一架接一架高聳的塔吊、大面積的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國證券報(bào)記者走訪蕪湖等三四線城市發(fā)現(xiàn)，這些城市的樓市供應(yīng)不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區(qū)周邊一片荒蕪。
近年來，我國城鎮(zhèn)化步伐加快，眾多城市的房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展良機(jī)。但在供給迅速增加同時(shí)，一些城市開始出現(xiàn)“供應(yīng)過剩”、“消化不良”的風(fēng)險(xiǎn)。
“之所以有很多開發(fā)商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀，同時(shí)三四線城市大多不在限購范圍內(nèi)，調(diào)控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)（微博）在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，三四線城市的樓市支撐能力不強(qiáng)，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區(qū)樓市供給過剩的情況。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過高，在售住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，這些城市的消化時(shí)間在6年以上。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應(yīng)量和后續(xù)供應(yīng)量相對當(dāng)?shù)氐馁徺I力已經(jīng)明顯過剩，這將導(dǎo)致供求失衡。”陳國強(qiáng)直言，開發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示，三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地供應(yīng)并不規(guī)范。再加上三四線樓市中小房企居多，對風(fēng)險(xiǎn)承受力有限，市場供給過剩會對房企經(jīng)營產(chǎn)生很大影響。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，不可否認(rèn)個(gè)別城市存在供應(yīng)壓力，但并不能認(rèn)為三四線樓市都存在泡沫。“與房價(jià)相比，三四線城市的土地價(jià)格遠(yuǎn)低于一二線城市，而且大多數(shù)項(xiàng)目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉(zhuǎn)
速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價(jià)。”張大偉直言，至少在明年，三四線樓市應(yīng)不會有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。未來房企進(jìn)入三四線城市的大趨勢不會發(fā)生改變。
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