上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)

　　

　　今年以來(lái)，先后有三個(gè)城市樓市，頻頻被媒體“唱空”。一是鄂爾多斯，供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩，價(jià)格大跌，成交低迷，部分房企資金鏈斷裂，少數(shù)項(xiàng)目停工，有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。二是溫州，房?jī)r(jià)大跌，部分房企資金緊張，有老板跑路。三是貴陽(yáng)，潛在住宅供應(yīng)量大，但成交平穩(wěn)，價(jià)格近幾年并無(wú)大漲，當(dāng)前亦無(wú)大跌。

　　

　　近日關(guān)于溫州的新聞?shì)^多，比如有媒體報(bào)道“溫州房?jī)r(jià)大跳水，樓盤最大跌幅超50%”。從世界房地產(chǎn)發(fā)展史上看，一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)整體下跌三成，就可算作泡沫破滅，比如最近的一個(gè)著名泡沫：美國(guó)房?jī)r(jià)從2006年觸頂下跌，至2009下跌超三成。當(dāng)前溫州應(yīng)有樓盤價(jià)格，較去年上半年高點(diǎn)下跌五成，但全市房?jī)r(jià)不可能下跌這么多。

　　

　　從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，自去年下半年以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)一直領(lǐng)跌全國(guó)。比如今年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)平均同比下跌1.26%，而溫州下跌幅度最大，為16.4%(70個(gè)城市中不包括鄂爾多斯，尚不知二市哪個(gè)房?jī)r(jià)跌幅更大)。當(dāng)然，這只是房?jī)r(jià)指數(shù)，波幅小于實(shí)際成交價(jià)，相當(dāng)數(shù)量的樓盤價(jià)格同比去年9月，跌幅應(yīng)達(dá)三成左右，雖有些許勉強(qiáng)，但也可認(rèn)為是“泡沫破裂”。從成交量上看，2009、2010和2011年全市新建商品住宅成交面積分別為273萬(wàn)平米、229萬(wàn)平米和113萬(wàn)平米，可見(jiàn)2011年同比慘跌五成。

　　

　　溫州房?jī)r(jià)泡沫緣何破滅？可歸結(jié)為行業(yè)內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面。一方面，這是行業(yè)瘋狂的代價(jià)。一般市場(chǎng)規(guī)律：漲得高，跌得深。2009-2010年，全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪上漲，其中多個(gè)月份，溫州領(lǐng)漲全國(guó)。比如，2010年1月，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲9.5%，而溫州為15.7%，4月最高達(dá)26.1%，雄霸第一。其實(shí)，不僅溫州，整個(gè)浙江，都是本輪全國(guó)樓市調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”。比如今年9月溫州房?jī)r(jià)跌幅最大，其后依次為杭州、寧波、金華。漲時(shí)步調(diào)亦一致：比如2010年1月，溫州、金華、杭州位列70個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅榜前三名。

　　

　　另一方面，行業(yè)外部環(huán)境惡化。去年以來(lái)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的溫州，情況尤其糟糕。很多溫州開發(fā)商的主業(yè)是制造業(yè)，主業(yè)不景氣，對(duì)房地產(chǎn)輔業(yè)的資金支持大減。其二，去年全國(guó)少數(shù)地區(qū)民間高利貸泡沫破滅，其中以鄂爾多斯、溫州最為嚴(yán)重。高利貸與房地產(chǎn)糾結(jié)在一起，相當(dāng)部分高利貸資金流進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，或直接投機(jī)購(gòu)房，房?jī)r(jià)下跌，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條，導(dǎo)致高利貸鏈條斷裂。去年6月底，溫州不良貸款率為0.37%，今年9月末升至3.27%，遠(yuǎn)高于今年三季度全國(guó)商業(yè)銀行0.97%的不良率。信貸資產(chǎn)變差，致使銀行不愿放貸，企業(yè)融資更加困難。

　　

　　溫州，一直是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。2009年以來(lái)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)由直線上漲，轉(zhuǎn)為直線下跌，既說(shuō)明了國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控在溫州效果顯著，又反映出市場(chǎng)機(jī)制也在調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)水平。這應(yīng)屬政府“有形之手”和市場(chǎng)“無(wú)形之手”，在樓市中共同發(fā)揮作用的典范。

　　

　　當(dāng)前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走出低谷，隨著3月以來(lái)成交量持續(xù)活躍，價(jià)格也由跌轉(zhuǎn)漲，但近期漲幅收窄，基本趨于平穩(wěn)。正如溫總理所言：調(diào)控初見(jiàn)成效，但效果還不穩(wěn)固。對(duì)于那些房?jī)r(jià)明顯偏高的城市，地方不應(yīng)有意托市。比如前段時(shí)間有新聞報(bào)導(dǎo)說(shuō)，無(wú)錫相關(guān)部門干預(yù)某樓盤大幅降價(jià)，而應(yīng)讓市場(chǎng)機(jī)制說(shuō)話。反之，假如房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，那么即便調(diào)控從嚴(yán)，也不必?fù)?dān)心樓市會(huì)崩盤。

　　

　　從購(gòu)房者角度分析，近些年溫州人在投資房產(chǎn)方面，未免有些喪失理性。2003年開始，“溫州炒房團(tuán)”聲名漸隆，先是去上海炒，后來(lái)全國(guó)多個(gè)城市都出現(xiàn)了他們的身影。炒來(lái)炒去，最后把自己的“老窩”也炒爆了。據(jù)新聞報(bào)道，2009年底和2010年在房?jī)r(jià)高點(diǎn)入市的溫州炒房者，至今被套者不在少數(shù)，被套在自家門口的也大有人在。

　　

　　我們從不否認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，長(zhǎng)期來(lái)看，房屋保值增值的屬性仍然存在，自住性購(gòu)房者何時(shí)入市都無(wú)妨。但是，溫州炒房團(tuán)的興起、瘋狂、衰落、崩滅，為那些依然對(duì)炒房懷有濃厚興趣的國(guó)人，敲響了警鐘。好自為之吧。