“新城控股已經(jīng)順利通過(guò)港交所上市聆訊，目前正在進(jìn)行推介，并已在港交所網(wǎng)站上公布了網(wǎng)上預(yù)覽數(shù)據(jù)集。”一位上海證券界人士對(duì)本報(bào)記者透露。
據(jù)該人士透露，新城控股集團(tuán)有限公司(下稱“新城控股”)本次將進(jìn)行整體上市，資產(chǎn)包涵蓋新城B股的資產(chǎn)和公司的商業(yè)物業(yè)。由于擔(dān)心房企集中上市而影響投資者的認(rèn)購(gòu)，新城控股很有可能搶在旭輝集團(tuán)之前，在本月內(nèi)開(kāi)始招股，融資規(guī)模為3億~5億美元。
“自2009年開(kāi)始為上市而大量補(bǔ)倉(cāng)的高價(jià)土地，以及正在發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)都在吞噬大量的現(xiàn)金，新城控股此番上市幾乎是只能成功，不能失敗。”一位券商地產(chǎn)分析師表示。
上市博弈
自2001年上市以來(lái)，新城B股始終未能進(jìn)行過(guò)再融資，新城控股董事長(zhǎng)王振華也在多個(gè)場(chǎng)合表示過(guò)悔意。據(jù)稱，新城B股方面多次向證監(jiān)會(huì)表達(dá)過(guò)放開(kāi)B股再融資的通道，甚至提出過(guò)轉(zhuǎn)到A股的方案，但始終沒(méi)有下文。
“新城的融資渠道被牢牢地?cái)D壓。即使是非上市企業(yè)，也能夠發(fā)行企業(yè)債和中票等來(lái)進(jìn)行債權(quán)融資。”湘財(cái)證券地產(chǎn)分析師張化東表示。
“B股市場(chǎng)根本沒(méi)有融資的可能，然而每年花在信息披露費(fèi)、法律支持、投資者管理方面的費(fèi)用卻達(dá)上百萬(wàn)元，對(duì)于這些B股上市公司而言實(shí)在是得不償失。”一位投行人士表示。
因此，以新城B股為代表的一批B股上市公司自2009年開(kāi)始就積極籌備赴港上市。
盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖在接受記者采訪時(shí)表示，從法律的角度，目前新城控股赴港整體上市并無(wú)障礙，香港聯(lián)交所也不存在所謂的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，只要理清楚新城B股和新城控股之間的股權(quán)關(guān)系，以集團(tuán)控股的形式是行得通的。
“但目前香港市場(chǎng)的投資者對(duì)于內(nèi)地房企的信心不是很足，加上新城控股的利潤(rùn)也偏低，在估值上肯定不會(huì)太高。”黃立沖說(shuō)。
一位熟悉新城控股的券商人士告訴記者，新城控股早在2011年6月就已經(jīng)向香港聯(lián)交所遞交了盈利預(yù)測(cè)表和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表。但由于受到內(nèi)地宏觀調(diào)控的影響，2011年下半年，新城控股開(kāi)始降價(jià)銷售，降幅達(dá)到20%左右，其之前提交的盈利預(yù)測(cè)表和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表與實(shí)際情況不符，被香港聯(lián)交所退回重做。
2012年年初，新城控股向香港聯(lián)交所重新遞交了盈利預(yù)測(cè)表和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表，并在今年10月通過(guò)了香港聯(lián)交所的聆訊。
融資目的
由于B股融資的無(wú)望，新城B股10年來(lái)始終以銀行借貸為主，信托融資為輔。從近年情況看，每年的信托融資額都在30億元左右，如果按照13%的利率來(lái)計(jì)算，其要付出近4億元的融資成本，該數(shù)據(jù)占新城B股2011年凈利潤(rùn)的30%以上。
除了高額的融資成本外，新城控股這兩年銷售了大量的剛需型樓盤，雖然銷售業(yè)績(jī)?cè)陂L(zhǎng)三角排名居前，但利潤(rùn)一直偏低，與同樣計(jì)劃在香港上市的旭輝集團(tuán)相比，其銷售額是旭輝集團(tuán)的兩倍，但利潤(rùn)卻與旭輝集團(tuán)相差無(wú)幾。
不過(guò)，新城控股另有“獨(dú)門法寶”。數(shù)據(jù)顯示，新城控股2009年~2011年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.39、0.34和0.33，這也使得凈利潤(rùn)率并不高的新城控股在ROE(凈資產(chǎn)收益率)上的優(yōu)勢(shì)甚至超過(guò)很多大型龍頭房企。
“新城B股10年來(lái)沒(méi)能從資本市場(chǎng)拿到1分錢，但是卻依靠著強(qiáng)大的執(zhí)行能力和內(nèi)生動(dòng)力，尤其是優(yōu)異的高周轉(zhuǎn)速度實(shí)現(xiàn)了不斷的增長(zhǎng)，這對(duì)于海外投資者而言是相當(dāng)有說(shuō)服力的。”上述分析師表示。
多數(shù)市場(chǎng)人士認(rèn)為，新城控股選擇此時(shí)沖刺上市，是為其商業(yè)地產(chǎn)鋪平融資道路。按照王振華的計(jì)劃，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在新城控股的比重將逐步由現(xiàn)在的20%演變?yōu)?0%，最終達(dá)到80%。
這意味著，新城控股整體上市后對(duì)于新城B股方面的住宅資產(chǎn)很難帶來(lái)預(yù)想中的利好。
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