此前，眾多開發(fā)商因一線城市遭遇嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，蜂擁轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。一時(shí)間，三四線城市成為開發(fā)商保持銷量的重要支點(diǎn)。如今，正遭遇結(jié)構(gòu)性供求關(guān)系矛盾的三四線城市，有可能在今年年底和明年初成為房企的“毒藥”。

    今年以來(lái)，被媒體稱為“鬼城”的鄂爾多斯因市場(chǎng)需求不足，房?jī)r(jià)一落千丈；在民間高利貸泡沫破滅之后，溫州樓市房?jī)r(jià)也紛紛出現(xiàn)大幅下滑；在貴陽(yáng)，天量樓盤供應(yīng)的出現(xiàn)，也讓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)。

    美國(guó)摩根大通銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究主管朱海斌11月30日表示，相對(duì)于銷售來(lái)說(shuō)，中國(guó)三四線城市現(xiàn)在的供應(yīng)量比例明顯比一線城市要高，消化壓力很大。

    這一說(shuō)法得到其他研究機(jī)構(gòu)的論證。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)近期發(fā)布的 《中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)榜》顯示，目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的50座城市，全部是三線和四線城市。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所主任蔡為民認(rèn)為，那些消費(fèi)力不足、過(guò)去幾年又完全是因?yàn)橘Y金流入導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。在這一背景下，地產(chǎn)商最明智的選擇，也許是降價(jià)并撤離。

三四線城市的供應(yīng)過(guò)量危機(jī)

    易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱曾在“城市 發(fā)展 未來(lái)——2012松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)域發(fā)展論壇”上講訴了一個(gè)三四線城市供應(yīng)過(guò)量的故事。

    他說(shuō)東北的一個(gè)城市先后有四家全國(guó)性的大地產(chǎn)商進(jìn)入。最近幾年，這個(gè)城市的可開發(fā)的住宅用地已經(jīng)超過(guò)了6000萬(wàn)平方米。該市常住人口總量不過(guò)60萬(wàn)人，以平均每套房100平方米計(jì)算，潛在可供應(yīng)的房屋超過(guò)60萬(wàn)套，平均每人一套房。在這樣的情況下，先期進(jìn)入的地產(chǎn)商已經(jīng)坐不住了，其中一家地產(chǎn)商以虧損的方式離場(chǎng)。

    丁祖昱說(shuō)，全國(guó)存在大量類似的城市，比如此前已經(jīng)顯現(xiàn)出供應(yīng)過(guò)量危機(jī)的鄂爾多斯和貴陽(yáng)。在供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量的背景下，這些城市所存在的供應(yīng)過(guò)量危機(jī)會(huì)慢慢地爆發(fā)出來(lái)。他的話音剛落，就傳出國(guó)內(nèi)一家地產(chǎn)巨頭將開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)從三四線轉(zhuǎn)向二線城市的消息。

    中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，三四線城市目前供應(yīng)過(guò)量明顯。以東北的營(yíng)口為例，城鎮(zhèn)人口為143萬(wàn)，人均GDP約為4萬(wàn)元，但是土地總量達(dá)到8600萬(wàn)平方米，人均供應(yīng)量超過(guò)60平方米，遠(yuǎn)超2010年全國(guó)城鎮(zhèn)人均29.2平方米住房面積的水平。

    和營(yíng)口類似，南通、中山、佛山、惠州等三線城市由于人口基數(shù)低、需求有限，過(guò)去幾年隨著制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動(dòng)力大量引入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張。但這種快速膨脹畢竟是暫時(shí)的，隨著勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達(dá)到或超過(guò)城市的承受能力，住房市場(chǎng)發(fā)展必然放緩甚至萎縮，導(dǎo)致過(guò)去幾年快速擴(kuò)張的項(xiàng)目需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

高風(fēng)險(xiǎn)城市集中在華北和西北

    中房信集團(tuán)關(guān)于中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行的報(bào)告指出，由于三四線城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營(yíng)口、泰安、保定等，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度開發(fā)導(dǎo)致供大于求，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告引用的數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬(wàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。

    中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)用市場(chǎng)供求關(guān)系和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度分析各地的新房潛在供應(yīng)和消化能力發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最高的城市主要位于華北和西北，兩個(gè)地區(qū)的高風(fēng)險(xiǎn)城市總量達(dá)到29個(gè)，占50個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)城市的58%。50個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)城市中，絕大多數(shù)是四線城市，總量達(dá)到41個(gè)；除了營(yíng)口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區(qū)之外，共有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。

    中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究認(rèn)為，從指標(biāo)上看，相當(dāng)一部分城市存在土地供應(yīng)過(guò)量的問題，雖然短期內(nèi)住宅市場(chǎng)供求危機(jī)并不一定顯露出來(lái)，但未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)難以規(guī)避；另外，從需求角度來(lái)看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對(duì)外來(lái)人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足。

    此外，泰安、保定、滄州等三線城市，被列入名單的原因主要是城市化水平較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯大于需求。

降價(jià)撤退或成最佳選擇

    在三四線城市供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)正在暴露或者即將暴露的情況下，地產(chǎn)商將怎樣應(yīng)對(duì)？

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了北京、上海等地多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，得到的回答幾乎驚人一致：大幅降價(jià)，進(jìn)而快速撤出。

    蔡為民說(shuō)，最先降價(jià)的開發(fā)商絕對(duì)是最聰明的開發(fā)商。他認(rèn)為，和一線城市不一樣，那些人口流出量大于人口流入量的三四線城市幾乎等不到市場(chǎng)重新回暖。在這樣的情況下，最早降價(jià)撤退，會(huì)讓企業(yè)的損失降低至最少。

    中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵同意上述觀點(diǎn)。他表示，三四線城市此前少有降價(jià)，在這樣的背景下，降價(jià)能夠增加項(xiàng)目的吸引力，加速庫(kù)存去化。業(yè)內(nèi)人士薛迥文說(shuō)，除降價(jià)外，拋售股權(quán)也是可行的方法。

    但也有開發(fā)商表示不會(huì)降價(jià)賣房。一位在山東臨沂同時(shí)負(fù)責(zé)兩家樓盤營(yíng)銷的王真（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然當(dāng)?shù)卮嬖诠?yīng)過(guò)量的問題，但他們不會(huì)降價(jià)去庫(kù)存，因?yàn)槿木€城市傳統(tǒng)的樓盤營(yíng)銷手法還比較落后，開發(fā)商有機(jī)會(huì)將一線二線城市的營(yíng)銷手法引入過(guò)來(lái)吸引消費(fèi)者購(gòu)買，他們?cè)诮衲赀€進(jìn)行了5%~8%的漲價(jià)。