盡管最近北京、上海等一線城市樓市在加速回暖,但這些城市的庫存并未大幅減少。業(yè)內人士認為,按照目前的銷售速度,庫存去化的周期基本都需要8-9個月的時間。加之限購政策并未取消,明年的房價難以出現2009年那樣的大漲。
全聯房地產商會榮譽會長聶梅生向記者表示:“北京樓市在全國率先回升,這表明北京的購房需求量很大,這一輪長時間凝聚的購房需求釋放出來。但房價并沒有大幅漲價的可能性,因為庫存仍然存在一些壓力。”
庫存并未大幅減少
尹先生從事房地產相關行業(yè),與一些開發(fā)商相熟。讓尹先生沒有想到的是,最近,好幾個朋友找到他,而這些人遇到的情況類似,基本上都是看中了一套房,但是樓盤排號的人太多,擔心排不上,希望請他幫忙讓自己往前排。“有的樓盤地段和周邊環(huán)境并不理想,但是排號的人卻超過兩千人。”
從11月的成交量上可以看到北京樓市的回暖程度。據北京中原市場研究部統(tǒng)計,今年11月,北京新建住宅成交面積為140.78萬平方米,新建商品住宅成交12988套,環(huán)比上漲32.37%,同比上漲94.34%。
與北京一樣,上海、廣州等一線城市樓市在寒冷的季節(jié)全面回暖。成交上漲,使得去庫存化的速度加快,由此,擔心供應量減少導致房價上漲的聲音出現。
北京中原地產數據顯示,北京整體市場庫存的最低點出現在7月份的7.7萬套,在11月初增加供應后,目前的住宅可售庫存回升到了88308套。而北京住建委相關負責人不久前表示,年底前還有9000套預售正在審批中。
中國房地產學會副會長陳國強認為,今年北京的去化速度為月均1萬套,按這個銷售速度計算,目前的庫存去化周期為8-9個月,這還不包括新增房源。
目前,北上廣三個一線城市中,北京的去庫存壓力相對較小,而廣州、上海的庫存相對于其成交量來說,壓力仍然堪憂。
陽光家緣數據顯示,截至11月28日,廣州未售套數為10.6萬套,按套均面積100平方米粗略計算,未售面積達到了千萬平米。而廣州市國土房管局數據顯示,11月,廣州10區(qū)新建商品住宅網上簽約面積76.92萬平方米。
上海房管局統(tǒng)計,截至11月,今年上海市商品住宅成交面積為817.83萬平方米,同比增長21.75%;以目前的去化能力,上海市商品公寓總體去化周期在9個月,略大于7到8個月的供求平衡經驗值。但100平方米以下的商品公寓,去化周期僅為6個月左右,而面積在150平方米以上的公寓房源庫存去化周期長達15個月。
中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟向記者表示:“雖然成交情況比較好,但是北上廣三個一線城市的庫存基本處于相對適中的水平。”
房價大漲可能性小
華遠地產董事長任志強曾多次表示,明年3月份,由于供應量的不足,房價將會暴漲。該預測引發(fā)了經濟學者郭建波與任志強約賭事件。
其實,任志強10月底在某論壇上曾對其預測的明年房價上漲作了進一步說明,他說:“我們只能預測經濟運行,經濟運行是根據土地、開工、投資來運行的,但我們不能預測的是最后結果,如果因為政府采取措施可能房價沒漲,不像我說的應該漲,沒漲不等于我預測錯了,因為前期這三個條件是正確的。”
記者采訪的業(yè)內人士都認為,明年的供應量的確會有所減少,但是基本保持平衡,不會出現像2009年那樣的暴漲。
目前,限購政策仍然未改變,入市的需求并不會出現井噴。而陳晟認為,明年即使政策調整,抑制房地產市場的投資與投機仍然不會改變,因此,剛需仍然是購房主力。
值得注意的是,北京樓市此次回升是從二手房市場率先恢復,進而帶動了一手房。二手房的成交量早已超過一手房,因此存量房為市場所帶來的供應不可小視。
根據北京住建委網站公布的網簽數據統(tǒng)計,11月北京全市二手住宅網簽總量為14449套,環(huán)比上漲26.2%,同比大幅上漲80.5%。
中國房地產學會副會長陳國強表示,現在不少人忽略了一個情況,就是近幾年房地產市場發(fā)生了根本的變化,二手房的成交量已經遠遠超過一手房,存量房源對市場有很大的調節(jié)作用。一手房價的上漲會吸引二手房源的釋放。
存量房中還存在著大量的空置房。隨著房產稅試點的逐步推廣,陳國強認為,空置房可能會因稅收等原因,釋放到市場中,從而增加供應。
陳晟表示:“明年一線城市確實存在房價上漲的壓力,但是一些三線城市的房價則有崩盤的危險,據我們調查,諸如營口這樣的三四線城市,地方政府賣的地超過了樓市10年的消化量,這類城市房價不僅不會漲,反而會下跌。”