隨著銷售回暖，房企在近期的土地市場表現(xiàn)也頻頻升溫。2012年12月拿地的房企中，萬科、中海拿地金額均突破百億元。而包括萬科、中海等在內(nèi)的9大標(biāo)桿房企，單月累計(jì)購地金額達(dá)394.29億元，環(huán)比2012年11月的297.9億元，增長了32.4%，同時(shí)刷新2012年內(nèi)的月度購地新紀(jì)錄。

 

單月購地總額環(huán)比增32.4%

 

雖然時(shí)值歲末，但房企在2012年12月拿地的熱情依然高漲。通過對包括萬科、保利、中海、恒大在內(nèi)的9家標(biāo)桿房企在12月出手購地的統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月30日，9大標(biāo)桿房企累計(jì)購地金額達(dá)394.29億元，環(huán)比11月的297.9億元增長了32.4%，并同時(shí)刷新年內(nèi)月度購地新紀(jì)錄。

 

而房企對于熱點(diǎn)地塊的角逐不止體現(xiàn)在住宅用地，對優(yōu)勢突出的商辦地塊同樣也表現(xiàn)出了濃厚的興趣。本報(bào)記者通過公開資料整理發(fā)現(xiàn)，截至2012年12月26日，房企涉及商辦土地的出讓金約234億元。

 

一位不愿具名的房企人士稱，事實(shí)上，從2012年8月底開始，全國主要城市的土地市場明顯復(fù)蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”，而且地價(jià)及溢價(jià)率均有所上行，可見目前市場的主流開發(fā)商對市場見底的判斷已經(jīng)基本一致。他同時(shí)表示，地價(jià)對房價(jià)的影響也將再次出現(xiàn)。

 

企業(yè)拿地及經(jīng)營策略分化

 

隨著銷售回暖，房企在土地市場的近期表現(xiàn)屢屢升溫，地王頻現(xiàn)身。但據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為，房企整體拿地積極性還是低于2009年-2010年那種接近瘋狂的程度。

 

2012年12月拿地的房企中，萬科、中海拿地金額均突破百億元，而保利地產(chǎn)在當(dāng)月表現(xiàn)較此前略有收斂，以97.97億元的拿地支出位居第三。

 

通過拿地情況可以發(fā)現(xiàn)，2012年房企的經(jīng)營策略發(fā)生了顯著的分化。萬科、保利、中海毫無疑問是以銷定量，即根據(jù)銷量來決定拿地規(guī)模，以期保持土地儲備的恒定；而富力、恒大、華潤、金地、綠城等房企形成另一陣營，其拿地規(guī)模明顯小于各自的銷售規(guī)模，略顯保守，仍處于明顯的去庫存周期內(nèi)。尤其值得一提的是招商地產(chǎn)，2012年采取了勢頭勇猛的擴(kuò)張策略，拿地的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其銷售規(guī)模。

 

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房企未來表現(xiàn)或?qū)⑦M(jìn)一步分化，標(biāo)桿房企由于整體業(yè)績良好，仍將在未來的拿地高潮中位居主力；而一些中小開發(fā)商銷售滯后，未來買地求生的情況將愈演愈烈。

 

拿地趨勢回歸一、二線明顯

 

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入2012年第四季度以來，土地市場迎來供地高峰期。其中，10月全國300個(gè)城市共推出土地3242宗，供應(yīng)面積為13326萬平米；而11月推出土地3949宗，推出面積為15513萬平米；而進(jìn)入12月，供地面積達(dá)到最高潮。截至2012年12月30日，全國26個(gè)城市共計(jì)推出土地5400宗，共計(jì)面積約21600萬平米。

 

面對充足的供應(yīng)，房企在購地時(shí)也表現(xiàn)出了明顯的傾向。綜合標(biāo)桿房企拿地區(qū)域來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，由此不難看出，房企對于二線發(fā)展中城市青睞有加。

 

早在本輪宏觀調(diào)控初期，由于限購約束較小，二、三線城市一度成為開發(fā)商的“避風(fēng)港”。然而在一、二線城市迅速回暖，三、四線城市投資泡沫加劇的現(xiàn)實(shí)面前，以標(biāo)桿房企為首的企業(yè)對三、四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)持保留意見，因此在選擇地塊時(shí)，也普遍采取了回歸一、二線城市的策略。

 

■ 看趨勢

 

房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)商辦地塊屢創(chuàng)“地王”

 

2012年12月，隨著各地政府加快推地，與往年不同的是，房企在全國掀起搶占商用地塊熱潮，其中商辦地塊屢創(chuàng)“地王”新高，涉及企業(yè)包括萬科、綠地、保利、中化方興、魯能等大品牌房企。

 

商辦地涉及總價(jià)達(dá)234億

 

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2012年12月7日至26日，共有9宗商辦或以商辦為主的用地成交，涉及土地出讓金約234億元。其中，上海國際港務(wù)集團(tuán)股份有限公司、威旺置業(yè)(中化方興全資附屬公司)聯(lián)合體以總價(jià)56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓面價(jià)23330元/平米，刷新2012年全國土地總價(jià)紀(jì)錄；萬科、綠地、玖致酒店管理、廣州港捷企業(yè)管理四企業(yè)以54.31億元拿下上海南站商辦用地，成為當(dāng)時(shí)的上海總價(jià)地王；奧園、保利聯(lián)合體以34.11億元合作開發(fā)廣州市番禺區(qū)鐘村街漢溪村商業(yè)金融用地地塊一至九地塊，成為番禺總價(jià)地王；魯能集團(tuán)46.2億元拿下天津南開區(qū)天塔道地塊，成為天津總價(jià)、單價(jià)雙料地王，其中地塊2/3的面積為商辦用地。

 

房企摸索轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)

 

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2012年12月房企拿下的9宗大型商業(yè)地塊中，有6宗與綠地集團(tuán)有關(guān)。此前綠地集團(tuán)董事長張玉良接受記者采訪時(shí)表示，2012年綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)中商務(wù)地產(chǎn)比重為40%-45%，而到了2013年則要達(dá)到60%，超過住宅。

 

萬科、保利等以住宅為主的房企則在加大發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的步伐。此前，萬科做商業(yè)地產(chǎn)以社區(qū)配套商業(yè)為主，而目前在上海已有虹橋和上海南站兩處商業(yè)地塊土地儲備，有望成為萬科首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。萬科董秘譚華杰稱，萬科必須學(xué)會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商業(yè)團(tuán)隊(duì)，但萬科以城市住宅開發(fā)為主業(yè)的方向不會(huì)變。

 

而保利地產(chǎn)也已在北京開發(fā)保利中央廣場等商業(yè)綜合體項(xiàng)目，分羹商業(yè)地產(chǎn)。

 

據(jù)記者觀察，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也正處于摸索學(xué)習(xí)階段，為了分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大多采用合作開發(fā)模式。

 

對于房企熱衷購置商辦用地，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這主要是房企經(jīng)過千億時(shí)代，已實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，為了保持長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，品牌房企紛紛面臨轉(zhuǎn)型問題，而商業(yè)地產(chǎn)的利潤率并不比住宅差，不少房企開始轉(zhuǎn)型加大商業(yè)地產(chǎn)的比重，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而位置較好的商業(yè)地塊成為房企搶占的對象。隨著這些地塊的開發(fā)，未來兩年，將是房企商業(yè)地產(chǎn)銷售、運(yùn)營的爆發(fā)期。