臨近歲末，開(kāi)發(fā)商資金開(kāi)始充裕，樓市回暖預(yù)期逐漸高漲，各地加大推地力度，“地王”頻頻出現(xiàn)。許多人由此擔(dān)心，房企現(xiàn)在敢于高價(jià)拿地，未來(lái)就有信心高價(jià)賣房，是不是房?jī)r(jià)又將循環(huán)進(jìn)入新一輪上漲期？最近在全國(guó)多地上演的“土地暖冬”會(huì)不會(huì)帶動(dòng)樓市步入更加溫暖的春天？
“地王”頻現(xiàn) 土地?zé)岢甭尤珖?guó)
進(jìn)入12月，土地市場(chǎng)又開(kāi)始熱潮涌動(dòng)。4日，武漢舉行本月首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，吸引了許多知名地產(chǎn)大鱷，部分地塊競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，23宗地塊進(jìn)賬68億多元，拉開(kāi)了一場(chǎng)年底賣地“盛宴”。
不僅武漢，全國(guó)許多城市土地市場(chǎng)回暖跡象日益明顯，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)。11月27日至30日，北京、上海、深圳、南京以及成都五地“地王”紀(jì)錄相繼被刷新。其中，北京和上海兩個(gè)新晉地王的樓面地價(jià)均超過(guò)3.38萬(wàn)元／平方米。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)0.4%，金額創(chuàng)16個(gè)月新高。同時(shí)，土地成交均價(jià)為2580元／平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比增長(zhǎng)10.1%。
在供地?zé)岢敝?，稍有?shí)力的開(kāi)發(fā)商都坐不住了，紛紛出手搶地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度以來(lái)，萬(wàn)科新增23個(gè)土地項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約148萬(wàn)平方米。而招商地產(chǎn)今年前三季度共拿地97萬(wàn)平方米，拿地金額84.82億元，較去年同期大幅增長(zhǎng)。
業(yè)內(nèi)人士表示，在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)土地如饑似渴，與當(dāng)前樓市成交回升、房企庫(kù)存壓力減小、資金情況有所緩解有很大關(guān)系。
“今年以來(lái)，主要重點(diǎn)在于去庫(kù)存，經(jīng)過(guò)剛需幾個(gè)月的發(fā)力，已經(jīng)超額完成了全年任務(wù)，資金充裕了，現(xiàn)在是買地的最好時(shí)機(jī)，抓緊實(shí)施新一輪規(guī)劃。”武漢當(dāng)?shù)匾恢科箐N售總監(jiān)汪偉告訴記者。
暖中有冷 火爆情形下仍然理性
雖然近期“地王”頻現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)升溫有余但火爆不足。在4日舉辦的武漢土地拍賣會(huì)上，漢陽(yáng)月湖大道一宗地塊備受關(guān)注。兩年前緊鄰此處的一宗地塊，曾拍出8063元／平方米的樓面價(jià)，一度創(chuàng)下武漢“地王”。但此次推出的這宗地塊，最終成交樓面價(jià)5500元／平方米，縮水超過(guò)三成。除此之外，此次拍賣會(huì)上還有4宗地塊延期。
其實(shí)，這種火爆下的冷清，更早之前在許多一線城市就很明顯。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)”顯示，10月份，全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)量跌價(jià)升態(tài)勢(shì)，高溢價(jià)與高流拍并存。同時(shí)，10大典型城市前11個(gè)月土地出讓金收入為3574億元，與2011年同期相比下降37%。
“最近各地誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺地塊，且面積相對(duì)較大，這是土地價(jià)格杠桿作用的體現(xiàn)。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，與之前“地王”現(xiàn)象在土地市場(chǎng)偏熱的環(huán)境下誕生不同，今年“地王”溢價(jià)水分不高，相對(duì)理性很多。
汪偉表示，兩年前，大多數(shù)房企對(duì)未來(lái)預(yù)期過(guò)高，頻頻高價(jià)拿地，結(jié)果在嚴(yán)厲調(diào)控下遭遇不少困難。當(dāng)前，總體上房企均嚴(yán)格控制土地成本，平穩(wěn)推進(jìn)規(guī)模擴(kuò)張。因此，今年以來(lái)，高價(jià)拿地的現(xiàn)象已明顯減少，整體溢價(jià)率也處于低水平。
重演暴漲 調(diào)控或?qū)⒃俣仁站o
按照近期土地部門的公告預(yù)測(cè)，12月份將是土地市場(chǎng)的供應(yīng)高峰。近日，武漢國(guó)土規(guī)劃局連發(fā)五次公告，將于本月舉辦6場(chǎng)土地拍賣會(huì)，推出121宗國(guó)有建設(shè)用地，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應(yīng)總量。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底的供地高峰，除了地方政府的土地財(cái)政沖動(dòng)外，更多的是為了完成全年的土地供應(yīng)計(jì)劃。來(lái)自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。
李國(guó)政認(rèn)為，此輪推地?zé)岢焙湍玫馗叱笔峭恋厥袌?chǎng)自有的規(guī)律，每到年底都會(huì)涌現(xiàn)一輪“土地?zé)?rdquo;。他預(yù)計(jì)，隨著商品住宅成交量持續(xù)反彈，土地市場(chǎng)也將加快復(fù)蘇，特別是在土地價(jià)格并未大漲的情況下，房企拿地?zé)崆槿詫⒏邼q。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東表示，不要過(guò)度解讀“推地潮”“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的影響，房?jī)r(jià)走向不僅取決于土地成本，更依賴于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀調(diào)控政策以及稅收政策等多重因素。
“與兩年前的市場(chǎng)狂熱相比，當(dāng)前樓市和土地市場(chǎng)都更加理性從容。特別是中央近期對(duì)樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲表態(tài)，更加堅(jiān)定了市場(chǎng)沿著理性軌道發(fā)展的步伐。”張東說(shuō)，即使土地市場(chǎng)已開(kāi)始觸底升溫，但仍不具備大幅反彈的基礎(chǔ)，建議無(wú)論購(gòu)房者還是地產(chǎn)商都要保持良好的心態(tài)，正確看待當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀。
“如果土地市場(chǎng)重回兩年前的復(fù)蘇情形，市場(chǎng)出現(xiàn)大幅震蕩，有關(guān)部門可能會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，再度收緊樓市，確保調(diào)控效果持續(xù)見(jiàn)效。”張東強(qiáng)調(diào)。
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