自從2010年，被譽(yù)為“鐵娘子”的宋廣菊執(zhí)掌保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](保利[簡介 最新動態(tài)]西山林語保利新茉莉公館[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評])并提出“3～5年再造一個保利”的計劃后，“速度與激情”成為保利地產(chǎn)近兩年來的真實(shí)寫照。

 

    今年前三季度，保利地產(chǎn)拿地總地價約163億元。10月，更是加大拿地力度，先后拿下9塊地塊，總地價約153億元。

 

    快速發(fā)展的背后無疑需要龐大的資金作為后盾。據(jù)保利地產(chǎn)三季報數(shù)據(jù)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入313億元，同比增長44%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤38億元，同比增長10%；全年800億元的銷售目標(biāo)顯然已提前完成。

 

    這一連串亮麗的數(shù)據(jù)背后亦有隱憂存在。截至10月底，保利地產(chǎn)凈負(fù)債率90.7%，雖較年初下降28.3%，但仍高于行業(yè)平均水平。

 

    對此，某位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師在接受本報記者采訪時表示，高周轉(zhuǎn)高杠桿一直是保利地產(chǎn)既定的發(fā)展戰(zhàn)略，盡管其凈負(fù)債率相對萬科[簡介 最新動態(tài)]、中海外發(fā)展等房企的杠桿率較高，但賬面貨幣資金由二季度的251億元上升至356億元，是短期借款與一年內(nèi)到期非流動負(fù)債之和的1.55倍，足以償還。而且，隨著銷售資金的回籠，通過合作開發(fā)的方式分?jǐn)傦L(fēng)險，保利財務(wù)壓力并不大，預(yù)計全年銷售金額有望突破千億元，從而帶來30%左右的業(yè)績增長。

 

    長城證券、國泰君安及湘財證券等機(jī)構(gòu)均給予保利地產(chǎn)“買入”評級，并提出千億元銷售可期的預(yù)判。

 

    央企背景+快速拿地

 

    無疑，軍隊(duì)企業(yè)文化和地產(chǎn)央企背景這一特質(zhì)賦予了保利無與倫比的成長性，為保利地產(chǎn)在項(xiàng)目“融投管售”四大節(jié)點(diǎn)的每個環(huán)節(jié)均提供了極大的便利和優(yōu)勢，使其在融資道路上順風(fēng)順?biāo)?。而保利在獲取土地中開始大量實(shí)施聯(lián)合拿地方式，以此來提升公司的杠桿使用。在10月份聯(lián)合拿地的合作方就包括萬科、首開、融創(chuàng)等知名開發(fā)商。

 

    10月10日，保利地產(chǎn)拿下了兩塊地：當(dāng)日上午，保利攜手萬科，以32.56億元拿下長沙今年最大規(guī)模的濱江B7地塊；下午，保利又轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，聯(lián)手旗下信?；穑钥們r45億元斬獲徐匯區(qū)濱江地塊。

 

    快速集中拿地的同時，保利地產(chǎn)的銷售額也在穩(wěn)步增長。一邊將“高周轉(zhuǎn)”進(jìn)行到底，一邊適時拿地補(bǔ)充土地儲備，這兩者的較好結(jié)合，使得保利重回躍升軌道。

 

    玩轉(zhuǎn)信托

 

    “奔馳的野馬，往往需要足夠的糧草支撐”。保利這匹“野馬”在爭取速度的同時，也一直在多舉措布局自己的“糧倉”，在多條腿融資的道路上，銀行貸款的“綠色通道”固然不用提，曾連貫16家信托發(fā)行21款產(chǎn)品的“壯舉”在房地產(chǎn)業(yè)恐無前例。

 

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，保利地產(chǎn)是通過信托渠道融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行的信托計劃達(dá)21款，總共合作的信托公司有16家，是業(yè)內(nèi)與最多信托公司合作的房企，融資規(guī)模在72億～82億元之間，此舉堪稱霸主。

 

    某信托工作室人員表示：“保利合作的信托公司很多都是知名的穩(wěn)健型信托公司，如華潤深國投、上國投和中信信托等。在保利和華潤深國投的合作上，均采用貸款投資信托，產(chǎn)品預(yù)期收益率相對較低，大約6%。”

 

    縱觀保利發(fā)行的信托計劃，大多都是通過項(xiàng)目所在地的子公司去融資，用旗下項(xiàng)目做抵押，融資成本大約在13%～14%。在收益率上，與交銀信托合作的兩款信托產(chǎn)品即保利華都三期貸款信托（A類）和保利華都三期貸款信托（B類）的預(yù)計收益率當(dāng)屬最高，分別為8.7%和9.2%。

 

    借力基金平臺

 

    保利近期大量采用聯(lián)合形式拿地的合作方除了萬科、首開、融創(chuàng)等知名開發(fā)商外，還有一個很重要的身影，那就是由保利主導(dǎo)發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金——信保（天津）股權(quán)投資基金（以下簡稱“信?；? 金”）。

 

    2010年，保利地產(chǎn)作為發(fā)起人，聯(lián)合國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)成立了信?；?。成立初期，信?；鸬淖再Y本為3000萬元，保利地產(chǎn)持有40%股權(quán)。2011年，信保基金增資到1億元，保利地產(chǎn)的投資成本增至4000萬元，持股比例依然是40%。

 

    據(jù)悉，截至目前，信保基金的募集總額已達(dá)100億元，絕大多數(shù)資金都投向了保利地產(chǎn)自身的開發(fā)項(xiàng)目。在2010年成立初期，信?；鹁驮群笙虮＠禺a(chǎn)旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評](小區(qū)網(wǎng))、沈陽保利香檳花園[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評](小區(qū)網(wǎng))等項(xiàng)目投入20.08億元。而在近期與保利地產(chǎn)聯(lián)合拿下的上海地王項(xiàng)目中，有消息稱信?；鹫脊蔀?0%，粗略計算，信保基金投入的資金在18億元左右。

 

    保利地產(chǎn)董秘黃海曾公開表示，信?；鹜顿Y的絕大多數(shù)項(xiàng)目都是和保利地產(chǎn)合作的，在合作過程中，基金公司扮演的是財務(wù)投資人角色，并不直接參與項(xiàng)目具體開發(fā)管理，保利與信?；鸬暮献髟瓌t是對等投資，共擔(dān)風(fēng)險。

 

    相關(guān)資料顯示，信保基金除發(fā)起人是保利地產(chǎn)外，其實(shí)際負(fù)責(zé)人是保利地產(chǎn)前董秘岳勇堅(jiān)，其認(rèn)購人也主要以保利地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士為主。

 

    亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受本報記者采訪時表示，信?；鹬皇潜＠囊环N融資手段，這只基金在開發(fā)前期的拿地階段就進(jìn)入，主要是攜手保利儲備土地。信?；鸷捅＠禺a(chǎn)的利益是一致的，保利地產(chǎn)本身的財務(wù)杠桿率較高，是想借助信?；疬@個融資平臺，尋求更多的發(fā)展資金。

 

    棄增發(fā)變股權(quán)激勵

 

    回首房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲時期，保利地產(chǎn)的融資計劃也曾無一例外地遭到扼殺。

 

    2011年4月，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，延長2010年非公開定向增發(fā)A股股票議案12個月，發(fā)行價格由17.92元/股下調(diào)為11.60元/股，發(fā)行數(shù)量由不超過7億股調(diào)整為不超過9.1億股，總募集資金依然為不超過96億元。

 

    當(dāng)時恰逢保利地產(chǎn)增發(fā)計劃一年期滿之際，最終這96億元的增發(fā)方案能否獲證監(jiān)會通過成為當(dāng)時業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)再融資毫無“開閘”之意，保利地產(chǎn)下調(diào)增發(fā)價、延長增發(fā)期限的主要目的就是為了“等”，期待房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動，從而獲取房地產(chǎn)融資資金。

 

    然而，在堅(jiān)持了6個月后，保利地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，結(jié)合當(dāng)前資本市場的融資環(huán)境，經(jīng)與主承銷商協(xié)商，同意公司撤回2010年非公開發(fā)行A股股票申請，這場僵持了長達(dá)一年半之久的“增發(fā)計劃”終于落下帷幕，保利地產(chǎn)96億元融資計劃最終被放棄。

 

    而幾乎與此同時，保利地產(chǎn)于2011年11月發(fā)布《保利地產(chǎn)股票期權(quán)激勵計劃（草案）》，擬授予激勵對象5704萬份股票期權(quán)，占公司已發(fā)行股本總額的0.959%；激勵對象總?cè)藬?shù)為179人，占公司員工總數(shù)的1.56%。對于此次激勵，保利公告稱，在房地產(chǎn)調(diào)控時期，該計劃有利于穩(wěn)定公司核心團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)調(diào)公司長期持續(xù)增長。

 

    “保利的融資優(yōu)勢是顯而易見的，但是即便有千萬條融資渠道，保利地產(chǎn)最根本的資金來源還是銷售回籠資金，每年的銷售額都是呈逐年遞增態(tài)勢，盈利空間較大。它的高回報高周轉(zhuǎn)高利潤采取的就是‘借雞生蛋’的方法，以此維持現(xiàn)金流的通暢。”謝逸楓表示。