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  • 千億俱樂部陣營(yíng)擴(kuò)大 房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入“寡頭時(shí)代”

    2013年01月07日 17:25
    來(lái)源:四川在線-華西都市報(bào)
    2012年北京新建商品住房全年成交均價(jià)為每平方米2.07萬(wàn)元,比2011年下降7.6%,其中五環(huán)外下降2.1%,四到五環(huán)上漲0.6%,四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。另外,二手住房成交均價(jià)為每平方米1.87萬(wàn)元,同比上漲5.1%。昨天,市房協(xié)發(fā)布了去年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威數(shù)據(jù)。
     
    去年商品房市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)
     
    北京市房協(xié)根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年全年,北京市商品住房共簽約23萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)36.9%,其中新建商品住房和二手住房分別為9.4萬(wàn)套和13.6萬(wàn)套,二手住房成交量相當(dāng)于新房的1.4倍。
     
    商品住房成交均價(jià)總體平穩(wěn)。全年北京新建商品住房成交均價(jià)為每平方米2.07萬(wàn)元,比2011年下降7.6%,其中五環(huán)外下降2.1%,四到五環(huán)上漲0.6%,四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。二手住房成交均價(jià)每平方米1.87萬(wàn)元,同比上漲5.1%。
     
    北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志介紹說(shuō),用“量增價(jià)穩(wěn)”四個(gè)字可以總結(jié)去年的樓市。對(duì)于數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)平穩(wěn),而購(gòu)房者感覺房?jī)r(jià)明顯上漲,陳志表示,首先,此次公布的數(shù)據(jù)是全年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其次,購(gòu)房者的感覺還與之購(gòu)買住房的類型和區(qū)域有關(guān)。五環(huán)外的新房成交均價(jià)下降了2.1%,五環(huán)外的樓盤占了八成以上,因此房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)還是平穩(wěn)的。
     
    “二八”特征更加明顯
     
    市房協(xié)統(tǒng)計(jì),2012年,全年居民首次購(gòu)房比重穩(wěn)定在九成左右,第二次購(gòu)房也都是改善型需求,由于嚴(yán)格的限購(gòu)政策,不僅有效地將投機(jī)投資性購(gòu)房擋在門外,而且很多改善性需求,是通過(guò)出售已有的住房獲得購(gòu)房資格,如賣舊買新、賣舊買舊等方式,從而在改善住房條件的同時(shí)也釋放出了大量的存量房源。
     
    具體到成交結(jié)構(gòu)上,2012年住房市場(chǎng)呈兩個(gè)“二八開”:五環(huán)外成交量占86.5%,成交均價(jià)為1.76萬(wàn)元,同比下降2.1%;140平方米以下戶型成交量占80.1%,成交均價(jià)為1.73萬(wàn)元,同比下降3.2%。
     
    “‘二八開’的結(jié)構(gòu)表明,市場(chǎng)上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房。這些房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城,區(qū)域住房供應(yīng)充足并以普通住房為主,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降,有效滿足了首次置業(yè)的自住需求。”陳志表示,2012年居民首次購(gòu)房比重穩(wěn)定在九成左右,第二次購(gòu)房也都是改善型需求,“由于嚴(yán)格的限購(gòu)政策,不僅有效地將投機(jī)投資性購(gòu)房擋在門外,而且許多改善性需求是通過(guò)出售已有的住房獲得購(gòu)房資格,在改善住房條件的同時(shí)也釋放出了大量的存量房源,促進(jìn)了住房資源的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。”
     
    以價(jià)換量促使年底市場(chǎng)翹尾
     
    從交易數(shù)據(jù)看,去年10月下旬以來(lái),市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情,購(gòu)房人也真實(shí)的感受到有些位置好定價(jià)又相對(duì)合理的項(xiàng)目開始熱銷了,并且價(jià)格比年初有一定程度的上漲。為什么嚴(yán)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]控的背景下市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣的變化呢?
     
    陳志分析,翹尾行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。2012年初,市場(chǎng)觀望情緒濃厚,一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來(lái)的低位水平,企業(yè)以價(jià)換量,許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。
     
    2012年二季度以后,積壓的剛需開始釋放,同時(shí)隨著宏觀貨幣政策的適度寬松,進(jìn)一步刺激成交放量,某些區(qū)域房?jī)r(jià)開始觸底回升,但實(shí)際上回漲空間仍然也是有限的。“另外,市場(chǎng)翹尾是多重利好因素集中體現(xiàn)。一是居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的信心增強(qiáng)了,二是預(yù)計(jì)今年信貸政策會(huì)有所松動(dòng),三是認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,四是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定了,不會(huì)繼續(xù)再出新政了,這些因素綜合作用,使得改善性需求和剛性需求都加快了入市節(jié)奏。”
     
    釋疑
     
    為什么市民感覺房?jī)r(jià)沒有降?
     
    陳志表示,這是因?yàn)槿ツ攴績(jī)r(jià)下降有結(jié)構(gòu)性因素,五環(huán)外的房?jī)r(jià)確實(shí)下跌了,如五環(huán)外新建商品住房成交均價(jià)就下降了2.1%,而五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)有小幅上漲。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示,買房人在往更遠(yuǎn)的新城走,所以成交均價(jià)比前一年的價(jià)格有所下降。
     
    從交易數(shù)據(jù)看,去年10月下旬以來(lái),市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情,購(gòu)房人也真實(shí)地感受到有些位置好定價(jià)又相對(duì)合理的項(xiàng)目開始熱銷了,并且價(jià)格比2012年年初有一定程度的上漲。
     
    “‘翹尾’行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。2012年初,市場(chǎng)觀望情緒濃厚,一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來(lái)的低位水平,企業(yè)以價(jià)換量,許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。”陳志分析稱,市場(chǎng)“翹尾”是多重利好因素的集中體現(xiàn),包括居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)信心的增強(qiáng)、對(duì)今年信貸政策會(huì)有所松動(dòng)的預(yù)期、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)繼續(xù)再出新政的判斷等。這些因素綜合作用下,改善性需求和剛性需求加快了入市節(jié)奏。
     
    陳志判斷,年末翹尾的上升行情,具有階段性,且幅度有限。隨著時(shí)間的推移,利好因素的影響力會(huì)逐步減弱。 D155 J201
     
    相關(guān)
     
    今年樓市穩(wěn)字當(dāng)頭
     
    對(duì)于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。陳志認(rèn)為,去年年末翹尾的上升行情,具有階段性,“短期內(nèi)影響較大,但隨著時(shí)間的推移,影響力也就逐步弱化了。因此翹尾行情不會(huì)延續(xù)到今年年初,形成新一輪的上漲。2013年,市場(chǎng)會(huì)以‘穩(wěn)’字當(dāng)頭。”
     
    陳志介紹:“今年市場(chǎng)供應(yīng)比較充足。根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)上在途項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)測(cè),目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬(wàn)平方米,因此預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬(wàn)至12萬(wàn)套,要明顯高于2012年的8.9萬(wàn)套,再加上二手住房的盤子在不斷擴(kuò)大,也會(huì)一定程度增加二手房源的供應(yīng),因此商品住房的總體供應(yīng)是沒有問(wèn)題的。”
     
    陳志還說(shuō),隨著開工建設(shè)的推進(jìn),將有越來(lái)越多的保障性住房達(dá)到配租配售條件,市住建委明確表示將在三年內(nèi)解決全部輪候家庭。這將有效分流本市剛性自住需求。
     
    目前,中央和北京對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度非常堅(jiān)決和明確。北京市住建委也表示今年將保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。陳志最后說(shuō):“綜合這些因素,我們預(yù)判今年北京商品住房市場(chǎng)仍以穩(wěn)字當(dāng)頭。因此,我們呼吁社會(huì)各方認(rèn)清調(diào)控形勢(shì),企業(yè)切忌盲目跟風(fēng)漲價(jià),購(gòu)房人也沒必要恐慌,要理性購(gòu)房。” 
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