近期，一些地王項(xiàng)目出現(xiàn)舉步維艱、低價(jià)促銷(xiāo)的情形。想當(dāng)年，地王誕生之時(shí)，是何等的氣派，各路專家神棍對(duì)地王項(xiàng)目前景的預(yù)測(cè)，又是多么令人頭暈?zāi)垦??？船F(xiàn)在，地王也不得不低下高貴的頭，其真實(shí)商業(yè)價(jià)值，在舉步維艱中顯露無(wú)遺。

 

　　這種強(qiáng)烈的對(duì)比，告訴我們購(gòu)房者一個(gè)道理：買(mǎi)房，切勿輕信預(yù)測(cè)。

 

　　地王是怎樣誕生的？有的，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商確實(shí)看好其發(fā)展?jié)摿Γ挥械?，是開(kāi)發(fā)商希望讓大家認(rèn)為他看好該地塊的發(fā)展?jié)摿?；有的，則是開(kāi)發(fā)商出于另外的商業(yè)目的而故作驚人之舉?？傊?，一塊地，出現(xiàn)很多人對(duì)其你爭(zhēng)我搶，地價(jià)最終哄抬到令人咋舌的高度。

 

　　大多數(shù)地王都是市道高峰期拿下的項(xiàng)目，之后由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，開(kāi)發(fā)商因地價(jià)高而操盤(pán)艱難，騎虎難下，如今為了出貨，只好低價(jià)促銷(xiāo)。

 

　　可見(jiàn)，精明如開(kāi)發(fā)商者，甚至是最老道的龍頭開(kāi)發(fā)商，他們也會(huì)看走眼，錯(cuò)誤判斷地產(chǎn)周期。這說(shuō)明，跟著大開(kāi)發(fā)商拿地的行動(dòng)買(mǎi)房不保險(xiǎn)。不能說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商都拿地了，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，可以入市買(mǎi)房了。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)不可靠，他們的話就更不可信了，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)故意釋放誤導(dǎo)性的消息。

 

　　其次，研究人士的觀點(diǎn)也要謹(jǐn)慎對(duì)待。在2007年7月的地產(chǎn)高峰期，發(fā)生了北大教授徐滇慶與財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀關(guān)于深圳房?jī)r(jià)上漲與否的賭局。這個(gè)喧囂一時(shí)的賭局說(shuō)明，對(duì)于同一事物，不同的研究者往往有決然相反的判斷。他們的觀點(diǎn)，盡管有理性的分析，但至多是一家之言，沒(méi)有必要奉為圭臬。因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的不確定因素太多，他們對(duì)房?jī)r(jià)走向往往也是心里直打鼓。

 

　　況且，有些所謂研究人士，原本就是房地產(chǎn)的利益相關(guān)方。他們所說(shuō)的，未必是他們真實(shí)想法。很多時(shí)候，他們只是利用言論來(lái)故意引導(dǎo)市場(chǎng)而已。例如，有的代理商今年五六月份曾預(yù)測(cè)，“金九銀十”期間，東莞房?jī)r(jià)將會(huì)反彈，6-8月份是最好的買(mǎi)房時(shí)間。如今看來(lái)，并非如此。9月、10月，東莞房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)，有一些項(xiàng)目還搞了特價(jià)，供應(yīng)了一批性價(jià)比相當(dāng)高的單位。購(gòu)房者當(dāng)初若聽(tīng)信了這些研究人士，就吃虧了。

 

　　筆者并非反智主義者，而是想說(shuō)，對(duì)于各色專家的觀點(diǎn)，要進(jìn)行去偽存真的自主分析。專家的話，我們可以參考，但不一定要相信，買(mǎi)房還是要依靠自己的獨(dú)立判斷。

 

　　1960年底，出現(xiàn)在香港的早期房產(chǎn)投資客，主要是家庭主婦。她們依靠常識(shí)判斷，賺得盤(pán)滿缽滿?，F(xiàn)實(shí)生活中，也時(shí)?？梢耘鲆?jiàn)某些買(mǎi)樓賺大發(fā)了的非專業(yè)人士。相反，一些地產(chǎn)從業(yè)者卻在2007年高峰期入市，導(dǎo)致被套牢，迄今仍未解套。

 

　　判斷房?jī)r(jià)漲跌，歸根到底還是看居住的供求關(guān)系。一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)前景怎么樣，城市基礎(chǔ)設(shè)有什么變化，人口總量和結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)什么動(dòng)態(tài)，房產(chǎn)供應(yīng)怎么樣，這些都是分析該城市房?jī)r(jià)漲跌的重要指標(biāo)。整體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人口素質(zhì)提升明顯，地鐵開(kāi)建會(huì)引起房?jī)r(jià)上升。不過(guò)，很多樓盤(pán)在地鐵開(kāi)通之前，開(kāi)發(fā)商會(huì)盡力透支地鐵的升值效應(yīng)。

 

　　同時(shí)，值得一提的是，房地產(chǎn)是區(qū)域性相當(dāng)強(qiáng)的商品，小環(huán)境影響也相當(dāng)之大?；㈤T(mén)鎮(zhèn)有的十幾二十年樓齡的老房子，看起來(lái)其貌不揚(yáng)，但由于周邊服裝商圈旺盛，這兩年卻上漲了超過(guò)50%，資金投資回報(bào)率超過(guò)100%。

 

　　從行業(yè)周期來(lái)看，政治環(huán)境、金融政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地產(chǎn)調(diào)控等均會(huì)影響到房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的運(yùn)行軌跡。這些大環(huán)境會(huì)影響地產(chǎn)消費(fèi)，進(jìn)而影響企業(yè)的資金鏈，從而作用于房?jī)r(jià)，并影響到下一周期的市場(chǎng)供應(yīng)量。

 

　　當(dāng)然，趨勢(shì)的研判的確是相當(dāng)專業(yè)的事情，但若想買(mǎi)到盡量高性價(jià)比的房產(chǎn)，肯定得花功夫去做研究的，比如看相關(guān)新聞報(bào)道，分析經(jīng)濟(jì)走向、國(guó)家政策、樓盤(pán)動(dòng)態(tài)等，實(shí)地走訪區(qū)域市場(chǎng)，貨比三家去踩盤(pán)。

 

　　值得特別說(shuō)明的是，買(mǎi)房切忌跟風(fēng)。上帝欲其滅亡必先使其瘋狂，太瘋狂的市場(chǎng)，肯定會(huì)調(diào)整的，若這個(gè)時(shí)候盲目跟風(fēng)入市，就會(huì)“擊鼓傳花”的游戲中接到最后一棒。此外，若政府開(kāi)始救市了，說(shuō)明地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)很艱難了，那么這個(gè)時(shí)期入市相對(duì)來(lái)說(shuō)，是比較低價(jià)的。