毫無疑問，中國住房市場(chǎng)是一個(gè)政策市，政府的房地產(chǎn)政策指向哪里，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)走向哪，房價(jià)就會(huì)上漲或下跌到哪里？可以說，這就是前十年中國住房市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

 

因此，要判斷2013年中國住房市場(chǎng)會(huì)走向哪？住房市場(chǎng)價(jià)格是上漲還是下跌？它與市場(chǎng)內(nèi)在性無關(guān)，也與市場(chǎng)供求關(guān)系無關(guān)，更與住房市場(chǎng)買者賣者的偏好無關(guān)，有關(guān)的是2013年政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控底線在哪里或房價(jià)容忍度在哪？

 

首先，我們來看當(dāng)前住房市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)，這是2013年政府房地產(chǎn)調(diào)控政策底線的背景。12月18日國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲的有53個(gè)，占比達(dá)7成以上；同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29%的居民預(yù)期房價(jià)上漲，同比上漲10個(gè)百分點(diǎn)，比年初高11.3個(gè)百分點(diǎn)。

 

而隨著一些城市的樓市價(jià)格上漲，據(jù)報(bào)道京滬廣等地再次出現(xiàn)恐慌性購房潮。同時(shí)，在這種情況下，這不僅使得國內(nèi)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，也使得不少企業(yè)（無論房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè)）紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)。

 

這種現(xiàn)象說明了什么？說明了多年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果十分有限；說明了頂在天花板上的房價(jià)不僅沒有下來，反之又開始上漲；說明了國內(nèi)住房市場(chǎng)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)的性質(zhì)根本就沒有改變。

 

由于住房市場(chǎng)是投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)完全是由預(yù)期來決定。當(dāng)房價(jià)上漲預(yù)期不僅沒有改變反之在強(qiáng)化時(shí)，這必然導(dǎo)致無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是國內(nèi)其他企業(yè)，無論住房投資者還其他相關(guān)利益者又開始涌入市場(chǎng)。因?yàn)樗麄兌碱A(yù)期中國未來住房市場(chǎng)會(huì)有更多獲得暴利的機(jī)會(huì)，中國房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大。

 

但是，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大意味著什么？它意味著十八大后新政府上任之際，房價(jià)繼續(xù)上漲將嚴(yán)重沖擊新政府對(duì)樓市調(diào)控底線與決心。因?yàn)?，樓市價(jià)格再上漲不僅與新班子經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型（強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長之質(zhì)量與效益）背道而馳，也與新班子強(qiáng)調(diào)的民生經(jīng)濟(jì)相去甚遠(yuǎn)。

 

從最近人民銀行調(diào)查及中國社會(huì)院的報(bào)告都指出，當(dāng)前過高的住房價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重影響到絕大多數(shù)民眾的民生，使得80%以上的民眾沒有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)。而住房是每一個(gè)人最大民生。住房不僅是每一個(gè)民眾最必需生活用品，而且住房購買支出費(fèi)用也在每一個(gè)家庭日常消費(fèi)中占有絕對(duì)高的比重。

 

如果住房的價(jià)格過高，或是對(duì)絕大多數(shù)民眾的消費(fèi)具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，或是絕大多數(shù)民眾的住房居住條件受到嚴(yán)重的掠奪。所以，房價(jià)過高是與新政府的經(jīng)濟(jì)政策的民生性、與新政府希望其政策讓每一個(gè)民眾都追求過上幸福生活的宗旨是背道而馳的。

 

而且從早幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，過高房價(jià)也會(huì)使得房地產(chǎn)利潤驚人。無論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是個(gè)人及地方政府都是如此。

 

比如，有一家早年做家電銷售的企業(yè)，其做一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其利潤達(dá)到該企業(yè)前十六年經(jīng)營利潤的總和；有不少炒房者，本來初期財(cái)富擁有就是十萬元或不到，但就在不到十年的時(shí)間里，其財(cái)富飚升到千萬或億萬以上；而地方政府的情況也是如此，因?yàn)橛辛烁叻績r(jià)，各地土地的價(jià)格就水漲船高，不少地方一年獲得土地出讓金可以就高該地多年的財(cái)政收入等。

 

但是，這些企業(yè)或個(gè)人及地方政府財(cái)富增長是從何而來，對(duì)于一個(gè)零和博弈的市場(chǎng)，這些房地產(chǎn)相關(guān)利益的暴利，必然要廣大中低收入購買住房者來承受。

 

同時(shí)，在這樣一個(gè)房地產(chǎn)逐利10年里，各種各樣的資源都涌入住房市場(chǎng)，各種不同的企業(yè)都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國經(jīng)濟(jì)也就完全變成了一個(gè)"房地產(chǎn)化"的經(jīng)濟(jì)?？梢哉f，這種完全以"房地產(chǎn)化"為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，不僅嚴(yán)重阻礙了國家經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，也引發(fā)了一系列嚴(yán)重的社會(huì)政治問題。如嚴(yán)重財(cái)富分配不公、官商勾結(jié)嚴(yán)重及政府官員腐敗盛行、民眾創(chuàng)造財(cái)富的價(jià)值觀念扭曲等。整個(gè)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)都完全裝入住房這個(gè)不可破解的"套子"里。

 

如果說，中國這種持續(xù)10年吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫不僅從而沒有經(jīng)歷過周期性調(diào)整，反之越吹越大。這不僅與新政府要提高經(jīng)濟(jì)增長之質(zhì)量與效益相沖突，而且這種吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，房地產(chǎn)泡沫破滅不可避免。

 

如果中國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，必然會(huì)引發(fā)中國的銀行危機(jī)、金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)及社會(huì)危機(jī)，那么中國必然會(huì)重蹈日本、美國地方稅泡沫令經(jīng)濟(jì)長期迷失之覆轍。如果這種情況發(fā)生，不僅新政府對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展之藍(lán)圖化為泡影，而且會(huì)對(duì)新領(lǐng)導(dǎo)層的信度構(gòu)成嚴(yán)重考驗(yàn)。所以，遏制當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的泡沫是新一任政府工作重中之重。

 

而當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)的房價(jià)為何又重新上漲，最為根本的原因就在于市場(chǎng)理解新政府上任后不會(huì)改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)，也不會(huì)改變?cè)鐜啄攴康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策，甚至于現(xiàn)有的住房政策會(huì)進(jìn)一步放松。因?yàn)?，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，但是新政府既沒有對(duì)住房市場(chǎng)性質(zhì)作一個(gè)清楚界定并堅(jiān)決要求國內(nèi)住房市場(chǎng)在性質(zhì)上真正轉(zhuǎn)型，也沒有出臺(tái)新的住房政策來改變當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀。

 

反之，新政府在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖時(shí)，以穩(wěn)增長來強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化重要性，以增加改善性住房來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，而"住房改善性"就是2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作盛行最為重要的概念與政策。對(duì)此，新政府的政策不得不謹(jǐn)慎而為。

 

在此，2013年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向哪里？不僅在于新一任政府對(duì)當(dāng)前房價(jià)水平的容忍度，也在于是不是對(duì)住房市場(chǎng)性質(zhì)真正采取新住房政策讓性質(zhì)轉(zhuǎn)型？而這兩個(gè)方面應(yīng)該是衡量新一任政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的底線與決心的基點(diǎn)，不能有任何模棱兩可的態(tài)度。

 

如果新一任政府沒有真正要求住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)增長讓當(dāng)前這種以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)仍然盛行，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)繼續(xù)飚升，房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大。中國經(jīng)濟(jì)又可能走上早幾年以房地產(chǎn)拉高"GDP"的老路。

 

如果新一任政府不能容忍當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展，而堅(jiān)決要擠出當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，并對(duì)這個(gè)市場(chǎng)動(dòng)大手術(shù)，進(jìn)行重大的制度改革、并出臺(tái)堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的嚴(yán)厲的信貸和稅收政策（而不是早幾年那種假惺惺遏制政策），那么中國樓市的房價(jià)水平將回歸理性，中國住房市場(chǎng)將走上健康發(fā)展之路。否則，中國的經(jīng)濟(jì)、政治及社會(huì)根本就無法邁過這個(gè)高房價(jià)的坎。

 

作者介紹：易憲容，中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員。（BWCHINESE中文網(wǎng)）