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  • 未來十年房產(chǎn)企業(yè)仍大有作為

    2013年01月04日 09:43
    來源:中國證券報
    綠地集團[簡介 最新動態(tài)]董事長張玉良日前接受本報記者專訪時認為,下一個十年,城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展最大的引擎和紅利;明年樓市調(diào)控政策可能會進一步完善,關(guān)鍵是要看房產(chǎn)稅如何擴大試點,建議對持有房產(chǎn)過多的人征稅以抑制投機。
     
    城鎮(zhèn)化是重要載體
     
    中國證券報:綠地如何看待城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展機遇?
     
    張玉良:積極、穩(wěn)妥、有序,這三個詞很重要,表明現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化跟過去很不一樣?,F(xiàn)在大城市有很多“城市病”,比如擁堵、房價上漲過快、資源有限等。
     
    北京、上海的人口仍處在快速擴張階段,全國超過千萬人口的城市越來越多,當資源不能承受人口集聚的狀況時,問題就變得較為嚴重。相比特大城市而言,人口一二百萬的城市發(fā)展的一般比較有序,但有些城市出現(xiàn)了人口萎縮現(xiàn)象,在某些地級市表現(xiàn)尤為明顯。
     
    目前部分三四線城市的房地產(chǎn)項目空置率較高,三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況令人擔憂,市場和人口都集中在一二線城市去了。這些問題,跟我們過去城市發(fā)展導向有關(guān)系。
     
    中國證券報:城鎮(zhèn)化對綠地集團以及整個房地產(chǎn)行業(yè)而言意味著什么?城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵是什么?
     
    張玉良:下一個十年,城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展最大的引擎和紅利,對房地產(chǎn)行業(yè)而言,會有更直接的收益。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市,住房、商業(yè)、美麗中國的環(huán)境建設(shè)等都與房地產(chǎn)有關(guān)。
     
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開發(fā)的主體成員之一,是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應該發(fā)揮標桿作用。在城鎮(zhèn)化過程中,企業(yè)應發(fā)揮參與、建議的作用。我認為,未來十年,房地產(chǎn)企業(yè),尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。
     
    現(xiàn)在城市已經(jīng)沒有邊際。以長三角、珠三角為例,城市都連起來、成片了。城市的邊際如何界定,也是我們研究的新課題。比如上海與江蘇的蘇州,地域都已經(jīng)相連。城市群應該是形成“一核多中心”的概念。國外的洛杉磯等大城市,周邊有一連串的衛(wèi)星城,東京也有衛(wèi)星城,但我們的城市是城市與城市連接。
     
    城鎮(zhèn)化是未來經(jīng)濟增長的載體,城鎮(zhèn)化也是內(nèi)需的重要載體。未來幾年,無論是投資還是內(nèi)需,城鎮(zhèn)化都是一個重要載體,離不開它。特別在當前外需增長困難的情況下,城鎮(zhèn)化的意義更為重大。
     
    建議征收“持有稅”
     
    中國證券報:如何看待2012年的樓市調(diào)控?
     
    張玉良:目前看,政府對樓市的調(diào)控是有力的,成果明顯。雖然各界認為調(diào)控的手段應更市場化、法制化,有些手段不一定是最好的辦法,但可能是目前最有效的辦法之一。
     
    有的事應該怎么做,不代表現(xiàn)在就能去做,因為條件不夠具備。在限購背景下,今年樓市有一定的成交量和市場繁榮度,但房價并沒有上去;此外,保障房建設(shè)速度在加快。這種結(jié)果,符合中央的調(diào)控意圖,但以目前的方式進行調(diào)控難以持久,因此有關(guān)部門也在尋找更好的方法代替行政手段。
     
    2012年是大型房企成長的一年,行業(yè)龍頭增長比較快。綠地也是如此,綠地銷售面積和成交金額,今年增長率均在35%-40%。
     
    中國證券報:限購政策將何去何從,房產(chǎn)稅等長效措施如何推進,社會各界對明年房地產(chǎn)調(diào)控各種猜測頗多。綠地如何看待明年的房地產(chǎn)市場?
     
    張玉良:個人認為,明年房地產(chǎn)調(diào)控措施可能進一步完善,關(guān)鍵是房產(chǎn)稅怎么出。
     
    如果僅僅是征收房產(chǎn)稅,只能抑制投機,但對房產(chǎn)持有過多的人,應該對其在持有環(huán)節(jié)征稅。
     
    房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅費較多,應該對原有的稅收進行清理,否則大量新增稅種不夠合理。如果向多數(shù)普通老百姓征稅,不太合適。有的稅收雖然看上去是由企業(yè)承擔,但實際上更多的是轉(zhuǎn)嫁給了消費者。所以要解決抑制投機問題,應該對持有房產(chǎn)過多的人征收“持有稅”。當然,好的稅收政策,不應該是對大多數(shù)的普通購房者、剛需人群征稅。我們期盼有市場化、法制化,通過經(jīng)濟、法制、稅收的辦法,取代行政限購。社會上籠統(tǒng)認為,房產(chǎn)稅會解決高房價,但如果每年讓多數(shù)普通購房者都納稅,其實會加重老百姓的負擔。
     
    突破瓶頸推進轉(zhuǎn)型
     
    中國證券報:綠地近期的發(fā)展目標是五年之內(nèi)進入世界200強,這意味著綠地營業(yè)收入要在5年內(nèi)翻番,綠地如何實現(xiàn)這一目標?
     
    張玉良:早在2005年,綠地在年營業(yè)收入還不到100億的情況下,就明確制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強的目標。這個夢想,奇跡般地如期實現(xiàn)。
     
    躋身世界企業(yè)500強后,我們提出以“20年后再出發(fā)”的歸零心態(tài),對世界級企業(yè)的先進管理模式,尋找差距、改進提升,推動外延式增長和內(nèi)生式提升齊頭并進,提升自身在國際市場競爭能力。
     
    綠地未來的目標是進入世界企業(yè)200強。我們有信心在2015年實現(xiàn)業(yè)務經(jīng)營收入超過5000億元。今年已經(jīng)超額完成2400億元的目標,如果保持每年30%的增長率,這個目標可以實現(xiàn)。公司內(nèi)部做了分解,到2015年,主業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營收入達到2000億元,能源達到2000億元,其他產(chǎn)業(yè)1000億元。
     
    中國證券報:綠地集團很早實行“走出去”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”戰(zhàn)略,綠地的“轉(zhuǎn)型觀”是什么?
     
    張玉良:綠地集團2000萬起家,20年進入世界500強,得益于“走出去”。綠地有80%的業(yè)務不在上海,同時綠地也適度發(fā)展其他產(chǎn)業(yè),因為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定性太差。在走出去過程中,依托信息化,實行三級管理,集團戰(zhàn)略管控與財務管控相結(jié)合,這已經(jīng)形成制度。
     
    綠地近年來致力轉(zhuǎn)型升級,堅持三個適應:適應政策、適應環(huán)境、適應市場;堅持三個調(diào)整:調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu);堅持在發(fā)展中解決問題、突破瓶頸是綠地的“轉(zhuǎn)型觀”。自行車在行進中轉(zhuǎn)彎較容易,但停下來轉(zhuǎn)彎卻可能會摔跤。 
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