11月28日，國(guó)務(wù)院通過(guò)土地管理法修正案（草案），對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改，修改內(nèi)容為提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)者于建嶸表示，此次修改應(yīng)該不涉及農(nóng)村集體土地交易主體等改革。有專家預(yù)測(cè)，修改后的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)至少會(huì)提高到現(xiàn)在的10倍。(11月29日 京華時(shí)報(bào))

　　

　　如果相關(guān)“修正案”得以成行，今后涉及征收農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi)用將大幅度提升。按照目前的土地管理法，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。也就是說(shuō)，一畝地一般征收補(bǔ)償不超過(guò)6萬(wàn)元，但按照今后提升“10倍”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一畝地下來(lái)約會(huì)有60萬(wàn)元，數(shù)字將比較客觀；再者，即使這個(gè)每畝60萬(wàn)元的補(bǔ)償不完全給付農(nóng)民，再加上一個(gè)約半數(shù)的征收土地交易稅環(huán)節(jié)，和現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依然是一個(gè)巨大的進(jìn)步。一個(gè)提升10倍的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑更利于維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，也更有利于農(nóng)民群體失地后正常的生產(chǎn)生活。

　　

　　然而，提升了10倍的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過(guò)程中可能出現(xiàn)的“問(wèn)題”更令人擔(dān)憂?，F(xiàn)實(shí)運(yùn)作過(guò)程中由于“招拍掛”價(jià)格的不確定性，不排除這個(gè)“10倍補(bǔ)償費(fèi)用”，會(huì)因出讓土地價(jià)格抬高“轉(zhuǎn)嫁”給開(kāi)發(fā)商。在房?jī)r(jià)成本并非完全透明公開(kāi)的情況下，開(kāi)發(fā)商稍稍動(dòng)動(dòng)手腳，完全可以將“上一手”轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)的“10倍補(bǔ)償費(fèi)用”再次轉(zhuǎn)嫁。最終，不出意料的話，“10倍補(bǔ)償費(fèi)用”會(huì)層層傳遞到最下游環(huán)節(jié)、最終轉(zhuǎn)嫁給“房奴”。如果這一優(yōu)惠政策最終成為房奴們的“巨大負(fù)擔(dān)”的話，是優(yōu)惠政策的“失敗”。二來(lái)，提升房奴或住房購(gòu)買者負(fù)擔(dān)的同時(shí)，是建立在推高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上的，與現(xiàn)行平抑房?jī)r(jià)的宏觀政策相悖。

　　

　　有人或不贊同上述觀點(diǎn)，但“不轉(zhuǎn)嫁房奴”、“不推高房?jī)r(jià)”的唯一前提是“中間”環(huán)節(jié)主動(dòng)“讓利”，然而，地方政府習(xí)慣了“土地財(cái)政”，開(kāi)發(fā)商們習(xí)慣了的“暴利”，這兩個(gè)環(huán)節(jié)并不具有主動(dòng)讓利的覺(jué)悟，至少，目前在房屋建設(shè)環(huán)節(jié)和后續(xù)的稅費(fèi)環(huán)節(jié)，并不存在任何“讓利”的機(jī)制安排和可能。目前，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本究竟幾何，始終是一個(gè)謎，這為開(kāi)發(fā)商輕松“轉(zhuǎn)嫁”成本提供了無(wú)限可能。2009年8月，江西省南昌市要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)房?jī)r(jià)成本，令人們感到奇怪的是，根據(jù)公示信息，有約兩成的樓盤在“虧本銷售”。“暴利”之下竟然可以黑白顛倒變成“虧本”，這足以說(shuō)明。其二，目前在房?jī)r(jià)構(gòu)成中包含有大量的政府行政成本(稅費(fèi))，按照現(xiàn)有商品房交易環(huán)節(jié)的種類稅費(fèi)，至少會(huì)有契稅、住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)稅費(fèi)，這幾類稅費(fèi)占比不低且屬于法定。法律不安排“減免”的情況下，地方政府想“讓利”也讓不了。

　　

　　所以說(shuō)，理論上這一惠及農(nóng)民的“10倍補(bǔ)償費(fèi)用”政策落到實(shí)處，真正能帶給農(nóng)民和社會(huì)公眾實(shí)實(shí)在在好處的話，提高起來(lái)的“補(bǔ)償”必須在商品房上市之前解決。要么，以法律調(diào)節(jié)形式讓政府稅費(fèi)降下來(lái)，彌補(bǔ)和轉(zhuǎn)化成“10倍補(bǔ)償費(fèi)用”；要么就是拿開(kāi)發(fā)商“開(kāi)刀”，通過(guò)嚴(yán)格成本核算和利潤(rùn)控制，讓開(kāi)發(fā)商“割肉”。當(dāng)然，最靠譜的依然是地方政府“稅費(fèi)”方面讓利。“10倍補(bǔ)償費(fèi)用”在士地出讓金總額中比例不到10%，地方政府完全有能力“讓利”。