“防范物業(yè)糾紛合同是關鍵,主要解決好兩大問題,一是合同的簽訂,二是合同的履行。”昨天上午,北京二中院民二庭法官到懷柔開“新農(nóng)村課堂”,為30多家物業(yè)公司中層以上管理人員上了一堂法制課,重點分析物業(yè)服務合同糾紛案件的審判實踐和糾紛防范對策,并現(xiàn)場發(fā)放法制資料。
二中院民二庭胡新華法官介紹,近年來大量物業(yè)糾紛涌入法院,從2010年至今年10月,二中院共審結(jié)物業(yè)服務合同糾紛上訴案件1544件,此類案件呈多發(fā)態(tài)勢。實踐中業(yè)主與物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生糾紛,最主要的還是催交物業(yè)費的糾紛。業(yè)主經(jīng)??罐q說法就是“我們之間不存在合同關系”。業(yè)主口中的“不存在合同關系”是指雙方之間沒有書面的合同。實際上如果物業(yè)公司提供物業(yè)服務和管理,業(yè)主也享受了服務、接受了管理,那么雙方之間事實上的物業(yè)服務合同關系是存在的。
在這些案件中,不服一審判決的一方為業(yè)主上訴的有1343件,占到87%,二中院維持原判和調(diào)撤結(jié)案較多,大致原因是此類案件雙方爭執(zhí)的焦點多集中在物業(yè)管理費的繳納上,而物業(yè)管理費的依據(jù)是法規(guī)的規(guī)定或雙方的約定。一旦發(fā)生糾紛,物業(yè)管理企業(yè)有備而來,業(yè)主作為被告地位比較被動。除非業(yè)主有扎實的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定或約定,否則敗訴的往往是業(yè)主。調(diào)解和撤訴的基礎是雙方考慮到以后的關系,為了友好相處,一方或雙方作一定的讓步,而物業(yè)公司亦想改善形象,和業(yè)主形成良性互動。
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