(yè)人員小李則認(rèn)為，很多企業(yè)現(xiàn)在手上都有大批閑置資金，這些資金投向何處，是一個(gè)很大的課題。因?yàn)橥顿Y渠道過窄，不少企業(yè)會(huì)拿一部分資金投向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，比如以前租賃辦公樓經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在會(huì)直接購(gòu)買物業(yè)，一方面為了減少租金支出，另一方面亦可增值保值，綜合算下來，投資回報(bào)基本能達(dá)到5%~6%。

 

    另外一面，隨著市場(chǎng)的變化，投資者的心態(tài)亦在發(fā)生微妙改變。投資者的心態(tài)已從原來投機(jī)的心態(tài)轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期投資的心態(tài)，而寫字樓物業(yè)則成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中最受青睞的物業(yè)類型。

 

    根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1到9月份，北京的商鋪成交面積近38萬平方米，同比增加了17.32%，成交的總額近81億元，同比微跌了5.5%。而寫字樓市場(chǎng)，1~9月份成交面積125.6萬平方米，同比增長(zhǎng)83.3%，總成交金額283.1億元，同比上漲56.6%。寫字樓交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房40%的漲幅。

 

    有機(jī)構(gòu)稱，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，具備升值的潛力的寫字樓大宗交易和中小面積高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓仍是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

 

    在業(yè)界看來，CBD、金融街等熱點(diǎn)的區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚浇?jīng)過兩年的持續(xù)上漲已經(jīng)幾乎逼近租戶所能承受的極限，如今寫字樓市場(chǎng)外溢效應(yīng)正在顯現(xiàn)。比如望京(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、亦莊(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、總部基地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、順義新城等非核心商圈正憑借成本優(yōu)勢(shì)躋身市場(chǎng)主流。

 

    在過去的一年中，就出現(xiàn)一些大公司紛紛逃離北京CBD的事件，酒仙橋、上地、亦莊等區(qū)域成為它們的辦公新址。

 

    “從2009年以后，北京寫字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或者開發(fā)已經(jīng)延伸到了四環(huán)以外，寫字樓商圈擴(kuò)散化的趨勢(shì)越來越明顯。”業(yè)內(nèi)人士表示。

 

    不過，張家鵬提醒，目前寫字樓售價(jià)高于住宅也是分區(qū)域的，在一些新興區(qū)域，寫字樓價(jià)格并不一定賣得過住宅。另外，寫字樓操作的復(fù)雜性要比住宅高得多，而且如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，盲目投資寫字樓產(chǎn)品未必有好的回報(bào)。