“上市的作用是為企業(yè)發(fā)展插上翅膀。”12月1日，旭輝控股董事局主席林中在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。公司于11月23日成功登陸港股。
旭輝是“冰封”16個(gè)月后，首家順利在港上市的內(nèi)地房企，上市后股價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)。此次上市，旭輝共發(fā)行12.55億股，其中10%公開發(fā)售獲超購19%，集資凈額15.3億元。
有分析認(rèn)為，雖然旭輝較已上市的內(nèi)房股規(guī)模不算大，但其基數(shù)較低，未來增長空間頗大，估計(jì)每年可有約40%到50%的增幅。
值得關(guān)注的是，旭輝地產(chǎn)承諾12年的分紅延至成功上市之后與新股東共享，且承諾未來核心收入的股息派發(fā)不低于20%，這為后市的發(fā)展留下極大的想像空間。林中介紹，旭輝的愿望是與投資者共同成長，讓投資者分享公司的發(fā)展成果。
目前，旭輝已經(jīng)進(jìn)入中國房地產(chǎn)50強(qiáng)，預(yù)計(jì)上市后的五年內(nèi)進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模前20，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)第一方陣。
負(fù)債率遠(yuǎn)低行業(yè)平均水平
《證券日報(bào)》：旭輝剛剛上市，有媒體關(guān)注到公司的負(fù)債率有點(diǎn)偏高，且認(rèn)為公司赴港上市或因?yàn)樨?fù)債率過高而急于融資。您怎么看待這種質(zhì)疑？
林中：旭輝上市的主要目的，是為了公司后續(xù)的發(fā)展。
有媒體將凈負(fù)債率與資產(chǎn)負(fù)債率的概念相混淆了。截至2012年6月30日，旭輝總負(fù)債為175億元，總資產(chǎn)為219億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為79.7%，凈負(fù)債比率達(dá)138.3%，這是兩個(gè)不同的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
有媒體根據(jù)138.3%這個(gè)數(shù)字推導(dǎo)出旭輝負(fù)債過高的結(jié)論，但其實(shí)，凈負(fù)債比率是指企業(yè)的有息負(fù)債減去貨幣資金后對所有者權(quán)益的比例，這一數(shù)據(jù)經(jīng)常在香港證券市場使用，用于衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并不能直接反映企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
相反，只要負(fù)債構(gòu)成不是以短期到期負(fù)債為主，且有充足的抵押物，凈負(fù)債比率高反而是企業(yè)善于利用高負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿為股東創(chuàng)造更大回報(bào)的標(biāo)志。
《證券日報(bào)》：負(fù)債率的行業(yè)平均水平通常是多少？
林中：據(jù)我了解，由于內(nèi)地房地產(chǎn)公司開發(fā)周期以及依賴各類銀行貸款來推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的原因，多數(shù)企業(yè)凈負(fù)債比率都普遍偏高，過百是常有的事，但總體而言，大部分企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況都還比較健康。
隨著今年年底利潤的結(jié)轉(zhuǎn)、現(xiàn)金回籠，公司的負(fù)債率到年底會大幅下降，而且，從年初至今，旭輝的負(fù)債率一直處于不斷下降的水平，半年報(bào)時(shí)大約為130%左右。在沒有上市的企業(yè)中，這個(gè)數(shù)字不算高。
盡管地產(chǎn)公司的資本負(fù)債率相對偏高，但多數(shù)企業(yè)也保持在70%至80%內(nèi)。截至2012年6月30日，旭輝的資產(chǎn)負(fù)債率約為79.7%，這一指標(biāo)與內(nèi)地房企龍頭萬科[簡介 最新動態(tài)]相差無幾，萬科第三季度年報(bào)公布的資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%。
我相信，未來旭輝的負(fù)債率會維持在一個(gè)更加健康的水平，預(yù)計(jì)今后公司的凈負(fù)債率可以降至50%到70%之間的水平。
看好未來市場
《證券日報(bào)》：旭輝的招股書中提到，截至今年8月，旭輝的土儲總建筑面積為616萬平方米，已足夠未來4年的開發(fā)。同時(shí)旭輝2011年以來多次拿地是否也是出于對明年市場的看好？
林中：在許多公開場合，我都強(qiáng)調(diào)過一個(gè)理念，就是做企業(yè)是長跑。我們一貫的做法都是偏穩(wěn)健保守的，也沒有因?yàn)樯鲜卸桃庹{(diào)整自己的步伐。
今年旭輝除了在上海的嘉定區(qū)、寶山區(qū)競得土地外，在蘇州、合肥均購入土地，投入資金超30億元。2010年旭輝在上海的拿地?cái)?shù)量僅次于綠地，總計(jì)買地6宗；而2011年前8個(gè)月，旭輝拿地?cái)?shù)為11宗，耗資逾35億元。
上市前，我們拿地比較多的原因有兩個(gè)，一是經(jīng)過十年長跑，公司的全國性布局已經(jīng)初步完成，準(zhǔn)備進(jìn)入加速擴(kuò)張階段，上市的確是一個(gè)契機(jī)、一種有效的融資手段，但決不是公司的最終目標(biāo)。恰相反，我不斷和我的同事們說，上市對旭輝而言是一個(gè)新起點(diǎn)。
另一方面，不僅僅是旭輝在加速拿地。據(jù)我所知，近幾年房企雖然資金鏈?zhǔn)潜容^緊張的，但不少也都在四處找錢拿地，意圖增加擴(kuò)張籌碼。我相信大家的眼光都不會只看到眼前，而是未來十年甚至更遠(yuǎn)的將來。
《證券日報(bào)》：對企業(yè)而言，上市主要目的之一是為了融資，但對資本市場的另一大主體投資者而言，投資收益或者投資回報(bào)率才是他們最關(guān)心的。旭輝在這個(gè)問題上，如何考慮？
林中：公司此次上市共發(fā)行12.55億股，總股份增至57.7億股，按掛牌日當(dāng)天1.31港元計(jì)算，總市值約76億港元，只是凈資產(chǎn)值的約30%，對應(yīng)市盈率只有3.5倍，應(yīng)該說已經(jīng)十分保守了。
為什么定價(jià)這么低？同樣因?yàn)槲覀冎驹陂L遠(yuǎn)。我們來上市，是為了企業(yè)的永續(xù)發(fā)展，我們更看重和投資者的長期共生關(guān)系。這反而讓外界有很多誤解。
旭輝采取低價(jià)招股策略，目的是為上市后股價(jià)預(yù)留上升空間，讓投資者獲得回報(bào)。我們相信資本市場會對一個(gè)有著好表現(xiàn)的公司一個(gè)好評價(jià)，旭輝未來的股價(jià)一定能體現(xiàn)公司的價(jià)值。
《證券日報(bào)》：面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，上市后，旭輝的發(fā)展戰(zhàn)略會有變化嗎？
林中：我們一直以來都致力于打造“剛需房”。這是因?yàn)槲覀兒茉缇鸵庾R到，無論政策怎么調(diào)控，首次置業(yè)需求和首次改善需求這部分“剛需”，不會被調(diào)控，它將成為未來幾年支撐中國房地產(chǎn)發(fā)展的主要動力。
同時(shí)，我們也認(rèn)識到，自從進(jìn)入招拍掛時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式和利潤率水平，都發(fā)生了質(zhì)的變化。目前，受新調(diào)控政策影響，新一輪的行業(yè)洗牌已經(jīng)在悄然進(jìn)行，你的發(fā)展模式是否與國家調(diào)控方向一致，你的現(xiàn)金流是否穩(wěn)健，你的抗周期性市場調(diào)節(jié)能力是否過硬，將是決定企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵因素。
2011年以來，在信貸緊張、資金成本高企的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進(jìn)快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。
而旭輝也憑借“快進(jìn)快出”的高周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)了近幾年的持續(xù)健康發(fā)展。我相信，作為一家以剛性需求產(chǎn)品為主的房企，旭輝將在房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整的背景下贏得新的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇。
同時(shí)，應(yīng)該說我國住宅產(chǎn)品回歸居住屬性的趨勢已經(jīng)確立，隨著市場調(diào)整的持續(xù)，未來房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已成過去，依賴于土地紅利、人口紅利的粗放發(fā)展模式，將逐漸被品牌競爭、產(chǎn)品競爭、戰(zhàn)略競爭的企業(yè)核心競爭能力競爭模式所替代。
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