這不是“盛世危言”,也不是筆者第一次提出的。
記得2011年底的時(shí)候,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生和住建部政策研究中心主任秦虹,都在不同的會議場合,提出過部分二三線城市,前幾年賣地過快,這兩年在調(diào)控的高壓下,地方的投資性購房需求逐漸萎縮,剛需又不足,可能存在因部分項(xiàng)目資金鏈斷裂而帶來的過剩危機(jī)。
貴陽或許就是這樣的城市之一。
前不久,因房子賣不出去而陷入破產(chǎn)傳言的貴陽花果園集團(tuán),緊急從北京等地拉了上百家媒體,前去“考察”該項(xiàng)目,以證實(shí)該公司沒有破產(chǎn)。在此之前,有關(guān)貴陽房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過剩和花果園項(xiàng)目降價(jià)銷售都難以為繼的報(bào)道鋪滿了網(wǎng)絡(luò)。
給花果園項(xiàng)目帶來麻煩的,是媒體關(guān)于貴陽的房產(chǎn)項(xiàng)目過剩的報(bào)道:西部城市貴陽,當(dāng)前可售商品房面積近600萬平方米,潛在供應(yīng)量則達(dá)到3490萬平方米,而當(dāng)?shù)爻qv人口不到500萬,規(guī)劃到2020年,市域人口最高值也僅為635萬人。
更讓人恐怖的是,在貴陽僅花果園項(xiàng)目這樣的100萬平米以上的超級大盤就有13個之多。按照貴陽最近10年新增人口150萬人計(jì)算,也就是花果園這樣的3-5個大盤,就可以消納貴陽未來10年的新增人口住房需求。
隨后,貴陽為了救市,不惜冒著“十八大”召開前夕的放松調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn),出臺了購房送戶口的措施,但是這并不能解決房地產(chǎn)過剩的問題。而且,從9月份以來,貴陽房屋銷售面積月均下降10%以上的速度,這讓當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商們無不為自己的命運(yùn)捏了把汗。
其實(shí),全國像貴陽這樣陷入房地產(chǎn)過剩問題的城市很多,尤其以經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省會城市和西部大中城市為主。一家名為瑞信的投資分析機(jī)構(gòu)指出,大連住宅去庫存需要7.5年,而武漢需要8年,同樣出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩問題的城市還有沈陽、濟(jì)南、長春、???、重慶、天津、太原等城市。
上述投資分析機(jī)構(gòu)指出,在2012年底形成一個過剩問題的原因,是3年前這些城市賣地過猛,以貴陽為例,動輒幾平方公里的土地低價(jià)轉(zhuǎn)給了開發(fā)商。這些城市多數(shù)是對土地財(cái)政渴求,但是自己缺乏土地一級開發(fā)整理能力,大規(guī)模毛地出讓成了習(xí)慣,而如果接盤的開發(fā)商是央企或者能扛得住的國企,可以配合地方政府繼續(xù)扛下去,控制地方市場的房地產(chǎn)供應(yīng)量來穩(wěn)定價(jià)格,樓市尚不會形成崩盤的態(tài)勢。但是2013年以后,這樣的城市房價(jià)反彈的力度也會很大,因?yàn)殚_發(fā)商扛一年意味著沉淀的資金成本就增加至少10%以上,這些成本將來都需要從房價(jià)中消納。
在一個這樣的城市,并不是所有開發(fā)商都有耐心去等待3-5年,尤其是依靠大規(guī)模貸款獲得土地的民營房地產(chǎn)企業(yè),在整個城市房地產(chǎn)市場陷入低迷的時(shí)候,這樣開發(fā)商項(xiàng)目必然選擇第一個降價(jià)。
2011年底的時(shí)候,花果園項(xiàng)目就曾將單價(jià)從7000-8000元/平米降到5000元/平米左右。而像這樣降價(jià)拋貨的行為,如果在一個城市形成了區(qū)域連鎖反應(yīng),就會帶來一個城市房地產(chǎn)市場陷入集體降價(jià)——集體不賣——企業(yè)破產(chǎn)的循環(huán),而銀行也會聞聲而來,停掉一些企業(yè)的后續(xù)貸款,加劇這樣的地區(qū)房地產(chǎn)危機(jī),直至出現(xiàn)社會問題,政府出面埋單。
“以前政府是不讓我們漲價(jià),現(xiàn)在是不讓我們隨便降價(jià),哪怕促銷優(yōu)惠都要報(bào)備政府。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人如是說。
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