國家統(tǒng)計(jì)局9日在介紹房企資金情況時(shí)指出，前11個(gè)月房企到位資金中，外資部分下降51.5%；自籌資金 、其他資金則分別增長(zhǎng)了13.8%、15.2%。

 

記者注意到，近段時(shí)間來房企融資活動(dòng)頻繁。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部近日的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅11月以來，上市房企融資總額已經(jīng)達(dá)到265億元。一方面是由于年底土地集中供應(yīng)，房企拿地意愿加大，需要資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備。另一方面則是為了滿足項(xiàng)目的后續(xù)投入。

 

而從一些典型上市房企的融資方式來看，除了傳統(tǒng)的貸款、債券等融資方式外，更多的方式則是采用信托、房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等多元化渠道。

 

中航地產(chǎn)近日曾表示，擬向中航信托申請(qǐng)人民幣信托貸款2.2億元，以補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金；天地源股份有限公司也在日前發(fā)布公告，將與陜西省國際信托股份有限公司合作，由后者籌集信托資金總額2.5億元，該筆信托資金年化總成本為13.5%。

 

來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，信?；?、越秀基金等房地產(chǎn)基金，以及資產(chǎn)證券化也成為房企重要的資金來源。11月21日，華僑城即公告其資產(chǎn)證券化方案已經(jīng)獲批，合計(jì)募集資金將達(dá)到18.5億元。

 

鏈家地產(chǎn)張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房地產(chǎn)基金和資產(chǎn)證券化等這種之前較少被應(yīng)用的融資方式不斷發(fā)展，一方面是由于其分散了銀行和信托等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則因?yàn)橄鄬?duì)更加靈活而受到房企青睞。

 

長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的新沃資本董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官朱燦在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，“從房企的融資渠道來看，有從商業(yè)貸款向多元化方向轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。”

 

記者了解到，國內(nèi)貸款和外資利用的“不給力”，是房企選擇信托、基金等融資渠道的重要原因。今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源中，國內(nèi)貸款只占了16%，自籌資金和其他資金占比均為42%。

 

從2010年底開始，基于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各家銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)貸款的占比都在不同程度地下降，這一趨勢(shì)延續(xù)至今。

 

今年上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示出這一現(xiàn)象。工行上半年的房地產(chǎn)貸款規(guī)模較去年底減少206.56億元，下降4%，貸款結(jié)構(gòu)中占比9%，下降0 .9個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)行的房地產(chǎn)貸款占比亦從去年底的12.5%，降至今年年中的10.8%，貸款總額減少369.50億元，降7.4%。

 

朱燦分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款由于受到國家宏觀調(diào)控政策影響而此前一直有所縮減，但是由于行業(yè)發(fā)展需要，“包括房地產(chǎn)基金在內(nèi)的其他融資手段就肯定會(huì)形成。”

 

但張旭則告訴記者，房地產(chǎn)基金、信托等融資渠道，由于部分融資成本偏高，也意味著利潤(rùn)將會(huì)被更多的市場(chǎng)主體瓜分。

 

重點(diǎn)研究房地產(chǎn)投資基金的清科分析師鄭知行對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，從目前觀察到的情況看，今年以來募集成立的房地產(chǎn)基金在總量上有明顯增加，其中尤以大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下的房地產(chǎn)基金居多。她指出，和國外有所不同，中國的房地產(chǎn)基金以“項(xiàng)目導(dǎo)向型”居多，也就是說，不是募集完成一個(gè)基金再去尋找項(xiàng)目投資，而是有一個(gè)現(xiàn)成的投資項(xiàng)目再去尋找資金投資。“和商業(yè)銀行貸款比起來，有些項(xiàng)目通過房地產(chǎn)基金融資的成本非常高”。

 

一位業(yè)內(nèi)人士則告訴記者，有些房地產(chǎn)基金往往先以股權(quán)形式介入項(xiàng)目的部分環(huán)節(jié)，如拿地、開發(fā)或是銷售，當(dāng)項(xiàng)目獲得銀行貸款，或是進(jìn)入前期銷售后，開發(fā)商即以約定價(jià)格回購股份。“回購股份的價(jià)格有時(shí)候要比當(dāng)初入股的價(jià)格高20%，這也是為什么有的人稱之為變相高利貸。”該人士說，市場(chǎng)上已經(jīng)有人把這種房地產(chǎn)基金稱為救急的“過橋貸款”。

 

這位分析人士告訴記者，盡管這類融資方式成本偏高，且普遍高于銀行貸款利率，但是很多房企在銀行等常規(guī)渠道融資不暢的情況下，不得已只能選擇此類“高成本、高風(fēng)險(xiǎn)”的方式。