11月7日晚間,保利地產(chǎn)公布10月銷售簡報(bào),數(shù)據(jù)顯示,其10月實(shí)現(xiàn)簽約面積73.3萬平方米,同比增長28.73%;實(shí)現(xiàn)簽約金額77.01億元,同比增長42.09%。
1-10月,保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積742.5萬平方米,同比增長33.49%;實(shí)現(xiàn)簽約金額833.29億元,同比增長32.91%,比2011年全年732億元的簽約額還超出約100億元。
銷售額突破800億的同時(shí),保利在土地市場上的表現(xiàn)也相當(dāng)積極。
大規(guī)模拿地
據(jù)保利披露,公司于10月分別在上海、長沙、南京、福州、佛山、西安、以及廣東江門等城市拿下多幅地塊。
其中,保利更是在10月10日一天之內(nèi)連拿兩地王。當(dāng)日上午,保利攜手萬科,以32.56億元拿下長沙今年最大規(guī)模的濱江B7地塊;下午保利又轉(zhuǎn)戰(zhàn)至上海,聯(lián)手旗下信?;?,以總價(jià)45億元斬獲徐匯區(qū)濱江地塊,并一舉創(chuàng)造上海今年新的總價(jià)地王。
經(jīng)初步計(jì)算,保利地產(chǎn)在上述城市拿下的土地總價(jià)值約152.48億元。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,除福州、佛山、以及西安等地項(xiàng)目是獨(dú)自競得外,10月新增其他項(xiàng)目均引人了合作方,但保利會主導(dǎo)所有項(xiàng)目,歸屬于保利的權(quán)益土地款約在90億元左右。
據(jù)了解,保利在10月份聯(lián)合拿地的合作方包括萬科、首開、融創(chuàng)等知名開發(fā)商,另一個重要合作方則是由保利主導(dǎo)發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金——信保(天津)股權(quán)投資基金,保利占股40%。
對于近期大量采用合作形式拿地,分析認(rèn)為,這是保利對拿地競爭、資金和開發(fā)能力等多方面因素綜合考慮的結(jié)果,以此還能提升保利的杠桿使用。
保利相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,大規(guī)模合作拿地一是出于風(fēng)險(xiǎn)因素考慮,另一方面也可以引入更多的資金拿地,從而減少自身資金消耗,改善財(cái)務(wù)狀況。
據(jù)保利10月底發(fā)布的三季報(bào)顯示,期末凈負(fù)債率為90.7%,較年初下降28.3%,這也是三年來首次回到100%以下,手持現(xiàn)金則由2季度的251億上升至356億。
“其實(shí),今年的實(shí)際拿地支出相比往年還有所下降,隨著年底各地加大土地出讓力度,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的土地會更多,公司會繼續(xù)關(guān)注土地市場,有針對性地補(bǔ)充項(xiàng)目。”上述負(fù)責(zé)人稱。
事實(shí)上,相比往年,保利今年在土地市場上的投入稍顯謹(jǐn)慎。截至目前,其權(quán)益拿地支出不到200億,而2009年,保利曾投入410億拿地,2010年,保利在土地市場上更是投資近500億,2011年雖有所減少,但購地款也達(dá)到240億元。
補(bǔ)倉備糧
保利10月份大規(guī)模集中拿地,在外界看來,主要是以補(bǔ)充庫存為主。
保利在之前就曾明確表示,目前公司土地儲備的區(qū)域及結(jié)構(gòu)分布不夠合理,北京、上海等重點(diǎn)城市及中心區(qū)域的儲備嚴(yán)重不足,優(yōu)質(zhì)土地資源獲取難度較大。
湘財(cái)證券日前也指出,1-9月份保利在建面積3274萬平方米,比上年同期增長33.72%,竣工面積424萬平方米,比上年同期增長86.7%,土地儲備消耗較大,急需補(bǔ)充更多土地。
相關(guān)分析亦認(rèn)為,4季度保利仍會堅(jiān)持以補(bǔ)倉為主的策略,且集中在此前去化較好的區(qū)域,以及可以通過多渠道獲取土地資源的區(qū)域。
另外,此前市場上多數(shù)研究機(jī)構(gòu)都預(yù)計(jì)保利今年的銷售額能突破千億大關(guān)。對此,保利地產(chǎn)則表現(xiàn)謹(jǐn)慎,稱公司沒有特別設(shè)置這個目標(biāo),最終還是要看市場情況。
而對于接下來兩月的推盤節(jié)奏,保利地產(chǎn)品牌中心副總經(jīng)理何智韜向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,11、12月份新推項(xiàng)目不多,主要以消化已入市項(xiàng)目為主,月均銷售額希望保持在七八十億的水平。
早前有分析卻指出,其實(shí)保利10月的認(rèn)購金額超過100億元,推盤量也在100億左右,11、12月份會減少推盤量,以免今年的銷售超過1000億元,進(jìn)而對明年造成較大的壓力。
對此,何智韜表示,其實(shí)公司今年的整體銷售情況大勢已定,即使不超過千億,也會相當(dāng)接近。但公司考慮更多的是,明年如何在今年的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持增長,所以近期才會大量補(bǔ)充土地,為明年的增長做準(zhǔn)備。
“以保利的周轉(zhuǎn)速度,今年拿的地,明年都會入市,這將為明年的業(yè)績增長提供貨源保證。”何智韜稱。
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