當中國內(nèi)地房價和樓市對于以限購為核心的行政干預(yù)式調(diào)控逐漸顯現(xiàn)“免疫效用”之時，國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已經(jīng)開始就房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行會商和協(xié)調(diào)。
目前，住建部已經(jīng)將“配合有關(guān)部門，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制進行研究”作為該部門2013年將要開展的重點工作之一，而在2012年布置的八項重點工作中，并不包含此項工作。
實際上，住建部配合發(fā)改委進行此項工作已經(jīng)半年有余，在此期間，雙方以及相關(guān)部委進行了多次會商。而在此半年間，北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)市場和土地市場已經(jīng)出現(xiàn)成交回暖、房價微漲的趨勢。在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的有關(guān)工作提速，并不意外。
長效機制提速
“姜偉新部長已經(jīng)將這項工作確定為2013年的主要工作之一，相關(guān)司室已經(jīng)進行相關(guān)的部署和工作安排。”1月3日上午，住建部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營報》記者證實，“配合有關(guān)部門，抓緊研究房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”已被列為住建部2013年工作重點之一。
2012年12月底，每年一次的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議在京召開，住建部黨組書記、部長姜偉新主持會議。參加此次會議的山東省、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)人士亦向記者證實了上述消息，并稱，姜偉新在大會講話中也特別對此進行了強調(diào)。
所謂“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”，是針對現(xiàn)行的以限購、限貸為核心的“行政干預(yù)”式樓市調(diào)控手段而言。記者了解到，目前由發(fā)改委、住建部以及其他相關(guān)部門參與聯(lián)合研究制定的“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等多方面。
2013年1月1日，中央政治局進行2013年第一次集體學習，新任中共中央總書記習近平在主持集體學習時強調(diào)，要以更大的勇氣和智慧推進改革，并堅持社會主義市場經(jīng)濟的改革方向，以深化重點領(lǐng)域的改革解決當前較為集中的矛盾問題。
“姜偉新部長在部署這項工作時，特別強調(diào)了兩點，一是要積極配合有關(guān)部門；二是要重視金融、財稅的市場化手段，確保房地產(chǎn)市場和行業(yè)長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。”前述住建部官員表示。
按照住建部內(nèi)部工作職能的分配，該項工作目前由房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、住房制度改革與發(fā)展司等司室負責。記者查閱住建部2012年印發(fā)的當年度工作重點發(fā)現(xiàn)，該項工作并不在當年度的重點工作安排當中。
或更重視市場手段
實際上，“建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制”最早由國家發(fā)改委提出，涉及建立“增加中低價位、中小套型普通商品房供給”的相關(guān)配套制度、住房保障制度與普通商品住房制度的銜接等方面的制度建設(shè)。由于涉及基本住房制度和房地產(chǎn)市場監(jiān)管思路，住建部隨后加入。
截至本報記者發(fā)稿時止，這項工作由發(fā)改委、住建部協(xié)調(diào)會商已經(jīng)半年有余。在住建部加入相關(guān)工作后，金融、信貸、財稅等方面的內(nèi)容，被加入“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”當中。在對2012年住建部開展的有關(guān)工作當中，姜偉新特別將“配合國家發(fā)改委對建立促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制進行研究”作為重要工作成果之一。
多位接近此項工作的權(quán)威人士均向記者表示，作為一項長效機制，其所涉及的相關(guān)政策與現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控的手段多有不同。“主要進行制度建設(shè)，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規(guī)律的傳導，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的，行政性手段目前提到的不是很多。”一位接近此項工作的權(quán)威人士表示。
目前，住建部方面提出，要繼續(xù)擴大房地產(chǎn)稅征收試點的范圍，通過增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，間接達到住房市場“去投資化”的效果。同時，設(shè)定基本住房免征稅面積，根據(jù)地方居住情況，由所在地人民政府劃定免征面積，保護支持自住型購房需求。此外，對于首次置業(yè)人群執(zhí)行優(yōu)惠利率和首付政策也有望通過該項機制完成“制度化”。
不過，記者了解到，在該項工作推進的過程中，國家發(fā)改委主任張平、住建部部長姜偉新多次在不同場合強調(diào)，“長效機制制度建設(shè)的前提，是堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”,而現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心，即是以“限購”、“限貸”為核心的行政干預(yù)。
行政干預(yù)漸生“抗藥”性
對于“限購”、“限貸”為核心的行政干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段，即便是房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門住建部，也一直左右為難。在接受全國人大專題詢問時，住建部部長姜偉新就曾表示，“限購是不得已而為之，在替代性政策出臺之前，限購政策不能退出”。
然而，當前包括住建部在內(nèi)的中央部委不得不面對的一個現(xiàn)實是，限購、限貸為核心的行政手段干預(yù)的效果，正在衰減，包括北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的特大型城市房地產(chǎn)市場對這種干預(yù)手段，在一定程度上已經(jīng)顯現(xiàn)出免疫效用。
北京中原地產(chǎn)研究機構(gòu)的市場監(jiān)測顯示，2012年12月10~16日，京新建住宅網(wǎng)簽成交面積共計46.35萬平方米，網(wǎng)簽成交5131套，環(huán)比上漲118.53%，比2012年11月同期漲7.57%，創(chuàng)下北京市2010年實施“最嚴厲限購政策”以來的成交量最高紀錄。
該機構(gòu)認為，購房需求入市的積極性高是成交創(chuàng)下限購以來最高紀錄的主要原因之一。此后，北京市社會保障局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合下發(fā)通知，要求從即日起，補繳社會保障記錄不再作為有效購房資格認定。
在此之前，北京市“最嚴厲限購政策”規(guī)定，在京納稅或社保繳存記錄不滿5年的非北京戶籍人口，不得購買商品住房。此后，對于“斷繳”社保的人群，北京一度承認其補繳后形成的5年社保記錄購房資格。
“2012年3月的時候，我就說房價會上漲，結(jié)果你們不信。”日前，在接受記者采訪時，華遠地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強表示，他判斷，由于房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模和開復工面積不斷下滑，導致未來的房地產(chǎn)供給預(yù)期會出現(xiàn)一定的短缺，房地產(chǎn)價格最終還是面臨著上漲的壓力。
任志強表示，這是政府調(diào)控政策要面臨的一個難題，“我說的暴漲，不是漲多少，而是超過人均收入增幅的房價漲幅，就都是暴漲。”任志強說。而這是否是“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”能夠解決的問題，在其正式成型之前，恐怕難有定論。
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