瑞安房地產(chǎn)旗下新天地商業(yè)資產(chǎn)分拆上市還在等待當(dāng)中。
“瑞安的原則是沒有好的溢價，絕對不會上市。”盡管如此，瑞房旗下新天地項目依然按照各自的計劃表，不斷推進(jìn)。
佛山嶺南天地是瑞安“天地”系列項目之一，整個項目規(guī)模約150平方米，商業(yè)部分規(guī)模約8萬平方米左右。目前商業(yè)一期街區(qū)已開業(yè)，面積約1.7萬平方米；二期商業(yè)街區(qū)約4萬平米左右，計劃于今年年底完工，明年11月左右面市。
據(jù)透露，目前一期商業(yè)街區(qū)招商率已達(dá)100%，已進(jìn)駐商家約50家左右，其中不乏餐飲知名品牌，而這些知名品牌占比達(dá)到七八成。
“其實它們對佛山市場還是很有興趣的。畢竟佛山市場其實不小，人口達(dá)到700萬，2011年人均GDP達(dá)到9萬元左右，和廣州相差無幾，消費力很強。很多在國內(nèi)已開展業(yè)務(wù)的國際知名品牌，也非常希望入駐佛山。”佛山嶺南天地商業(yè)助理總經(jīng)理張國樑在接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時表示。
據(jù)了解，開業(yè)至今僅僅一年時間，品牌店鋪皆獲得不錯收益，也給嶺南天地帶來較好的經(jīng)營收益。
在嶺南天地一期正式開業(yè)之際，張國樑接受了觀點地產(chǎn)新媒體的采訪，以下為采訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：嶺南天地商業(yè)一期已經(jīng)開業(yè)并招商率已達(dá)100%，其中不乏餐飲知名品牌如翡翠拉面小籠包、原汁原味、星巴克、哈根達(dá)斯等，在佛山這樣的二線城市，是怎么說服這些品牌企業(yè)進(jìn)駐的？
張國樑：
首先，很多品牌并非對佛山完全不了解，其實它們對佛山市場還是很有興趣的，之所以沒有進(jìn)駐，主要苦于過去佛山?jīng)]有好的或合適開店的地方。佛山市場其實不小，人口達(dá)到700萬，2011年人均GDP達(dá)到9萬元左右，和廣州相差無幾，消費力很強。很多在國內(nèi)已開展業(yè)務(wù)的國際知名品牌，也非常希望入駐佛山。而瑞安進(jìn)入佛山打造的嶺南天地，正好給它們提供了一個很好的機會。
其次，嶺南天地位于佛山市中心祖廟片區(qū)，這也是佛山傳統(tǒng)最旺、最強的商圈。很多品牌在一個新城市開第一家店，選址是非常重要的因素，而最旺最強的商圈必定是首選。
第三，嶺南天地跟其它普通的Shopping Mall不一樣，除了做商業(yè)以外，還希望能糅合更多文化元素在內(nèi)，這也是很多在國內(nèi)發(fā)展較大的品牌希望看到的。所以大家可以看到，嶺南天地的星巴克裝修如此特別，充滿廣東味。其實，一些品牌在店面擴張越來越多的時候，也希望能有些突破。
另外，就是品牌組合，很多知名品牌都非常重視其周邊的品牌，如果一家品牌較好的咖啡店旁邊是一家賣魚蛋的，這肯定會有問題。不過瑞安團(tuán)隊在廣佛地區(qū)已經(jīng)有超過十年的開發(fā)經(jīng)驗，品牌組合方面能做得很好，對此品牌商都非常清楚，也很認(rèn)同。
至于那些在國內(nèi)開店不多的品牌，我們從哪里把它們找來呢？第一是廣州，第二是香港，第三是深圳，這都是佛山附近的城市，而這些城市的品牌對佛山總會有些認(rèn)識，加上佛山與之距離較近，所以擴張的機會也會高些，畢竟很多品牌也需要考慮物流等多方面的問題，擴張并非易事。
其實很多此前未進(jìn)入過佛山的品牌，尤其個別香港品牌和佛山都有較大淵源，不少品牌的祖籍就是佛山。譬如嶺南天地里面的余仁生博物館，當(dāng)初我們在招商接洽的時候，只是希望能配合佛山中成藥這一較強的傳統(tǒng)文化，想找一些較知名的中成藥品牌，于是就找到余仁生，但在洽談后才發(fā)現(xiàn)，其實余仁生祖籍是在佛山。
故此，隨著洽商環(huán)節(jié)不斷深入，加上余仁生也希望在公司理念上做出些突破，于是靈機一動，做了一家既賣產(chǎn)品又能講述公司故事的博物館。
這些都非常有趣，我們跟在不同品牌接觸時候都會有不同想法，令這家店在嶺南天地里面不僅可以做生意，同時也可以作為品牌形象推廣的地方，我們就是通過這些特別之處去吸引更多品牌來佛山開店。
觀點地產(chǎn)新媒體：嶺南天地商業(yè)部分規(guī)模大概有多大？一期已進(jìn)駐的商家共有多少家？
張國樑：
整個嶺南天地項目的規(guī)模約150平方米，包括住宅、寫字樓、商場、酒店及商業(yè)街區(qū)等，其中商業(yè)部分，包括現(xiàn)在我們所談?wù)摰膸X南天地商業(yè)一期街區(qū)，已開業(yè)面積大概約1.7萬平方米；而二期商業(yè)街區(qū)約4萬平米左右，會于今年年底完工，之后就交付租戶裝修，預(yù)計明年11月左右面市。
現(xiàn)在我們主要做嶺南街區(qū)的三分之一，未來還有三分之二，另外還有一些擴展性的商業(yè)。因為嶺南天地旁邊是“東華里”古建筑群，雖然不會做純商業(yè)，但在東華里建筑群附近的一些地塊仍然會有商業(yè)，同樣用嶺南天地街區(qū)模式去發(fā)展。如果整個算上東華里商業(yè)群讓人觀賞及玩樂的部分，嶺南天地整體商業(yè)部分規(guī)模大概會有8萬平方米左右。
一期已進(jìn)駐商家大概有50家左右，天地模式主要都是以餐飲、娛樂、休閑為主，零售占比不會太高。一期餐飲類比較多，但在二期我們會增加一些娛樂性的內(nèi)容，包括卡拉OK、酒吧等，也仍然會像一期那樣有一些文化特色的商鋪。此外，最重要的就是我們更多主打本地文化，嶺南天地和其他天地項目最大的區(qū)別就是這里特別多文化的元素佛山文化、廣東文化、嶺南文化。
觀點地產(chǎn)新媒體：鋪面租金水平大約是多少？為了吸引商家入駐，嶺南天地是否也有給予這些商家一定免租期或其它優(yōu)惠條件？
張國樑：
鋪面租金水平不方便透露，但我們采取“保底分成”的收租方式，即我們有一個保底租金，無論做多少生意都是收這么多租金，而在超過某個生意額之后，我們就按比例分?jǐn)偁I業(yè)額作為租金。
比如商家一個月要繳保底租金一萬元，而一萬元租金等于有十萬元營業(yè)額，如果商家做到十五萬元營業(yè)額，那多出來的五萬元營業(yè)額，就要按比例進(jìn)行分成作為租金，那么，這時候的月租金就不是一萬元了，可能是一萬二、一萬四了。
這種方式在香港個別較大發(fā)展商或國外商業(yè)投資者做購物中心或商業(yè)物業(yè)時普遍使用，國內(nèi)是這幾年才開始，很多商業(yè)項目如廣州天河城、正佳廣場基本不會使用。
觀點地產(chǎn)新媒體：采用保底分成的方式意味著租戶需要繳更多租金，那是否會導(dǎo)致一些商家不愿意進(jìn)來？
張國樑：
商家是否愿意去一個地方，原因在于這個地方能否做生意。即使有些業(yè)主不收租，如果商家完全做不了生意，也不會去租。所以真正做生意的租客不會看租金是貴還是低，而是能否做到生意。
哪些商家會比較抗拒呢？就是本地商家，他們過往比較少接觸這種方式。在國內(nèi)很多商家覺得自己店鋪的營業(yè)額是商業(yè)機密，不能讓人知道。至于國際性品牌已經(jīng)習(xí)慣用這種方式，甚至有品牌商主動提出采取這種方式，未來購物中心的發(fā)展一定是往這方面走。
觀點地產(chǎn)新媒體：本地商家與外地商家的比例大概是多少？
張國樑：
如果按數(shù)目比例計算，本地商家占比大概一成多兩成左右，這主要因為“天地”系列以餐飲娛樂為主，而我們除了想做一個新天地可以帶動推廣本地文化，比如這里的舊建筑、文物等之外，也希望這些文化不單這里的人知道，還可以讓外面的人也知道，希望將這里變成一個國際化的生活社區(qū)，所以需要一些影響力較強的國內(nèi)外品牌來這里經(jīng)營。
另外，外地人對佛山特有品牌認(rèn)識不多，所以佛山品牌也不可能有很多。你可以去問一個佛山人，麥當(dāng)勞他一定認(rèn)識，但佛山特產(chǎn)他不一定認(rèn)識。所以我們從商業(yè)角度考慮，希望未來整個街區(qū)有一個比較好的發(fā)展，打開知名度，可以吸引更多人來消費。
其實本地品牌也不可以說少，我第一天來嶺南天地，第一批找的品牌并非國際性品牌，而是本地的老字號。我跟他們?nèi)颊勥^，但難度比國際性品牌還要大，因為他們還沒能突破經(jīng)營模式和理念，比較守舊。如果突破不了，我們即使很便宜租給他們，但經(jīng)營不了或出來的效果不好反而會影響整個項目，所以我們會取一個平衡，暫時本地品牌占比肯定不會太大。
譬如海逸酒樓，它原身老鋪叫“太和莊”， 位于佛山南海，一般南海人都知道。其實它的掌舵人早在十多年前就去了上海發(fā)展，去開另一個品牌“海逸酒樓”，在上海非常成功，新近也在上海新天地開了一家店面。目前他們在擴展業(yè)務(wù)，所以又回來廣東，在佛山開店，這也可以說是屬于本地品牌。
我們還是會不斷邀請佛山本地品牌進(jìn)駐，在二期還會有一些本地品牌。其實我們很支持本地品牌，但還要看經(jīng)營效果。
很多人覺得嶺南天地很高檔，但我不覺得，其實我從沒有想過檔次這個東西，因為要想吃貴的這里有，吃得便宜的這里也有。
我想是比較藝術(shù)化一點吧。在這個地方做招商，我覺得有一點點像藝術(shù)家，因為這里不像購物中心，購物中心其實有一些標(biāo)準(zhǔn)的套路，但這里沒有套路，就連已建起來的商鋪都很有藝術(shù)感。
有些老字號如“黃祥華如意油”，他們在佛山已經(jīng)沒有任何業(yè)務(wù)，只在香港還有一家中醫(yī)館。為了突破界限，我們找了很多人終于找到了他們，請他們回來重新開這家祖鋪，其實這也是一個本地的品牌，但他們已經(jīng)在香港有業(yè)務(wù)，所以不會太保守，加上回來這里生意也不錯，賣的東西肯定是不貴的，喝一杯涼茶才幾元而已。那就說我們是低檔嗎？其實這不可以用價錢來衡量的，所以我們這里沒有分高中低檔。
觀點地產(chǎn)新媒體：您剛剛提及有些老字號在經(jīng)營模式上比較保守，那是怎樣的保守呢？
張國樑：
我們曾經(jīng)跟一些老字號提出，不如租一家小一點的鋪面，租金也不會太貴，只要你能撐下去，但我們有個要求，希望包裝和現(xiàn)在有些分別，譬如鋪面的裝修能有些突破，能迎合現(xiàn)時顧客的喜好。
但在洽談的過程中，有些老字號認(rèn)為現(xiàn)在每年都能賣出一定量的產(chǎn)品，沒必要再租鋪面，更有些則直接提出，要不在某個店鋪里面放一個貨架，他們擺些產(chǎn)品賣就行了。這些老字號還是比較保守，只想維護(hù)現(xiàn)時這盤生意就行了，也不想改變和突破。
為什么大家到澳門旅游一定會買的手信不是“咀香園”就是“鉅記”？其實他們賣的也就是杏仁餅，這和佛山“盲公餅”有什么區(qū)別？為什么人家可以做的那么大？其實他們的產(chǎn)品都是中國很傳統(tǒng)的食品，但因為他們肯想方法，想法讓自己的產(chǎn)品迎合現(xiàn)在消費者的要求，重新包裝、改良產(chǎn)品，所以他們就成功了。佛山很多老字號品牌、很有歷史的產(chǎn)品，如果不做出改變，最后可能只能在博物館見了。
還有一個例子，石灣米酒也是佛山本地很出名的老字號之一，我們把他們作為酒行會館?，F(xiàn)在他們的老板已經(jīng)在變革中，所以可以看見他們的產(chǎn)品種類很多，甚至還出禮品裝。就像“玉冰燒”， 現(xiàn)在他們的新產(chǎn)品賣到幾百元甚至幾千元的都有，這就是與時俱進(jìn)，愿意將自己的產(chǎn)品改良，其實里面的酒都是一樣的，但怎樣令出來的效果不同，這就要看他們是否有心把這盤生意搞好。
觀點地產(chǎn)新媒體：為了吸引商家入駐，嶺南天地是否有給予這些商家一定的免租期或其它優(yōu)惠條件？
張國樑：
一定有的，所有新開的商業(yè)網(wǎng)點、購物中心都一定會有免租期，因為商鋪都需要裝修，但不同行業(yè)不同規(guī)模的店鋪給的優(yōu)惠不同。有些鋪面大些，免租期理所當(dāng)然要給久一點，因為裝修也需要花更多時間。另外有些商鋪在裝修方面投入較多心思，我們相應(yīng)也會給多一些優(yōu)惠。根據(jù)個別情況而定，沒有一個特定的標(biāo)準(zhǔn)。
觀點地產(chǎn)新媒體：自去年10月試營業(yè)至今，嶺南天地商業(yè)一期經(jīng)營情況如何？共錄得租金收入是多少？嶺南天地對于租金收益增長是否也有一個預(yù)期的規(guī)劃設(shè)想？
張國樑：
從目前來看，經(jīng)營情況還是很不錯的。大家每隔一段時間過來看看，嶺南天地都不一樣，因為每個星期、每個月都會有新的店鋪開業(yè)。但這也不是最特別的，最特別的是我們每開一間店鋪，整個“餅”就大了，生意也就更好了。
以前有些朋友說，一家咖啡店開了，跟著下個月又有另一家咖啡店開了，那家咖啡店開業(yè)是否就拖低了這家咖啡店的生意呢？其實恰恰相反，多開一家大家的營業(yè)額都會上升，這是我們預(yù)料之中的，因為做商業(yè)有句俗話是“成行成市”，越多店開業(yè)，大家的生意就越好，所以每個月都會有一個比較穩(wěn)定和比較客觀的收益。
至于收益預(yù)期，我們希望在第一份租約頭三年里，每年都有大約10%的租金增幅，到第二份租約即第四年開始，租金水平則有大幅的跳躍，但這個是比較難估量的，還是要看營業(yè)額的增幅去測量。
觀點地產(chǎn)新媒體：嶺南天地商業(yè)二期計劃于今年年底完工，目前二期的招商率達(dá)到多少？已簽約進(jìn)駐商家共多少家？租金水平是否較一期有所提升？與一期項目，二期商業(yè)規(guī)劃有何特色？
張國樑：
二期計劃今年年底完工，完工之后驗收合格就交付給租戶去裝修，預(yù)計最快明年暑假會有一些店鋪開張。因為一期已經(jīng)開業(yè)，所以二期也會開放讓人們?nèi)ヅ恼掌彤?dāng)作是試運行的模式。
個別店鋪是在一二期中間簽署的，應(yīng)該會在今年年底開張，包括國內(nèi)第一家正版Hello Ketty咖啡店以及一些較知名的酒吧，還有一些其他國家的菜系，很快裝修完將，會在今年全部開業(yè)。
至于招商率方面暫時回答不了，因為大部分還在洽談過程中，可能要到明年年底才有準(zhǔn)確數(shù)字。因為我們的招商和其他商業(yè)物業(yè)有很大區(qū)別，新天地不可以用平時做購物中心那樣的硬性數(shù)字去形容，像一期我們都是先和一批商家談，確定店鋪位置以后，才會簽約。
現(xiàn)在我們意向簽約的租戶大概有10-20家左右，主要都是主力客戶和品牌，但都只是簽了意向書，還不算簽約。
其實一期二期都是一個整體，只不過建不了那么快才分兩期開發(fā)，等到時二期開放之后，大家就分不出什么一期二期了。
不過二期會增加多一些娛樂的商戶，譬如卡拉OK、酒吧等，同時一期的餐廳主要是以粵菜為主，二期則會增加多一些其他省份和國家的菜系，另外還會多增一些零售商鋪，迎合年輕人的消費。
觀點地產(chǎn)新媒體：目前嶺南天地日均客流量為多少？預(yù)計二期開業(yè)以后，客流量將達(dá)到多少？
張國樑：
平日每天的客流量大概是1萬人次左右，節(jié)假日會達(dá)到2萬以上，如果遇上特殊節(jié)假日，就像前幾天的“秋色”巡游，平日客流量也達(dá)到2萬人次以上。今年春節(jié)期間，我們還沒正式開業(yè)，但每天人流也達(dá)到7、8萬人次。
未來嶺南天地人氣會更多，現(xiàn)在還只是開始階段，預(yù)計到了成熟階段平日人流量達(dá)到兩三萬甚至更多，而周末目標(biāo)是十萬，但這還要等二期開業(yè)，配套完善很多之后才會達(dá)到，現(xiàn)在已開業(yè)的規(guī)模還是比較小。
觀點地產(chǎn)新媒體：與您以往操作的商業(yè)項目相比，嶺南天地最大的挑戰(zhàn)是在什么地方？您對嶺南天地接下來的發(fā)展有何愿景？
張國樑：
第一就是如何吸引商家和知名品牌進(jìn)入佛山；其次就是還要找一些有號召力的品牌；第三則是我們的建筑很多都是以舊建筑做藍(lán)本來建造的，但以前的建筑是不適合現(xiàn)在商家使用的要求，而且不同商家要求的硬件也會有些分別，所以我們和商家進(jìn)行協(xié)商的時候，要花很多時間溝通設(shè)計、裝修甚至運營方面的內(nèi)容，所以這也是一個難度，僅僅這些就已經(jīng)把我的時間用光了。
例如新開業(yè)的吳系茶餐廳，在里面走的時候可能覺得很順暢，每一區(qū)都很漂亮、別致，但原來這幢建筑對于一個普普通通做慣餐廳的人來說，是很令人頭痛的“三尖八角”，這對商家來說不好用，所以我們要花很多心思一起討論。由于我們相對來說對建筑比較熟悉一點，可以給一些建議，這樣談下來商家就會有興趣了。譬如“余仁生”，開始我們只是想他們進(jìn)來開一家店，談著談著就變成了一間博物館，像這些在談的過程中會花一些時間用于解決使用問題，這是難度。
我們現(xiàn)在才剛剛開始，短期目標(biāo)是在三兩年之后嶺南天地能成為佛山的一個標(biāo)桿，其實它現(xiàn)在就已經(jīng)是佛山的地標(biāo)之一了。中期目標(biāo)就是將它的影響力擴大到珠三角及香港、澳門，尤其是一些講粵語的地區(qū)。
現(xiàn)在周末我們的酒店都會接到由香港來的兩日旅游團(tuán)，加上之前也到香港做了一些宣傳，已經(jīng)有些香港人知道嶺南天地。所以現(xiàn)階段，我們希望它除了是新天地之外還是一個旅游集散中心，不單只是佛山人來玩，也希望成為人們到廣東省旅游時候一個必到點。就像上海新天地，人們到了上海就一定要到那里走幾步才算到過上海一樣，我希望嶺南天地也能做到這一步，游客到了廣東就一定要到嶺南天地來走走、看看、吃吃東西才叫來過廣東。
再遠(yuǎn)期一點，我們希望能影響到全球，尤其是希望講廣東話的華人都會回來佛山嶺南天地消費、游玩，來看看以前廣東的祖先是如何生活的，而且這個社區(qū)也很適合他們來消費，因為這里也是用國際化水平做出來的街區(qū)。
最后，還是希望這里成為一個國際化的地標(biāo)，能夠和上海新天地“杠”一下。雖然這里是佛山，但未必沒有機會，畢竟現(xiàn)在廣佛同城，加上基建陸續(xù)上馬，投資很強，佛山也不是一個偏遠(yuǎn)的地方。
觀點地產(chǎn)新媒體：事隨著佛山近年來城市升級，越來越多的商圈開始崛起，這在一定程度上也給嶺南天地帶來競爭，您又是怎么看佛山商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展及挑戰(zhàn)的？
張國樑：
挑戰(zhàn)肯定有的，但有挑戰(zhàn)才有進(jìn)步。嶺南天地最大的優(yōu)勢在于處于佛山傳統(tǒng)商圈，傳統(tǒng)商圈的理念就是輸給別人的機會不高，我相信沒有這個可能性。
此外，瑞安房地產(chǎn)在國內(nèi)做商業(yè)物業(yè)尤其特色商圈都比較有經(jīng)驗。其實國內(nèi)商業(yè)物業(yè)發(fā)展開始不是很久，以前房地產(chǎn)開發(fā)商主要針對住宅及寫字樓開發(fā)為主，近幾年才開始注重在商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，我們算是走得比別人早。另外我們也算有一定的國際經(jīng)驗，可以帶過來一些香港經(jīng)驗。
對佛山而言，城市升級也是很必要的，因為一個有700萬人口城市已經(jīng)不是個小城市了，它必須有不止一個商圈，但重要的是每個商圈如何利用各自的優(yōu)勢。
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