歷經(jīng)近6年的時(shí)間，作為蘭州市政府引進(jìn)的第一個(gè)高端商業(yè)業(yè)態(tài)——萬達(dá)城關(guān)商業(yè)廣場終于破土動(dòng)工。
與此同時(shí)，蘭州市體育局名下的最后一宗體育用地也隨之消失。
萬達(dá)集團(tuán)每到一座新城市，都會(huì)把目光瞄準(zhǔn)該城的交通便利人口相對密集，具有巨大商業(yè)開發(fā)潛力，高性價(jià)比地段，蘭州萬達(dá)項(xiàng)目也不例外。
地段優(yōu)勢背后就是高額的拆遷安置成本，相比之下，曾經(jīng)位于城市核心地段的學(xué)校、體育場地、公共設(shè)施用地拆遷難度和成本優(yōu)勢也隨之突顯。
以蘭州萬達(dá)項(xiàng)目為例，因?yàn)榭紤]到拆遷成本和難度，由2007年初次規(guī)劃的原友誼賓館改址為城關(guān)區(qū)灘尖子地塊，規(guī)劃建設(shè)用地100.6畝中，有80.39畝是蘭州市體校和蘭州市體工大隊(duì)所在址，其中蘭州市體校校內(nèi)的一塊田徑場和足球場也是蘭州市體育局名下最后一宗體育用地。
本報(bào)記者深入對蘭州體育局最后一宗體育用地的銷售調(diào)查，嘗試為“萬達(dá)模式”引發(fā)的爭議尋找答案。
蘭州市最后一塊體育用地的消失之謎
原蘭州市體育中心的老局長任仍在堅(jiān)守。
截止到10月16日，根據(jù)記者掌握的數(shù)據(jù)，涉及蘭州市體校、體育中心144戶居民中，至今仍有20戶尚未搬遷，任局長就是其中一戶。
10月16日，本報(bào)記者來到了蘭州萬達(dá)廣場的規(guī)劃所在地，十個(gè)挖土機(jī)、兩臺(tái)塔吊、幾十個(gè)工人正在一個(gè)近2萬平方米左右的大坑內(nèi)緊急施工，進(jìn)入緊張的開工前準(zhǔn)備階段。
任局長就住在大坑的正西方，3個(gè)月來，萬達(dá)廣場日夜趕工的嘈雜聲讓這位80歲高齡的老局長沒有睡過一個(gè)好覺。
“蘭州市體校、蘭州市體工大隊(duì)的選址一日不明確，我就一日不搬遷，”任局長告訴本報(bào)記者。
3個(gè)月前，這塊深達(dá)8米的大坑上坐落著蘭州市體校和蘭州市體工大隊(duì)，也是蘭州市體育局僅存的一塊體育用地。
蘭州市體校校長李雄告訴本報(bào)記者，蘭州市體校內(nèi)的總面積約7000平方米的足球場和田徑場，是體校學(xué)生的運(yùn)動(dòng)場地，也是全市運(yùn)動(dòng)會(huì)、競技比賽、健身活動(dòng)以及周邊居民遭遇地震、洪水等避難點(diǎn)。
“4月15日，市里召開會(huì)議，要求在4月28日前，克服一切困難對蘭州市體校、體工大隊(duì)進(jìn)行搬遷過渡，”蘭州市體工大隊(duì)的一位職工告訴本報(bào)記者，“搬遷當(dāng)日，蘭州市出動(dòng)數(shù)百警察、防暴大隊(duì)等，蘭州市體校、體工大隊(duì)不得不在一日之間搬遷。”
該消息也得到體校校長李雄的證實(shí)，李雄說，“搬遷之前，蘭州市并未確定新校地址，沒有新校址，體校不得不停課3個(gè)月。”
經(jīng)過3個(gè)月的奔波，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，李雄介紹，我們才在榆中縣定遠(yuǎn)鎮(zhèn)租用了一塊場地，用以體校教學(xué)，“一年的租金是100萬，去年市里撥了97萬的拆遷過渡費(fèi)用已經(jīng)用完，今年的過渡費(fèi)還沒有消息。”讓李雄擔(dān)心的是，過渡費(fèi)不下發(fā)、校址無著落，數(shù)千的體育學(xué)子將無法再續(xù)體育夢。
與此同時(shí)，蘭州市體工大隊(duì)也不得不租用新的辦公場所，（具體情況）。
作為老體育工作者，原蘭州市體校的老校長江樹臣非常痛心，“此前的紅山根體育場已經(jīng)被用以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如今蘭州市僅存的體育用地，也因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)再次淪陷。”
根據(jù)體育法《第四十六條》，任何組織和個(gè)人不得侵占、破壞公共體育設(shè)施。因特殊情況需要臨時(shí)占用體育設(shè)施的，必須經(jīng)體育行政部門和建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn),并及時(shí)歸還；按照城市規(guī)劃改變體育場地用途的,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，先行擇地新建償還。
如今蘭州萬達(dá)廣場項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工，但記者走訪蘭州市體育局、規(guī)劃局、國土局等多個(gè)部門獲悉，蘭州市轄區(qū)內(nèi)最后一塊體育用地，蘭州市唯一一所體育職業(yè)學(xué)校的選址工作仍未著落。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，蘭州市體育用地的消失之謎似乎都和房地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)密不可分。
“此前蘭州市紅山根體育場被出售給蘭州仁恒置業(yè)有限公司，用以商業(yè)住宅小區(qū)的開發(fā)，鴨嘴灘體育公園用地也被建成為個(gè)人謀利的餐飲場所蘭州黃河風(fēng)情，如今蘭州市體校和蘭州市體工大隊(duì)僅存的八十余畝的體育用地也因?yàn)槿f達(dá)的到來，沒能保住。”江樹臣如是說。
公開資料顯示，蘭州城關(guān)萬達(dá)廣場項(xiàng)目，總投資約50億元，總建筑面積約43.8萬平方米。包括五星級(jí)酒店、10個(gè)廳的電影城、4000平方米的電玩城、室外休閑街、餐飲一條街、大型超市等，該項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)可以解決8000人就業(yè)，蘭州市政府引進(jìn)的第一個(gè)高端商業(yè)業(yè)態(tài)。
江樹臣表示，“蘭州萬達(dá)項(xiàng)目可以解決稅收、就業(yè)提升城市品質(zhì)，蘭州甚至甘肅省都非常歡迎，但商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)不能以此為借口，占用學(xué)校、體育場地等公共設(shè)施用地。”
李雄認(rèn)為，除了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大型的體育綜合體對于提升區(qū)域品質(zhì)，發(fā)展體育事業(yè)、產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)也不可小覷。
值得一提的是，蘭州市本身就是一個(gè)體育場地供需緊缺的城市，來自蘭州市體育局的數(shù)據(jù)顯示，全市公共體育用地千人面積僅23平方米，與國家制定的百萬人口城市、市級(jí)公共體育用地千人指標(biāo)最低標(biāo)準(zhǔn)54.9平方米還相差31.9平方米。
在擔(dān)任蘭州市體校校長之前，李雄曾是蘭州市奧體中心的主任， 蘭州市第三版《蘭州市城市總體規(guī)劃》中，崔家大灘核心片區(qū)為體育運(yùn)動(dòng)區(qū)、商業(yè)金融以及配套居住區(qū)。規(guī)劃面積61.42公頃，包括奧林匹克體育中心以及配套用地。該中心定位蘭州一級(jí)體育中心，將達(dá)到舉辦省、市及國家大型運(yùn)動(dòng)會(huì)體育比賽的需要標(biāo)準(zhǔn)。
為此，李雄奔波數(shù)載，拿到了國土部以及蘭州市國土、規(guī)劃等單位的批文，馬不停蹄的籌備崔家大灘的新體育中心的建設(shè)，但截止到現(xiàn)在，李雄的懷竄了10年的體育夢仍未能實(shí)現(xiàn)，如今的崔家大灘已成為大眾、眾泰等各種4S店的匯聚地。
“近年來，蘭州市高層領(lǐng)導(dǎo)頻繁更換，曾經(jīng)力促奧體中心建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)離職，已換了數(shù)屆，奧體中心的建設(shè)就一拖再拖，杳無音訊。”蘭州市體育局的一位人士介紹。
原蘭州市體育中心主任表示，按照現(xiàn)行的體育法規(guī)定，占用體育用地之前，要先建后拆，蘭州市體育局名下的體育用地已經(jīng)被蠶食殆盡，到現(xiàn)在一塊選址也沒確定。
熟知蘭州土地市場的業(yè)內(nèi)人士介紹，蘭州老城區(qū)兩山夾一河的地形，可利用的土地空間有限，可供開發(fā)的土地已十分稀少，即便有也是寸土寸金，相比用以體育用地和學(xué)校，通過招拍掛獲取土地出讓金更為劃算。
貼本買賣
作為蘭州市政府引進(jìn)的第一個(gè)高端商業(yè)業(yè)態(tài)，蘭州萬達(dá)廣場曾被當(dāng)?shù)卣挠韬裢?，并未列?012年15個(gè)重大項(xiàng)目之一。
早在2006年，萬達(dá)就和蘭州市政府有接觸，次年10月，蘭州市政府第23次常務(wù)會(huì)議，把引進(jìn)萬達(dá)項(xiàng)目列為主要議程，項(xiàng)目最早選址位于蘭州七里河區(qū)友誼賓館舊址，相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)過各專業(yè)主管部門的初步審核。
“在論證拆遷問題時(shí)，發(fā)現(xiàn)該地塊的拆遷量太大，拆遷成本較高，難度太大，就不得不重新選址。”一位接近蘭州市政府的人士介紹，最終敲定為天水北路雁灘地塊。
直到2010年4月，蘭州市政府與萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目簽約，同年10月，萬達(dá)集團(tuán)最終以6.58億元的價(jià)格拿下城關(guān)區(qū)灘尖子G1018號(hào)100.571畝的土地。
讓蘭州市民不解的是，蘭州市城關(guān)區(qū)政府在引進(jìn)萬達(dá)廣場時(shí)似乎做了一次虧本的買賣。
據(jù)項(xiàng)目所在的蘭州市城關(guān)區(qū)政府測算，拆遷征地費(fèi)用合計(jì)6.58億元，平均每畝拆遷征地費(fèi)為609.1萬元。
而萬達(dá)則希望付出不超過5億元的代價(jià)獲得該地塊，征地費(fèi)每畝最高不超過450萬元，108畝共計(jì)4.86億元，兩者相差1.72億元。
為了保證這個(gè)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目的順利落地，上述接近蘭州市政府的人士介紹，城關(guān)區(qū)政府與大連萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成了“項(xiàng)目用地招拍掛的實(shí)際價(jià)格超出萬達(dá)集團(tuán)要求的溢價(jià)部分先由萬達(dá)集團(tuán)墊付摘牌。項(xiàng)目建成后由市、區(qū)兩級(jí)政府從商品房建設(shè)、銷售期間的稅收中返還大連萬達(dá)集團(tuán)。”
一位熟知蘭州市土地市場人士介紹，比對蘭州市周邊地塊的價(jià)格，天水北路的土地價(jià)格起碼價(jià)值800萬|畝—1000萬|畝，萬達(dá)的拿地價(jià)僅為市場價(jià)的一半。
不過，西北某省的官員亦介紹，對于一些大體量的標(biāo)志性項(xiàng)目，地方政府往往會(huì)以便宜地價(jià)出讓，相比土地出讓價(jià)款更看重項(xiàng)目對稅收、就業(yè)、或者周邊地價(jià)的拉動(dòng)作用。
上述熟知蘭州市土地市場人士介紹，萬達(dá)商業(yè)廣場配套的住宅小區(qū)最低價(jià)為1.88萬元|平方米，而周邊二手房價(jià)僅在1.2萬元左右，隨著萬達(dá)廣場的竣工，對于周邊房價(jià)、地價(jià)的輻射作用顯而易見。
萬達(dá)現(xiàn)象
幾經(jīng)周折，蘭州萬達(dá)項(xiàng)目進(jìn)展仍不順利，截止到2011年底，該地塊100余畝的地塊依然靜悄悄，毫無動(dòng)遷跡象。“項(xiàng)目一直未動(dòng)工，很大原因是因?yàn)椴疬w問題。”蘭州萬達(dá)的一位員工對此坦言。
上述接近接近蘭州市政府的人士告訴記者，該項(xiàng)目原定的拆遷范圍包括蘭州市體校、蘭州市體工大隊(duì)、甘肅教育學(xué)院、蘭州勝天房地產(chǎn)開發(fā)公司、省委宣傳部、省統(tǒng)計(jì)局、蘭州市軍休無所、省軍區(qū)休養(yǎng)所、灘尖子加油站、中藥材公司共10家單位，建筑面積約5.5萬平方米，需拆遷住宅550戶，“涉及單位較多，協(xié)調(diào)難度大。”
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年2月14日，蘭州萬達(dá)商業(yè)廣場拆遷辦通知對拆遷房進(jìn)行評(píng)估，3月蘭州市財(cái)政局對外稱，已陸續(xù)完成灘尖子地塊上一些國有資產(chǎn)評(píng)估，拆遷工作隨時(shí)能啟動(dòng)。4月28日，蘭州市體校和體工大隊(duì)被強(qiáng)制搬遷，8月底開始拆遷，歷時(shí)近6年，萬達(dá)位于蘭州的項(xiàng)目正式動(dòng)工。
“不過，由于該項(xiàng)目的拆遷難度和成本加大，原萬達(dá)項(xiàng)目規(guī)劃方案被更改，項(xiàng)目建設(shè)用地減少了15畝，其中包括省委宣傳部、省統(tǒng)計(jì)局、蘭州市軍休無所、省軍區(qū)休養(yǎng)所等，”上述接近蘭州市政府的人士介紹，“因縮減規(guī)劃致使土地出讓金出現(xiàn)的差額，也被要求及時(shí)反饋給萬達(dá)集團(tuán)。”
實(shí)際上，萬達(dá)項(xiàng)目在蘭州的拆遷受阻并非個(gè)例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，四川、湖南、湖北等多地均出現(xiàn)拆遷糾紛事件。
萬達(dá)集團(tuán)每到一座新城市，都會(huì)把目光瞄準(zhǔn)該城的交通便利人口相對密集，具有巨大商業(yè)開發(fā)潛力，高性價(jià)比地段。
也正是如此，萬達(dá)廣場每一次入駐，都被列為當(dāng)?shù)氐某鞘械貥?biāo)，地段優(yōu)勢下，免不了的就是高額的拆遷成本。
或正因此，“較容易拆遷的學(xué)校、體育場地成為萬達(dá)廣場的拆遷對象。”任局長介紹
實(shí)際上，蘭州市貼本的土地買賣似乎也將得到規(guī)范，10月11日，甘肅省紀(jì)律檢查委員會(huì)、省委組織部與省國土資源廳、省監(jiān)察廳、省人社廳聯(lián)合印發(fā)《甘肅省黨政領(lǐng)導(dǎo)干部違反國土資源管理規(guī)定行為問責(zé)辦法》（以下簡稱“辦法”）。
辦法規(guī)定，違法規(guī)劃、計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策等批準(zhǔn)占用土地和勘查、開采礦產(chǎn)資源，協(xié)議低價(jià)出讓國有土地、擅自降低征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或侵占、截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用等造成國家和群眾利益損失等情形將進(jìn)行問責(zé)，采取責(zé)令公開道歉、停職檢查、引咎辭職、責(zé)令辭職和免職等方式。
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