今年前三季連續(xù)虧損的嘉凱城（000918.SZ）再次啟動(dòng)信托融資。11月13日上午，本報(bào)記者從中融信托第三方代銷公司一內(nèi)部人士處獲悉，嘉凱城聯(lián)合中融信托擬發(fā)行8億元信托，期限兩年，成本在9%-10.5%之間。該筆資金將用來支持湖州項(xiàng)目建設(shè)。

　　

　　嘉凱城旗下多個(gè)信托融資將在明年一季度集中兌付，同時(shí)還有大筆一年內(nèi)應(yīng)付長(zhǎng)期借款年底到期。據(jù)其2012年年中報(bào)數(shù)據(jù)，包括五礦國(guó)際信托有限公司、昆侖信托有限責(zé)任公司在內(nèi)的5只信托均將在8個(gè)月內(nèi)到期，共計(jì)22.6億元。

　　

　　這只是其負(fù)債的一小部分。據(jù)2012年中報(bào)，嘉凱城一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為32.20億元，較年初增長(zhǎng)327.12%，而嘉凱城截至上半年的賬面資金僅有17億元。2012年上半年，嘉凱城凈利潤(rùn)同比下降4601%，上半年負(fù)債總計(jì)達(dá)到207.22億元，其中，1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，短期借款達(dá)35.72億元。嘉凱城扣除預(yù)收賬款后的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，凈負(fù)債率高達(dá)234.2%。

　　

　　短期負(fù)債的激增源于嘉凱城的銀行借款、大股東借款及委托貸款以及頻繁的信托貸款。去年至今，嘉凱城先后向華鑫信托、聯(lián)華信托、五礦信托、上海信托、昆侖信托等融資超過30億元，多數(shù)已經(jīng)在14％-15％的高信托成本水平上，這也導(dǎo)致其今年一季度財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期增長(zhǎng)206.43％。

　　

　　在融資遇阻、過高短期債務(wù)倒逼下，嘉凱城只有選擇全線大幅折扣售房，彌補(bǔ)資金缺口。

　　

　　今年10月前后，旗下嘉業(yè)、中凱、名城品牌項(xiàng)目開始持續(xù)降價(jià)促銷。據(jù)上海搜房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，嘉凱城旗下中凱系列項(xiàng)目上海徐匯中凱城市之光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]從7月開始連續(xù)兩個(gè)月持續(xù)下調(diào)售價(jià)，降價(jià)幅度約為26%。7月以來，嘉凱城旗下嘉業(yè)系列無錫項(xiàng)目、名城系列青島項(xiàng)目給出過最高50%的大幅折扣。嘉凱城青島時(shí)代城9月開始打折幅度超過60%，此前售價(jià)一直維持在18000元/平方米，最新售價(jià)僅為6230元/平方米。

　　

　　但大幅降價(jià)并沒帶來足夠回籠資金。據(jù)上海房管局官方數(shù)據(jù)，上海徐匯中凱城市之光7月推出折扣后，銷售率同比6月漲40%。但8月、9月份銷售率沒有出現(xiàn)明顯上漲。以無錫打折項(xiàng)目嘉業(yè)國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]為例，該項(xiàng)目2011年11月預(yù)售650套房源，經(jīng)過新一輪5折銷售，去化率依然不足6成。

　　

　　長(zhǎng)久以來，嘉凱城主打中高端項(xiàng)目，且項(xiàng)目大部分集中于長(zhǎng)三角地區(qū)。而上海、南京、杭州、蘇州、無錫等地實(shí)施的限購(gòu)令，直接帶來嘉凱城銷售的寒冬。嘉凱城土地儲(chǔ)備中80%以上都位于限購(gòu)區(qū)域內(nèi)。2011年，公司120億元的推貨量只賣出39.45億元，去化率僅為33%。

　　

　　去化不良導(dǎo)致了嘉凱城的存貨壓頂，去年年底其存貨為183.61億元，比去年同期增加40.49％。由此，業(yè)績(jī)的下滑自然在預(yù)料之中。2010年，嘉凱城實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.15億元，2011年凈利潤(rùn)僅為2.06億元，同比大減81.52％。從半年報(bào)可能的虧損情況來看，今年的業(yè)績(jī)不容樂觀。

　　

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷失誤，尤其是城市綜合體的資金沉淀，加劇了嘉凱城的虧損。2010年宏觀調(diào)控突然到來，嘉凱城卻在當(dāng)年拿下了青島和武漢等多個(gè)超級(jí)大盤，其中青島舊城改造項(xiàng)目占地面積達(dá)120.39萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)193萬(wàn)平方米；武漢巴登城規(guī)劃的建設(shè)用地面積為6700畝，規(guī)劃可建地上面積130萬(wàn)平方米。

　　

　　嘉凱城的下滑之路：綜合體幫倒忙

　　

　　2011年3月份嘉凱城以14.5億元拿下杭州商業(yè)綜合體地塊后，又拿了武漢和杭州兩處地塊。在青島項(xiàng)目上，嘉凱城引入了戰(zhàn)略合作伙伴浙信地產(chǎn)共同受讓該項(xiàng)目單一資金信托股權(quán)，以緩解自身的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　2011年，嘉凱城原計(jì)劃新開工面積148萬(wàn)平方米，但實(shí)際開工面積只完成了34.14萬(wàn)平方米。2012年，嘉凱城將開工面積調(diào)回至88萬(wàn)平方米。公司的肉身已日益沉重，騰挪空間日漸狹窄。

　　

　　運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的掣肘同樣是嘉凱城的死穴。2009年10月18日，嘉凱城由浙商集團(tuán)牽頭，重組國(guó)際嘉業(yè)、中凱集團(tuán)、名城集團(tuán)3家地產(chǎn)公司并借殼*ST亞華上市。由于上述3家企業(yè)并未良好整合，內(nèi)部復(fù)雜的人事關(guān)系制約著嘉凱城的發(fā)展，內(nèi)耗嚴(yán)重，中高層動(dòng)蕩。

　　

　　借殼上市并沒有給公司帶來順暢的融資渠道，相反正是由于大量借款，公司對(duì)外擔(dān)保額也隨之增加，2011年嘉凱城對(duì)外擔(dān)保比例已上升至88.76%。今年年初，嘉凱城又宣布2012年計(jì)劃增加對(duì)控股公司擔(dān)保額度66.6億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其凈資產(chǎn)。嘉凱城新舊對(duì)外擔(dān)?？傤~將達(dá)到凈資產(chǎn)的261.69％。

　　

　　嘉凱城或許可為當(dāng)下一批發(fā)展勢(shì)頭較好的中小房企提供借鑒。