北京二手房價格在加速上漲,有的房源兩個月漲幅達30%。而且成交速度在加快。
消息讓學(xué)者感到擔(dān)心。“假定北京的庫存一下子被吃掉這么多,如果沒有新的填補,就會引發(fā)一段時間內(nèi)的供不應(yīng)求,有可能觸發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)活躍起來的房價繼續(xù)上揚。”財政部財科所所長賈康在12月13日召開的某論壇上稱。華遠地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強今年以來一直預(yù)言,由于供不應(yīng)求,明年3月,房價有可能報復(fù)性上漲。
很快,有一些機構(gòu)站出來辟謠。從2010年開始,北京市統(tǒng)計局不再發(fā)布二手房平均價格。由于避稅等原因,二手房網(wǎng)簽價格低于實際成交價格,官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)嚴重失真。此后,大型房地產(chǎn)中介便各自發(fā)布其監(jiān)測的數(shù)據(jù)。
但真相被掩蓋在紛亂的數(shù)據(jù)背后。
被掩蓋的真相
北京的二手房房價究竟上漲了多少,不同的中介會給出不同的答案。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2012年北京二手住宅成交均價為24594元/平方米,比去年的房價上漲了8%,房價創(chuàng)歷史新高。21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,2012年的成交均價是24000元/平方米,同比上漲4.3%。由于交易量的數(shù)據(jù)來自于北京市住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng),各家中介公布的數(shù)據(jù)中,交易量數(shù)據(jù)是相對一致的數(shù)據(jù)。
曾有一位不愿透露姓名的中介人士告訴本報記者,某中介機構(gòu)在發(fā)布某期房價統(tǒng)計后,被主管領(lǐng)導(dǎo)要求調(diào)低漲幅數(shù)據(jù),而該人士認為,實際的漲幅還要高于發(fā)布的數(shù)據(jù)。民眾的真實感受亦是如此。
如果說此前某媒體報道的北京部分二手房“一夜提價70萬”是個案的話,那么,一月上漲10%則絕非少數(shù)現(xiàn)象。據(jù)鏈家在線提供的信息顯示,北京北[最新消息 價格 戶型 點評]三環(huán)47號院一套80平方米的兩居(1996年建成,南北通透),年初相同類型的房源報價280萬至290萬之間,6月份時報價310萬至325萬之間,12月份報價達345萬。這并非孤例。
如果說中介公布的數(shù)據(jù)缺乏準確性,但或可反映一種趨勢?;敬_立的是,2012年3月以來,二手房市場一直行進在上揚通道里。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析,今年二季度以來,二手住宅市場整體供不應(yīng)求,面對需求量的增長,業(yè)主紛紛提高報價,推動了二手房價的持續(xù)上漲。21世紀不動產(chǎn)分析師張磊回顧說,2012年北京二手房走勢兩個高峰,第一個是在今年的6、7月份,第二個是10月底以后的年底小高潮。
在21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航看來,二手房市場是市場化程度最高的市場,而二手房業(yè)主也是最容易受到心理影響的,他們不具備操控樓市價格的能力。市場好時,旁邊拍出一塊高價地時,他們都會漲價;市場不好時,他們可能率先崩潰。而現(xiàn)在的提價行為,是預(yù)期的體現(xiàn),買房也會博弈。
不可忽視的是,在二手房市場,不僅售價上漲,租金也在上漲。北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)稱,2012年11月份,北京市住房租金同比上漲7.1%。但多個大型中介機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,二手房租金同比漲幅遠超20%。據(jù)本報記者早前采訪,燕莎新源里附近的小兩居房租已從去年的3000多元,漲至目前的接近5000元。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,明年的房價上漲也幾乎成為定局。
胡景暉表示,近兩年住宅用地成交量大幅萎縮,將導(dǎo)致明年新房市場的供應(yīng)量稍顯欠缺,部分購房需求將流向二手房,但城區(qū)二手房供求矛盾的激化,將給2013年二手房價上漲帶來巨大壓力。
二手房該不該調(diào)控?
該不該任由二手房市場瘋漲下去?
此輪房地產(chǎn)調(diào)控,對新房市場已初顯成效,房價已趨于穩(wěn)定。但二手房租售價格卻頻創(chuàng)新高。政府對二手房市場的管控方法,除了在交易環(huán)節(jié)征稅外,主要是對交易秩序尤其是中介的不規(guī)范交易行為進行管理。在盧航等資深人士看來,對交易環(huán)節(jié)征稅影響了大量二手房入市,反而減少了供應(yīng)量。
早在去年3月,房屋租賃市場出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象時,住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠就表示,將把租金調(diào)控作為房價調(diào)控的一部分。但除了禁止群租這一規(guī)定外,未見其他舉措。去年7月13日,北京市政府曾發(fā)布《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》,旨在通過對租金過快上漲采取行政干預(yù)、提高對承租方的保障、增加租賃房源供給、遏制群租等規(guī)定來穩(wěn)定租賃市場,但租金也未控制住。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志在接受本報記者采訪時表示,在很多問題未厘清之前,并不贊成對二手房市場進行調(diào)控。他認為,二手房牽涉了很多社會問題,房價上漲的原因在地產(chǎn)之外。
首先從上漲的原因來看,二手房價的上漲是供不應(yīng)求的體現(xiàn)。這在北京更為嚴重。這樣一個集聚能力很強的城市,必然會出現(xiàn)局部區(qū)域的住房短缺狀態(tài),而租金和房價都成為了市場調(diào)節(jié)的手段??傆幸惶?,北京的資源集聚能力會下降。當(dāng)生活成本過高之時,也會引發(fā)人才的外流。而許多二三線城市,并不存在著如此嚴重的住房矛盾。“但北京能否無限制的承載如此多的人?”陳志反問,這也是管理者思考的。如果說,長期低利率的貨幣政策,使擁有房產(chǎn)的業(yè)主希望提高租金來彌補損失該不該反對?陳志認為,租金被管理層關(guān)注是因為考核方式的轉(zhuǎn)變,租金上漲對于CPI的影響越來越大,而CPI則是對地方政府的考核指標之一。
其次,從上漲的結(jié)果來看,政府要不要進行干預(yù)。“我們是否應(yīng)該尊重憲法最基本的精神,和民法中對居民財產(chǎn)處置權(quán)的保護?”陳志說。居民是否可以自由處置自己的房產(chǎn),獲得收益?要不要保護擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)階層?許多二手房的增值并不是房屋本身的增值,而是土地部分的增值,如果征稅,是收土地增值稅還是應(yīng)該收二手房交易稅?如果房價一有上漲就開始加稅,房價下跌了政策是不是應(yīng)該取消?在提出數(shù)個疑問之后,陳志認為,許多問題應(yīng)該暫時擱置起來,讓市場來發(fā)揮資源配置的作用,而非行政手段的調(diào)節(jié)。
而胡景暉認為,如果房價繼續(xù)非理性上漲,最終結(jié)果是,今年下半年以來相對穩(wěn)定的政策格局將打破,更為嚴厲的政策還將出臺,例如北京近日要求非京籍須60個月連續(xù)在京繳納社保才能購房,便是對“限購”政策的再次加碼。
近期高層有關(guān)加強房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子保持不變,但亦未有新的動向
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