葉檀,知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》主筆、《解放日報》經(jīng)濟(jì)評論員,央視財經(jīng)頻道特約評論員。在《南方都市報》、《南方人物周刊》、《財經(jīng)國家周刊》、FT中文網(wǎng)等多家媒體開辟財經(jīng)評論專欄。主要從事資本市場、房地產(chǎn)市場、金融等領(lǐng)域?qū)懽?。著有《拿什么拯救中國?jīng)濟(jì)》、《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》。
關(guān)于市場“房價三季度就開始回暖了”
南都:從今年年中開始,中國整個房價的指數(shù)就開始往回升了,現(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)六個月上調(diào),你覺得現(xiàn)在算不算處于一個全面回暖的態(tài)勢?
葉檀:房價早就開始回暖,第三季度就開始回暖了,這個是非常明確的,只不過有人不承認(rèn)而已。
南都:為什么不承認(rèn)?
葉檀:因為有些人怕被認(rèn)為這種結(jié)果是調(diào)控沒有取得效果,或者引來各種議論。
事實是大城市的房價非常堅挺,現(xiàn)在二三線城市房價也是穩(wěn)中有升。除了個別地方,比如說以制造業(yè)為主體的和一些中小城市,像鄂爾多斯那些地方,它的房價是大幅下跌,但大部分城市房價是上升的。
南都:說到調(diào)控,對于這一輪調(diào)控,你怎么評價?
葉檀:這輪調(diào)控是想改變?nèi)藗儗Ψ績r的預(yù)期,未來的房價是穩(wěn)定的,這是它想達(dá)到的效果,我想部分地達(dá)到了效果。但是到底還能不能繼續(xù)達(dá)到效果,還要看未來的房價是不是能保持平穩(wěn)。如果是大幅反彈的話,那這個效果也就煙消云散了。
南都:你覺得有大幅反彈的可能嗎?像之前任志強(qiáng)就說過明年三月份之后就有可能出現(xiàn)暴漲。
葉檀:現(xiàn)在有的大城市的房價上升是非??斓?,尤其是個別市中心的樓盤上升非常快。不用等到三月份,其實回暖跡象已經(jīng)非常明確了。
南都:其實調(diào)控政策一直也沒有變,限購限貸都沒有變,但是房價為什么還是會開始往上升?
葉檀:政策沒變,但它的執(zhí)行會變,比如限貸由誰來審核,限購由誰來審核,銀行對限貸的態(tài)度怎么樣,對于購買房地產(chǎn)的人是不是會有一些稅收的懲罰措施,像這種東西預(yù)期都在變,執(zhí)行方面逐漸在有所放松。
南都:所以就導(dǎo)致了房價上升?
葉檀:當(dāng)然不是這一個原因,這只是一個非常重要的原因。其他的原因也有,比如說對于明年通脹的預(yù)期,然后是投資的產(chǎn)品太少了,這些都是原因。
關(guān)于房企“下半年在并購重組領(lǐng)域,房企排首位”
南都:今年年初的時候大家對2012年市場都看空,現(xiàn)在到年底了形勢卻變得非常好,最近各地出了好幾個地王,開發(fā)商是不是已經(jīng)信心滿滿?
葉檀:大型開發(fā)商從今年中開始就恢復(fù)信心了,因為他們現(xiàn)金流不錯,樓盤賣得也不錯。中國房地產(chǎn)好轉(zhuǎn),中國宏觀經(jīng)濟(jì)上升,經(jīng)濟(jì)情況會好轉(zhuǎn),所以今年下半年到年底看到的宏觀數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)一點也不奇怪。但如果是房地產(chǎn)真的出現(xiàn)大幅反彈,我很為今后三到五年中國宏觀經(jīng)濟(jì)擔(dān)心,這就意味著它的泡沫會繼續(xù)上升,而且通脹會上升,到時候怎么來解決這個問題就更難了。
南都:剛提到大型開發(fā)商,相較而言,中小房企是不是會差點?
葉檀:中小房企現(xiàn)在已經(jīng)在并購重組,今年下半年在并購重組領(lǐng)域,房企是排在第一位的,主要是中小房企對自己產(chǎn)權(quán)的出售。
南都:未來樓市會否成為一種寡頭壟斷的局面?
葉檀:說寡頭壟斷也未必,中國光是大型房企就有很多,現(xiàn)在有上萬家的房企,所以這個市場從現(xiàn)在來看是個逐漸整合的市場。它實現(xiàn)徹底的寡頭壟斷還較難,比如說中海[簡介 最新動態(tài)]壟斷還是萬科[簡介 最新動態(tài)]壟斷?大家勢均力敵。
南都:逐漸整合后集中度更高,這個對市場來說是個好消息還是壞消息?
葉檀:只要是它的進(jìn)入門檻不高,不是行政原因造成的壟斷,那就沒問題。因為它如果是利潤過高的話,就會有很多資金進(jìn)入這行業(yè),我希望它的門永遠(yuǎn)是開的。
南都:現(xiàn)在房地產(chǎn)利潤和以前相比如何?
葉檀:今年上半年的時候下降了,現(xiàn)在又開始回升。
關(guān)于房產(chǎn)稅“房產(chǎn)稅不是搶錢,應(yīng)逐步取代土地財政”
南都:你對房產(chǎn)稅是一種什么樣的態(tài)度?
葉檀:我是支持的。我認(rèn)為這個對于只有一套房,就是剛需的或者是改善性住房的,不應(yīng)該征稅,那么其他的對于多占資源的你應(yīng)該以資源占有的性質(zhì)來收稅。
南都:這個能起到降房價的效果嗎?
葉檀:要看房產(chǎn)稅怎樣收,像美國某些州的房產(chǎn)稅非常有力,稅率也較高,最重要的是對存量房征收,就是對多套空置房征收,這樣會把存量房逼出來,效果很好。
南都:有人說房產(chǎn)稅是又一次搶錢的過程。
葉檀:這不能叫搶錢的過程。第一,土地財政必須逐漸取消,我不是說支持房產(chǎn)稅和土地財政并存,我認(rèn)為土地財政的比重應(yīng)該下降,房產(chǎn)稅的比例應(yīng)該上升。第二是我認(rèn)為要對現(xiàn)在圍繞房產(chǎn)的上百種的稅費進(jìn)行厘清,房產(chǎn)稅是必須要征收的,其它的一些稅種應(yīng)該消失。
但土地財政它顯然不會馬上消失,因為它占比太大,所以它只能是一個逐漸消失的過程。比如說在某些地方進(jìn)行試點,然后一年的土地收入不再上升,同時房產(chǎn)稅的收入逐漸上升,這樣它有一個逐步取代的過程。
南都:房產(chǎn)稅收入如果真的能和現(xiàn)在的土地財政差不多了,那土地還像現(xiàn)在這樣拍賣出讓嗎?
葉檀:我是特別希望能夠改變現(xiàn)在這種情況。土地使用權(quán)的收益一定要回歸,叫做地權(quán)歸民吧,首先是使用權(quán)歸民,其次是產(chǎn)權(quán)歸民。如現(xiàn)在確權(quán),就是給你使用權(quán),從這兒到那兒這塊地明明白白使用權(quán)是你的,這塊地使用權(quán)的溢價也是你的。將來我希望能夠達(dá)到產(chǎn)權(quán)明確,產(chǎn)權(quán)是你的,所有的圍繞這塊土地的溢價全是你的。
采寫:南都記者 林廣 實習(xí)生 張鵬飛
[精彩言論]
工作,尤其是專注地工作,必然等于失去性別。
這輪調(diào)控是想改變?nèi)藗儗Ψ績r的預(yù)期,未來的房價是穩(wěn)定的,這是它想達(dá)到的效果,我想部分地達(dá)到了效果。
土地使用權(quán)的收益一定要回歸,叫做地權(quán)歸民吧,首先是使用權(quán)歸民,其次是產(chǎn)權(quán)歸民。
印象
經(jīng)濟(jì)舞臺上的“葉先生”
“葉大俠”、“葉先生”,作為一名少見的女性財經(jīng)評論家,葉檀常常被人冠予男性的元素。初次見面,簡約的牛仔褲和素色上衣,配上齊肩的長發(fā),盡管在經(jīng)濟(jì)舞臺上她的觀點犀利,點評毒辣,但現(xiàn)實中的葉檀,仍然帶有東方女人的古典氣質(zhì)。
作為網(wǎng)友調(diào)侃中除男人、女人之外的第三性別女博士,葉檀在男性扎堆的經(jīng)濟(jì)舞臺上可謂長袖善舞。“工作,尤其是專注地工作,必然等于失去性別。”面對社會上對“女博士”的諸多調(diào)侃,葉檀直言,“要工作就要失去性別,工作的時候想自己是男是女這種問題,是沒有辦法邁開步子的。”
在如今喧囂的財經(jīng)界,各種大佬在微博上也是各種熱鬧,葉檀的微博卻鮮有發(fā)言。然而翻開她的個人博客,多達(dá)2866篇的博客長文卻令人咂舌,基本每篇博客都在千字以上。作為一名常年走穴于全國各地的“空中飛人”,為何依然能夠堅持一天至少寫一篇長文?
“這個時代已經(jīng)給我們太多的影響力,我并不在意微博所帶來的影響力提升,相比之下寫長文章可以防止自己的思維碎片化,我更希望能保持完整的思維,對問題進(jìn)行系列性的專題研究。”
在博客中,她自稱為“經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的市場派,文化上的保守主義者”。她贊賞尊重常識的理論,同情任何憑辛苦工作追求個人利益的行為;她偏愛社會轉(zhuǎn)型期,希望在當(dāng)下能走出新意。
日前,在參加完一次縣域經(jīng)濟(jì)論壇之后,她接受了南都記者的專訪,針對房價回升、房產(chǎn)稅等話題發(fā)表了自己的觀點。
關(guān)于投資建議
“投資首先是投資家庭、投資自己”
南都:股市最近波動得挺厲害,現(xiàn)在有錢人不知道該怎么投資,投資方面您有什么建議嗎?
葉檀:怎么投資其實是沒有固定模式的,有一句廢話是只要是成功的投資都是好投資。有很多人投資會進(jìn)行一個資產(chǎn)配置,比如說房地產(chǎn)占比多少,股市占比多少,債券占比多少,這是一種比較主流的方法。還有一種是把所有的雞蛋放到一個籃子里,比如說我對房地產(chǎn)特別熟,我知道哪個樓盤一定會升值,我就把所有的資金投到這,這個是基于非常了解情況的基礎(chǔ)上的一種投資方法。
對于大眾來說,投資主要以穩(wěn)健為主。我一直說第一是要投資家庭、投資自己,智力和健康,這個是一種投資。其次,在投資的過程中要有一個保本型的投資,保證你在未來即便破產(chǎn)了以后也能有尊嚴(yán)地生活,這就是為什么現(xiàn)在利率這么低你還需要一些存款,或者很多人去買理財產(chǎn)品。當(dāng)然理財產(chǎn)品也不一定保險,但是很多人誤以為是保險的。
還有就是可以考慮進(jìn)行對沖,比如說美元和人民幣之間進(jìn)行對沖,你各拿百分之五十,保證你擁有貨幣的購買力不下降,這是最簡單的方法?;蛘唿S金和紙幣各配置一點,當(dāng)紙幣下降的時候,黃金上升,這也是一種對沖方法。
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