18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，其中價格上漲城市有35個。在價格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴大的趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)防止因價格波動而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動市場升溫。

 

    房價

 

    35城市環(huán)比上漲

 

    與上月相比，70個大中城市中，10月份有35個城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比上漲，18個城市持平，17個城市下降。其中，環(huán)比價格上漲的城市數(shù)量增加4個，漲幅均未超過0.5%。從同比來看，70個大中城市中，56個城市價格同比下降，12個同比上漲。同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.5%，漲幅比9月份回落的城市有1個。

 

    二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，32個城市環(huán)比上漲，20個城市持平，18個城市價格下降。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。同比方面，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，上漲的城市有15個。10月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過4.2%，漲幅比9月份回落的城市有2個。

 

    中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，10月房價繼續(xù)呈小幅上漲趨勢，且上漲與持平成主流。

 

    “雖然10月住房銷售量較前兩月小幅下降，但下降幅度大幅收窄。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示，在住房銷售面積跌幅縮窄，成交量繼續(xù)增加的背景下，房企漲價動力增加，再加上房企資金鏈好轉(zhuǎn)，以價換量動力不足，因此，10月份價格的上漲，也反映了市場的情況。

 

    的確，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至14日，已公布10月銷售數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、中海地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、綠城集團[簡介 最新動態(tài)]、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠洋地產(chǎn)等10余家標桿房企均已完成全年銷售目標。

 

    “房企任務(wù)完成較好，以價換量動力明顯不足。”張大偉分析認為，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務(wù)目標，更不愿主動降價以價換量，因此，從目前情況來看，樓市以價換量情況已經(jīng)結(jié)束。但在調(diào)控政策依然不放松的背景下，市場價格將維持小幅上漲的趨勢。

 

    警惕

 

    應(yīng)防恐慌性需求

 

    值得注意的是，從10月份70大中城市房價數(shù)據(jù)可以看出，一線城市中，北京、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別上漲了0.3%、0.4%和0.4%。二手住宅銷售價格方面上海、廣州、深圳分別上漲了0.2%、0.4%、0.4%。

 

    “從10月份的價格變化情況看，一線城市房價漲幅再一次出現(xiàn)擴大的趨勢。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮表示，受需求規(guī)模影響，一線城市價格控制難度明顯要高于其他城市，價格反彈幅度也相對較大。

 

    張大偉指出，指標環(huán)比連續(xù)5個月全面上漲，新建住宅的價格上漲幅度明顯超過二手房住宅。他認為，前10月京滬廣深4個一線城市成交量同比均出現(xiàn)了20%以上的上漲，消化了大量庫存，為價格上漲提供空間；另一方面，從8月開始的土地市場升溫從一線城市開始，土地價格上行后，開發(fā)商對房價更加看漲，也影響了購房者的預(yù)期。

 

    的確，據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，截至10月，年內(nèi)全國主要54個城市新建住宅合計簽約套數(shù)為215.78萬套，已經(jīng)提前2個月超過了2011年這54個城市總簽約量。

 

    廣州市國土房管局發(fā)布的最新統(tǒng)計，10月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽84.75萬平方米，環(huán)比增長13.4%。而上海10月份樓市單月近90萬平方米的成交量，已是自去年2月份以來第二高位，僅次于今年6月份。  今年9、10月份上海樓市共計成交新建商品住宅168.6萬平方米，比去年同期大幅上漲64.03%。

 

    北京方面，雖然10月新建住宅簽約環(huán)比下調(diào)10.6%，二手房成交環(huán)比下降9%，但進入11月以來，新建住宅簽約套數(shù)環(huán)比上漲113%，同比2011年同期上漲202%。

 

    從統(tǒng)計局日前公布的1至10月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)主要指標開始好轉(zhuǎn)，整體上出現(xiàn)企穩(wěn)向上的趨勢。近兩月土地價格及溢價率也都有所上漲，保利、招商等大型上市房企近期在全國市場內(nèi)頻繁拿地以布局全國。

 

    業(yè)界分析指出，綜合上述表現(xiàn)，房企以價換量的動機正在相應(yīng)減弱。對于房企來說，利潤將會取代銷售額成為房企新的關(guān)注目標，因此房價反彈壓力將隨之增加。

 

    “一方面，金九銀十并未落空，整體依舊維持向上走勢，為年內(nèi)市場增加了一定的不確定性；另一方面，雖然宏觀調(diào)控并未放松，但一旦沒有明顯的政策信號釋放，目前觀望的部分需求可能會在年內(nèi)入市，也將在一定程度上加劇房價反彈風險。”張絮認為，年底成交情況會在一定程度上影響明年的市場走勢，因此要謹防價格波動而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動市場升溫。

 

    政策

 

    堅持調(diào)控不放松

 

    12日，住建部部長姜偉新在十八大期間的記者會上表示，當前的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“現(xiàn)在還沒想放松”。

 

    住建部政策研究中心主任秦虹日前也表示，堅持抑制投機性需求，滿足合理住房需求仍是我國明年宏觀調(diào)控方向。并表示目前行業(yè)整合在加劇，過去沒有專業(yè)化能力、負債率過高、不理性發(fā)展的企業(yè)在調(diào)整，部分城市透支市場的行為開始得到糾正，市場向健康方向發(fā)展。

 

    秦虹預(yù)計，未來貨幣發(fā)行規(guī)模也會受控制。“寬松貨幣政策與房地產(chǎn)有高度密切關(guān)系，實際上這兩年已偏緊，已不可能像2009年那樣寬松了。”秦虹認為，開發(fā)商已不可復(fù)制過去10年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗，企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該趨于穩(wěn)健，切忌盲目擴張。

 

    近幾個月以來，多地樓市的剛性需求和改善性需求開始大量釋放，全國主要大中型城市的房價在筑底之后，呈現(xiàn)微弱上漲之勢。業(yè)內(nèi)有分析指出，樓市成交量回升以后，房價并未出現(xiàn)大幅反彈的一個主要原因是當前限購政策并未放松，投資投機性需求仍被抑制。

 

    近日，中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已經(jīng)有武漢、廣州、重慶、貴陽、鎮(zhèn)江等超過40個城市調(diào)整了當?shù)氐墓e金政策，內(nèi)容涉及提升額度、省內(nèi)異地互貸等。中原地產(chǎn)指出，公積金政策調(diào)整對緩解自住購房者入市作用明顯。該機構(gòu)同時指出，這些調(diào)整政策在對市場釋放微調(diào)信息時，并沒有影響限購限貸的政策底線。從未來的政策趨勢上來看，樓市調(diào)控仍將成為一種長效機制，抑制投資投機性需求這一初衷不會發(fā)生變化。“只不過，調(diào)控政策將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦袌龌氖侄?rdquo;。

 

    中指院在分析房地產(chǎn)行業(yè)走勢時認為，政策總體仍將偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期。該機構(gòu)分析指出，從宏觀環(huán)境來看，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大，抑制投資投機需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標。另外，在房產(chǎn)稅等長效機制逐步完善之前，差別化信貸政策和限購措施短期不會退出。

 

    張絮表示，雖然近幾月房價持續(xù)上漲，但漲幅仍然較小。無論新房還是二手房從市場環(huán)境和政策環(huán)境上看，并沒有完全處于上漲通道。因此，買賣雙方博弈的心態(tài)還會持續(xù)，價格仍難以大幅上漲。

 

    而從未來的政策趨勢看，張絮認為，由于我國購房需求量仍然較大，以現(xiàn)在調(diào)控方式很難完全抑制投機性需求，因此預(yù)計下階段政策重點將放在加強信貸和稅收的差異化調(diào)控，并有所突破。