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  • 房企叫屈“被暴利” 業(yè)內(nèi):利潤仍高于其他行業(yè)

    2012年12月11日 11:51
    來源:東方網(wǎng)
    據(jù)《新聞晚報》報道,日前,財政部部長謝旭人表示,下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進行簡并,并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。謝旭人的表態(tài),再次引發(fā)了社會對房地產(chǎn)行業(yè)稅費的討論。新一屆上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長、上實城開董事長倪建達日前在媒體采訪中就炮轟現(xiàn)行稅收政策,業(yè)內(nèi)人士坦言,目前房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)回報率依舊高于社會其他行業(yè)的平均回報率。
     
    房企大佬抱怨政府拿大頭
     
    倪建達表示,所有房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)回報率,遠遠低于銀行低于其他相關(guān)行業(yè),但它周期長規(guī)模大,因此短時間內(nèi)在一個時間點上結(jié)算的利潤很豐厚,交的稅更多。與此同時,倪建達還指出,房價沒有下來的原因是稅沒有減少,融資成本卻在提高。房地產(chǎn)商賺的錢少了,金融機構(gòu)賺的錢就多了,這也是我們宏觀調(diào)控越打壓房價越高的原因。他甚至透露,原先像城開這樣的企業(yè)融資都是基準(zhǔn)利率下浮,現(xiàn)在也是上浮的,很難做到基準(zhǔn)利率。
     
    記者查詢發(fā)現(xiàn),對于稅收方面,最為官方的一種測算是根據(jù)江蘇省鹽城市物價局2006年公布的一份房價構(gòu)成清單測算,以一項目最高價2289.6元/平方米,政府收入(僅計算土地費用、政府規(guī)費和土地增值利潤稅金)為847.33元,所占比例超過了37%,政府至少拿到37%,這是最保守的官方版本。而半官方的全國工商聯(lián)在2009年全國兩會期間的調(diào)查報告稱,政府拿了49.34%。
     
    那到底政府稅費有多少呢? “地產(chǎn)大炮”任志強(微博)給出的答案是70%。在其看來,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會這份報告中,對房價構(gòu)成的分析,并沒有將政府收取的各種稅費完全計算在內(nèi),如規(guī)費、證費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費等。同時,也未計算上下游產(chǎn)業(yè)中的稅費,這些也是政府的所得,如施工單位上繳的各種稅費、建筑材料生產(chǎn)與購買環(huán)節(jié)的稅費、設(shè)備生產(chǎn)與交易中的稅費等等。若將上述因素都考慮在內(nèi),政府從房價中分得的份額,要遠遠超過70%的比重。
     
    “實際上我還是蠻贊同這一觀點的。 ”市人大代表、望源房地產(chǎn)董事長季寶紅向記者說道。他向記者表示,單就一個100萬元的房源,光是稅收這方面就占了15%,如果再加上土地費用的話,70%并不為過。他同樣指出,由于房地產(chǎn)工程時間長,雖然項目回報率有40%,但是如果項目做了5年,其實年回報率只有8%,再加上目前的樓市調(diào)控,融資成本提高很大,因此房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利,只能算是微利的行業(yè)了,甚至一些地王項目出現(xiàn)樓板價銷售的情況。
     
    房地產(chǎn)開發(fā)稅費種類不少
     
    根據(jù)專業(yè)人士歸納統(tǒng)計,如果把房產(chǎn)商開發(fā)一處樓盤過程,從立項到完成銷售進行分解,整個過程向各級政府機構(gòu)繳納稅費涉及到七大類37項支出。這些支出包括房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費,前期的政策性收費以及后期的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等。以上37項稅費成本支出中,比例較大的是土地出讓金和各種稅款。
     
    據(jù)中國新聞網(wǎng)報道,以房企銷售額100萬元為基數(shù),按銷售額的5%征收營業(yè)稅5萬元,按營業(yè)稅的7%征收城建稅3500元,按營業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元,按利潤25%征收的所得稅,按土地款3%征收的契稅,利潤超過20%要采取累進方法計算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目,房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費。
     
    有分析者認為,這些稅費負擔(dān)由開發(fā)商部分轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,很多都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房價的一部分,最終推高了房價。對此,經(jīng)濟學(xué)家郎咸平(微博)更是鼓吹政府出臺了多種政策調(diào)控房價,但是房價什么時候才能回歸到合理的水平,其實很簡單,只要把房地產(chǎn)市場的各種稅費降下來,房價就會下降。 “只要把房地產(chǎn)市場的各種稅費取消掉,那么中國的房價馬上下降70%。 ”
     
    利潤仍高于其他社會行業(yè)平均利潤
     
    對于房企大佬的抱怨,業(yè)內(nèi)專家則有不同的看法。
     
    上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍則表示,就目前而言,房地產(chǎn)的利潤不如銀行等行業(yè),但依舊高于社會其他行業(yè)的平均回報率。近年來,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,使得很多其他行業(yè)公司紛紛涉足房地產(chǎn),出現(xiàn)大量資金導(dǎo)入。從資金的向心力而言,房地產(chǎn)的利潤可見不一般。由于房價由成本和利潤構(gòu)成,她分析,如果如何不算人土地價格,光是稅費而言,大概占房價的1/3左右,而如果算入土地成本的話,或?qū)⒄嫉椒績r的一半。
     
    財經(jīng)評論員吳其倫而言指出,在房地產(chǎn)利益鏈條中,政府、開發(fā)商、投資客及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群均處其間。毫無疑問,政府獲利不菲,可其不認同任志強所說的政府拿走70%的說法。在他看來,余下三成,包括建安、建材、設(shè)計、營銷、廣告、行政、人力、利潤等,對于開發(fā)商而言夠嗎?與此同時,土地出讓金、規(guī)費及相關(guān)稅費只繳納一次,而開發(fā)商自開盤后多次提價,漲價部分并沒有給政府,最后如果房地產(chǎn)沒有高利潤,就不可能出現(xiàn)快速發(fā)展。
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