最近5年里,萬達(dá)地產(chǎn)無疑是中國最火爆的開發(fā)商之一,其所創(chuàng)造的“城市綜合體”概念風(fēng)靡全國。數(shù)據(jù)顯示,目前萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國開業(yè)50座萬達(dá)廣場、28家五星級酒店,自持物業(yè)1200萬平方米,居世界第二。
值得注意的是,城市綜合體這個概念正在國內(nèi)“下沉”——過去是一線城市,然后是在二線,現(xiàn)在則下沉到三線城市。仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅表示,城市綜合體到了三四線城市后,立刻成為地標(biāo)型建筑。很多城市沒有甲級寫字樓,也沒有五星級酒店,而包含這兩者的城市綜合體,既是當(dāng)?shù)氐男蜗蠼ㄖ?,也是政府將土地價值最大化的手段。
萬達(dá)迎合了中國城市在特殊發(fā)展階段的特殊需求。在我們看來,城市綜合體受到地方政府的青睞,是一件“蜜蜂遇上蜜糖”的事情,因?yàn)檫@個概念很容易給城市官員帶來多個好處:房地產(chǎn)、文化、旅游、商業(yè)等多個概念,都能被裝到城市綜合體的概念之中。不過,這種大舉擴(kuò)張與不斷下沉可能遭遇有效需求不足的瓶頸,讓萬達(dá)在后續(xù)經(jīng)營過程中后繼乏力。
要知道,在一線城市里,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平還足以承納城市綜合體所需要的消費(fèi)能力,但若下沉到二、三甚至四線?就我們的觀察而言,商業(yè)地產(chǎn)的總量過剩風(fēng)險已若隱若現(xiàn),尤其在部分二、三線城市及中西部城市中。城市綜合體是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物,但問題是,現(xiàn)在國內(nèi)城市綜合體已經(jīng)發(fā)展到三、四線城市了,這種“下沉”也意味著市場空間的減少。隨著老齡化的到來,今后中國的三、四線城市有多大能力來消化城市綜合體概念?如果這一概念在中國市場很快走到頭,將不令人奇怪。
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