國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年11月份，全國居民消費價格總水平同比上漲2.0%。其中，城市上漲2.1%，農(nóng)村上漲1.9%；食品價格上漲3.0%，非食品價格上漲1.6%；消費品價格上漲1.9%，服務(wù)項目價格上漲2.3%。1-11月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.7%。

 

11月CPI比10月有小幅反彈，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進一步緩解。與此同時，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長目標控制在4%的問題也不大，這也為年內(nèi)“降準”或“降息”1-2次刺激宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇“穩(wěn)增長”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

 

另外，中國人民銀行10月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣（M2）增長14.8%，狹義貨幣（M1）增長7.3%。M2今年以來首次突破14%表明，流動性進一步寬松，有望成為經(jīng)濟企穩(wěn)回升的動力。

 

今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場成交量逐步回暖。與此同時，在降準與降息之下，市場流動性進一步寬松，總體上也推動房地產(chǎn)市場逐步向回暖靠近。

 

在這樣的市場背景下，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點。

 

在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國百城房價仍然出現(xiàn)連續(xù)6個月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進一步貶值購買力降低成為當務(wù)之急。

 

從國內(nèi)環(huán)境看，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展逐步進入新的階段，勞動力、土地價格都在上漲，成本推動型通脹壓力將長期存在，再加上美國QE3推出，內(nèi)外兩種趨勢的重合，對物價上漲進而通脹的影響不容低估。

 

我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進入的機會。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限貸，這也是在全球貨幣“大”爆炸的當下，希望通過控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個最能吸金的大水庫；希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟，當然這不可避免地仍然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。近期，多家房企或赴港上市、或收購上市平臺，或在通過境外渠道進行頻繁融資，均表明熱線政策緩慢地流向中國房地產(chǎn)市場。此時，其實聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

 

因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項之一，這一定程度上也會助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價格的上漲與反彈。

 

樓市政策博弈中房價緣何連續(xù)6月上漲？

 

全國100個城市（新建）住宅平均價格自6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，與政策微調(diào)之下市場流動性的定向?qū)捤蓪?dǎo)致的中長期的通脹預(yù)期壓力的不斷加大有一定的關(guān)系，一定程度上導(dǎo)致購房者加速入市。具體來講，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，有以下三點原因：

 

第一、從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，1-11月整個市場“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

 

第二、政策微調(diào)之下市場流動性的定向?qū)捤?，?dǎo)致市場成交量的持續(xù)回升，開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)。無論是一線城市，還是二三線城市，由于市場流動性的定向?qū)捤膳c企業(yè)資金緊張局面得到緩解，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價也是導(dǎo)致房價整體上止跌微漲的原因之一。

 

今年11月，上海、北京等全國主要城市的房地產(chǎn)成交再次出現(xiàn)了“供銷兩旺”的熱鬧場面。2012年收官在即，盡管經(jīng)歷了幾年來最冷清的“金九銀十”，但隨著成交量價雙雙走高，全年房地產(chǎn)或?qū)⒃?ldquo;暖冬”中出現(xiàn)“翹尾”行情。

 

“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調(diào)”之下，市場流動性的定向?qū)捤?，各大房企抓緊政策“微調(diào)”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉”謀求下一輪的市場發(fā)展機會；另外一方面，也是由于房企年底銷售業(yè)績指標、財務(wù)報表的要求，年底開始沖量，尤其是對于上市公司這一點會表現(xiàn)的比較明顯。

 

“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)的資金面不太緊張，對于企業(yè)來講，勢必會逐漸調(diào)整其定價策略；對于房價的影響來講，成交量的持續(xù)回升勢必會帶來價格的相對堅挺，甚至漲價的現(xiàn)象。從這個角度來講，年底樓市收官“翹尾”行情，一定程度上助推房價的堅挺。

 

第三、以一線城市為代表的重點城市年底“翹尾”行情量的增加以及房價仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。

 

數(shù)據(jù)顯示，2012年11月十大城市住宅均價為15686元/平方米，環(huán)比上月上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶(主城區(qū))、成都、南京漲幅在0.5%-0.7%之間，深圳、武漢、杭州、廣州、上海漲幅在0.3%以內(nèi)。

 

政策走勢：去投資化的限購、限貸不可能本質(zhì)上出現(xiàn)松動

 

十八大期間，11月12日下午，有記者提問“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策什么時候放松”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新回答稱，“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。”

 

而近期各地樓市微調(diào)不斷升溫跡象明顯，在這個時間段提出這樣的說法有什么含義？對今后的樓市發(fā)展有什么影響？是否意味著樓市調(diào)控從嚴？

 

十八大期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)執(zhí)行，在本質(zhì)上限購、限貸不可能出現(xiàn)松動，樓市調(diào)控政策底線不可能觸動。

 

11月16日，住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示，當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心是抑制，一邊控制投機性的需求，另一個方面滿足合理的住房需求，明年中國還將堅持這樣的政策方向。

 

但是，現(xiàn)實房地產(chǎn)政策中確實正在出現(xiàn)“微調(diào)”，如今年以來政府已經(jīng)公開認可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標準調(diào)整，還有近期公積金貸款政策的微調(diào)，以及由于降息、降準、等貨幣政策的定向定量寬松等。“微調(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進行，并沒有對于投資性投機性需求起到鼓勵入市的作用。當前，政府從政策層面已經(jīng)認可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認可的補貼和鼓勵措施。

 

從政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。因此，在未來，一旦房價出現(xiàn)反彈風(fēng)險，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊，但是對于鼓勵首套房“自住需求”入市的政策基調(diào)并沒有改變，政策的微調(diào)仍然將發(fā)揮著其對于剛需市場放量的刺激作用。今年11月以來，上海、北京等全國主要城市的房地產(chǎn)成交量在“暖冬”中出現(xiàn)“翹尾”行情，從成交結(jié)構(gòu)來看，政策微調(diào)之下導(dǎo)致的中小套型的剛需市場的放量仍然是市場最為堅挺的動力，這一定程度上說明政策層面鼓勵首套房“自住需求”入市的政策基調(diào)并沒有改變。

 

“流動性”進一步寬松，購房者勿錯“平價

 

購房時機

 

由于市場“流動性”進一步定向?qū)捤膳c中長期通脹壓力的持續(xù)存在，從價格未來趨勢角度來看，當前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，全國房價連續(xù)6月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。從開發(fā)商定價角度來講，當前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，在這個階段，購房者不應(yīng)該錯過當前“平價”購房時機。

 

一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機進行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。

 

2013年整體市場基本面：“限速”中緩慢復(fù)蘇與房企有限制的擴張

 

從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，成交量的持續(xù)回升也導(dǎo)致1-11月的房地產(chǎn)市場“基本面”開始逐步小幅好轉(zhuǎn)，1-11月及今后整個市場“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

 

從2013年市場基本面走勢來看，由于政策“微調(diào)”與房地產(chǎn)調(diào)控的“雙重標準”的執(zhí)行，明年房地產(chǎn)市場基本面應(yīng)該還會在“微調(diào)”政策刺激下持續(xù)回升，但是不會出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)行情，明年房地產(chǎn)市場“基本面”整體上仍然處于整個市場大周期的低谷期的復(fù)蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復(fù)蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。

 

筆者認為，隨著市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房價報復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。

 

從當前來看，全國新建住宅房價連續(xù)6月上漲，市場已經(jīng)出現(xiàn)房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現(xiàn)象。因此，當前調(diào)控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動，外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市，限購政策有可能明年會繼續(xù)執(zhí)行。

 

此外，政策層面仍然需要從嚴執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對首套房自住需求進行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會，盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優(yōu)惠，但是，整個市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來說，在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢，在房價相對平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。