近日，北京樓市“松綁”的傳言，讓社會(huì)再次聚焦樓市限購。對(duì)此，北京住建委迅速作出回應(yīng)，辟謠稱“北京補(bǔ)繳社保可獲購房資格”情況不屬實(shí)。

 

距離2010年4月27日國務(wù)院出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”已有兩年多時(shí)間，樓市限購一路備受爭議，地產(chǎn)商任志強(qiáng)甚至將其稱為“最爛政策”。而廣州等一線城市樓價(jià)難被撼動(dòng)，成交量穩(wěn)中有升，樓市限購該何去何從?

 

樓市限購

 

一場(chǎng)拿房價(jià)沒轍的“游戲”

 

限購一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對(duì)于2010年“橫空出世”的這一系列樓市限購政策，兩年多后，很多人或許已經(jīng)對(duì)此習(xí)以為常。

 

國家指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國100個(gè)城市的住宅均價(jià)為8768元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，是自2012年6月止跌后第五個(gè)月環(huán)比上漲。

 

以廣州為例，2010年1月1日至9月10日，廣州全市住宅(不含公寓)網(wǎng)簽成交套數(shù)為44803套，成交面積495.4萬平方米，均價(jià)10889元/平方米。自2010年10月15日，廣州出臺(tái)了嚴(yán)格的限購政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)廣州全市住宅成交量仍然上漲了11.5%，至49968套，成交面積584.7萬平方米，同時(shí)成交均價(jià)也上漲6.15%，至11559元/平方米。

 

行至2012年，即將迎來限購第二個(gè)周年，廣州今年年初至9月10日的全市住宅成交量為58593套，較2011年和2010年分別增加了17.3%和30.8%，而該時(shí)間段全市住宅成交面積663.4萬平方米，也相應(yīng)增長。

 

盡管本輪樓市調(diào)控號(hào)稱“史上最嚴(yán)”，但房價(jià)并未實(shí)質(zhì)性下跌，究其原因，與調(diào)控期間各級(jí)政府推出的一些政策不無關(guān)系。最新一輪樓市調(diào)控開始至今，從中央到地方均出臺(tái)過一些政策，有意或無意地促進(jìn)了樓市的回暖。比如今年六七月份，在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，央行兩次降息，這令開發(fā)商欣喜若狂，潘石屹便在其微博中寫道：“終于降息了，趕緊奔走相告吧。”

 

飽受爭議

 

樓市限購是“最爛政策”?

 

11月29日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長任志強(qiáng)表達(dá)了對(duì)樓市限購令的不滿，稱其為“最爛的政策”，或產(chǎn)生許多后遺癥。“政府既想多賣地多拿錢，又不愿意給百姓漲工資，還奢望百姓都買得起房，那簡直就是夢(mèng)話。”任志強(qiáng)認(rèn)為限購政策終將產(chǎn)生許多后遺癥，“心肌梗死的時(shí)候，政府不是給你吃治心絞痛的藥，而是打封閉，認(rèn)為你不疼就行了，至于死不死都沒關(guān)系。就好像現(xiàn)在的房價(jià)，只要不漲政府就滿足了，至于大家買得起買不起都與其無關(guān)。”

 

住建部專家陳淮當(dāng)即對(duì)任志強(qiáng)作出反駁，稱限購令取得的成效顯而易見，“當(dāng)樓市價(jià)格猛漲，把發(fā)燒止住是必要措施。”

 

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年用形象的比喻對(duì)限購政策進(jìn)行了評(píng)價(jià)。他說：“首套房剛需，第二套投資，第三套投機(jī)?一天仨饅頭剛需，第四個(gè)浪費(fèi)，第五個(gè)囤積?一年五身衣服剛需，第六件顯擺，第七件奢侈?一周一次房事剛需，第二次好色，第三次淫蕩?剛需、柔需能準(zhǔn)確定義嗎?即使能定義，為什么和憑什么要限制、打擊后者?自由選擇是消費(fèi)者不可剝奪的權(quán)利。”

 

局限性凸顯

 

限購“一刀切”阻礙區(qū)域協(xié)調(diào)

 

中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所黨委書記、副所長王松奇教授表示，許多人都已看出“一刀切”式限購政策的局限性，既然如此，應(yīng)該將“一刀切”式限購改成結(jié)構(gòu)性限購，只瞄準(zhǔn)一線城市房價(jià)過高的城市，對(duì)二線三線城市區(qū)別對(duì)待。

 

“中央控制房地產(chǎn)政策我是支持的，但中國情況與美國實(shí)際有區(qū)別。中國買房靠三代人的積蓄，剛性需求還是占較大比重。”王松奇表示。

 

目前實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策，許多人都已看出“一刀切”式限購政策的局限性，既然如此，與其晚調(diào)整還不如早調(diào)整，將“一刀切”式限購改成結(jié)構(gòu)性限購，只瞄準(zhǔn)一線城市房價(jià)過高的城市，對(duì)二線三線城市區(qū)別對(duì)待，同時(shí)加大保障房的建設(shè)力度并開征房地產(chǎn)開發(fā)暴利稅等新稅種、加快房產(chǎn)稅的試點(diǎn)進(jìn)度。這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)良性升溫，地方政府的土地出讓金收入會(huì)明顯增加，地方政府財(cái)政收入改善可支配資源價(jià)值增大又會(huì)增強(qiáng)銀行系統(tǒng)的支持信心。

 

何去何從

 

治本之策亟須出臺(tái)

 

中央政府出臺(tái)調(diào)控政策之后，地方政府頻頻推出救市舉措，試探樓市調(diào)控的底線，佛山、珠海等地都曾嘗試過取消限購，蕪湖推出救市舉措，但這些政策都被中央叫停。也有一些城市的刺激樓市舉措得到了中央的默許，比如揚(yáng)州5月份推出的獎(jiǎng)勵(lì)買房政策。

 

有專家認(rèn)為，樓市目前正處于深度博弈，一方面中央強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，另一方面地方又頻頻推出刺激樓市的舉措。在這樣的博弈中，樓市繼續(xù)穩(wěn)中有升。近期調(diào)查顯示，北京漲價(jià)盤數(shù)量不斷增多，廣州近一半被調(diào)查樓盤漲價(jià)，上海大多樓盤仍選擇將價(jià)格維持在高位不變，以靜制動(dòng)。

 

事實(shí)上，自樓市調(diào)控以來，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要求“各級(jí)政府切實(shí)擔(dān)責(zé)，鞏固樓市調(diào)控成果”，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。國務(wù)院也明確要求，要利用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相持的這段時(shí)間，抓緊研究和制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策。

 

有關(guān)專家認(rèn)為，這個(gè)“治本之策”主要包括3個(gè)方面，除了以房產(chǎn)稅改革為主的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制外，另一個(gè)就是保障性住房比重的加速提升，第三個(gè)就是信貸調(diào)控制度的完善。“無論從哪個(gè)方面看，限購政策的退出都需要假以時(shí)日。”

 

樓市調(diào)控20年難言成功

 

1993年

 

調(diào)控政策上世紀(jì)90年代初我國首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱。1993年，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國16條”)。

 

調(diào)控效果經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。樓市的“硬著陸”給海南、北海等地留下大批爛尾樓，開發(fā)商紛紛卷款而逃，炒房者血本無歸。

 

1998年

 

調(diào)控政策1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。1998年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。

 

調(diào)控效果大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。

 

2003年

 

調(diào)控政策2003年6月，中國人民銀行下發(fā)121號(hào)文件，提高商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。同年8月出臺(tái)18號(hào)文件，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

 

調(diào)控效果18號(hào)文件將“為70%-80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房”的政策調(diào)整為“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的重新定性為后來個(gè)人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。

 

2005年

 

調(diào)控政策2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，提出抑制住房價(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施(簡稱“國八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房價(jià)格提升到政治高度。

 

調(diào)控效果房價(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。北京、上海、廣州、深圳等城市住房價(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。

 

2010年

 

調(diào)控政策2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。

 

調(diào)控效果目前調(diào)控尚未結(jié)束，由于各級(jí)部門的落實(shí)問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜實(shí)況，“國十條”的威力未能完全釋放。