轉(zhuǎn)眼2012年已成為歷史，回顧這一年，保利[簡介 最新動態(tài)]、金地[簡介 最新動態(tài)]等龍頭房企年初十分疲軟的銷售表現(xiàn)讓市場無不擔(dān)心行業(yè)未來的前景。不過數(shù)月之后，市場用數(shù)據(jù)證明這個冬天并沒有想象的這么冷。萬科[簡介 最新動態(tài)]全年銷售突破1400億，綠地、保利加入“千億俱樂部”，全國銷售額前53名的房企都已是百億銷售規(guī)模，“百億俱樂部”較2008年擴容5倍……地產(chǎn)市場還有哪些變化？今日，《每日經(jīng)濟新聞(微博)》為您一一梳理。

 

對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，2012年無疑是名副其實的“突破之年”。

 

萬科A（000002，SZ）今日公布的12月份銷售簡報顯示，12月公司銷售業(yè)績再度飄紅，銷售額同比大增141.75%，此前市場猜測的全年1400億元的銷售目標(biāo)也如愿實現(xiàn)。

 

值得注意的是，綠地集團和保利地產(chǎn)也躋身 “千億俱樂部”，中海、恒大、萬達等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。2012年，全國銷售額前52名的房企都已是百億銷售規(guī)模，“百億俱樂部”較2008年擴容5倍。

 

在百億、千億俱樂部擴容的同時，房地產(chǎn)的市場份額正向龍頭房企集中，留給中小房企的機會將越來越少。多數(shù)觀察人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，部分中小房企將難逃被淘汰的命運。

 

恒大與千億俱樂部失之交臂

 

據(jù)萬科今日的最新公告披露，萬科去年12月實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，分別同比大增94.99%、141.75%，同比漲幅較11月繼續(xù)擴大，12月也是公司連續(xù)第八個月銷售破百億。2012年全年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，分別比2011年全年增長20.5%和16.2%，兩項增速均快于2011年。

 

與此同時，CRIC研究中心日前公布了《2012年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單。該榜單顯示，2012年，萬科的銷售額繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，連續(xù)三年蟬聯(lián)行業(yè)第一。

 

同時，地產(chǎn)“千億俱樂部”不再只有萬科一家，綠地集團、保利地產(chǎn)分別以1078億元和1018億元的銷售額躋身其中，中海、恒大、萬達等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。

 

昨日 （1月7日），恒大地產(chǎn)（03333，HK）發(fā)布的2012年12月銷售簡報顯示，2012年恒大共計完成合約銷售923.2億元，距離千億元大關(guān)僅一步之遙。CRIC研究中心的榜單中，恒大則以1536萬平方米的銷售面積穩(wěn)居行業(yè)第一。

 

恒大最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，恒大實現(xiàn)合約銷售額76.9億元，合約銷售面積122.2萬平方米，合約銷售均價6292元/平方米。2012年全年，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額923.2億元，完成全年800億元合約銷售計劃的115.4%。同時，銷售額較2011年增長14.8%；2012年累計合約銷售面積1548.5萬平方米，較2011年增長26.9%；累計合約銷售均價5962元/平方米。2012年12月，恒大新開盤5個，全年累計新開盤58個，在售項目達到179個。

 

隨著房地產(chǎn)市場銷售額不斷向龍頭房企靠攏，各階段銷售額業(yè)績也水漲船高。從企業(yè)入榜情況來看，2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP10銷售業(yè)績門檻分別達到460億元和411萬平方米，銷售金額門檻比2011年提高了46%。除此之外，TOP20房企的門檻也略有提高，銷售額從180億元增長至233億元，銷售面積從166萬平方米增長至249萬平方米。

 

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年銷售額突破百億的房企已達到53家，其中包括越秀地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、魯商置業(yè)等首次進入“百億陣營”。

 

地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯

 

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在房企銷售榜單變化的背后，凸顯了房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的馬太效應(yīng)。萬科、保利等領(lǐng)銜的“千億陣營”與第二、三梯隊的差距進一步拉大。

 

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高了2.03個百分點；前20家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。

 

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億～1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億～500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億～200億元的房企增速為20.5%，呈現(xiàn)下降趨勢。

 

從銷售排行來看，萬科、保利、綠地銷售額平均值達到1171億元，而年銷售額在500億～1000億元的房企平均值為754億元，500億元以下，300億元以上房企銷售額均值僅為373億元。

 

憑借著大型房企的品牌和規(guī)模效應(yīng)，資源整合能力以及與地方政府的良好關(guān)系，大型房企變得越來越強大，而資源也進一步向大企業(yè)集中。

 

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為，這并不奇怪，中國房企規(guī)模效應(yīng)仍將繼續(xù)顯現(xiàn)，但中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)過去的粗放發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變，一些省屬房企將被淘汰或邊緣化。

 

細(xì)分市場仍未成型

 

激烈的市場競爭和風(fēng)險意識，讓過去單一住宅開發(fā)企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。與大型房企相比，中小房企面臨在市場規(guī)模、拿地能力、融資能力等多方面困境。多數(shù)觀察人士認(rèn)為，中小房企終將難逃被淘汰的命運。中房協(xié)此前發(fā)布的 《2012房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍皮書》就曾指出，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)下去，未來三年內(nèi)至少有30%的國內(nèi)房企出局，房企總數(shù)將由目前的約5萬家銳減至3.5萬家。

 

據(jù)了解，2012年，萬科、保利、恒大、中海等大型房企紛紛在全國土地市場搶地，并凸顯出強強聯(lián)合的趨勢。截至12月份，萬科、保利、中海、恒大4家房企拿地總金額超過1040億元。但與2009年全行業(yè)瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地的現(xiàn)象并不多，土地儲備的能力也逐漸下降。

 

面對行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化，再加上調(diào)控政策趨勢，一些中小房企被逼無奈或主動轉(zhuǎn)型，由單一住宅向多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。深耕行業(yè)細(xì)分市場成為當(dāng)今中小房企暫避市場風(fēng)險和大型房企市場空間擠壓的選擇。

 

“國內(nèi)房企還未把專注細(xì)分市場作為長遠的戰(zhàn)略，僅僅作為企業(yè)品牌的補充。”徐楓認(rèn)為，一些房企在轉(zhuǎn)型細(xì)分市場過程中，市場管理團隊仍然難以克服高利潤誘惑，使得細(xì)分市場發(fā)育緩慢。

 

現(xiàn)實情況也如此。一向以白領(lǐng)階層為主的萬科，在產(chǎn)品開發(fā)中，也有高端豪宅產(chǎn)品配比。而一向標(biāo)榜做文化旅游綜合服務(wù)的華僑城[最新消息 價格 戶型 點評]，在其旅游項目中也依靠住宅開發(fā)獲得收益。

 

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場的一大亮點。但從規(guī)模上看，一些新興的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場遠未成型。一向?qū)Ｗa(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的華夏幸?；鶚I(yè)，2011年全年銷售額為165億元，2012年1月～9月累計銷售額138.24億元，較2011年同期增長12.77％。但與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)動則數(shù)百億，上千億的銷售額相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍是襁褓中的嬰兒。

 

最新動態(tài)

 

萬科2012年年末拿地出現(xiàn)井噴

 

伴隨著樓市暖冬共同出現(xiàn)的還有土地市場的回暖，去年12月，上海、天津、武漢等地頻頻有地王的消息傳來。而以萬科等為代表的實力雄厚的龍頭房企無疑是在土地市場縱橫的主角。

 

2012年11月，萬科獲得了12個地塊的開發(fā)項目，合計獲得權(quán)益容積率建筑面積233萬平方米，支付權(quán)益地價64億元，這曾是2012年公司單月新增土地儲備最高的一個月份。不過相比大包大攬的12月，11月萬科拿地的胃口還顯得偏小。

 

據(jù)今日最新公告披露，2012年12月，萬科共計在全國獲得20個項目。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，這20個項目權(quán)益容積率建筑面積約為434萬平方米，這是萬科新增項目建筑面積實現(xiàn)了連續(xù)第7個月的環(huán)比增長。項目分布在上海、杭州、蘇州、成都、青島、沈陽、大連等以二線城市為主的區(qū)域。

 

對此，瑞銀證券認(rèn)為，萬科抓住政府增加供地量的機遇擴張土地儲備，將使公司2013年～2014年的增長基礎(chǔ)更加堅實。

 

數(shù)據(jù)顯示，公司2012年1月～11月新增項目權(quán)益面積達1029萬平米、對應(yīng)地價287億元，樓面均價僅2791元/平方米。據(jù)記者統(tǒng)計，去年12月公司需支付權(quán)益地價143.12億元，對應(yīng)樓面均價為3297.7元/平方米。

 

值得注意的是，在萬科去年12月所獲項目中，具有100%權(quán)益的項目數(shù)量占比明顯提高，總共20個項目里有14個項目的權(quán)益為100%，占比70%，而同樣拿地較多的11月，100%權(quán)益項目僅占全部12個項目的25%。同時，12月也是萬科2012年拿地金額首次超過銷售額的月份。

 

國泰君安行業(yè)分析師李品科表示，萬科的現(xiàn)金優(yōu)勢已充分轉(zhuǎn)化為拿地優(yōu)勢,為下一步規(guī)模的增長和市場份額的提升埋下伏筆。

 

新年首周 樓市成交好于去年同期

 

今年首周，樓市受元旦假期因素影響，成交情況較前一周有所回落，但成交量仍要好于2012年同期。中指院發(fā)布的周報數(shù)據(jù)顯示，第一周監(jiān)測的40個城市中，成交量同比上漲的城市占九成以上。

 

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：元旦小長假期間，全國主要的54個城市樓市新建住宅簽約達到了8438套，比2012年同期上漲了16.8%，特別是京滬穗深4個一線城市，簽約套數(shù)為2127套，同比上漲57.7%。

 

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，并不反映元旦成交情況，但2013年簽約同比上漲也反映出市場依然出現(xiàn)了明顯的年底翹尾。

 

按照中指院的統(tǒng)計口徑，今年首周，韶關(guān)成交量同比增幅最大，為681.38%。除了上海、深圳、蘇州、重慶、武漢以外，多個重點城市均有超過100%的增幅，其中成都增幅最大，為105.28%。

 

一線城市表現(xiàn)也較為優(yōu)異，2013年第一周，北京住宅網(wǎng)簽總量為4876套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量下跌了38.8%，比去年同期大幅上升98%。

 

鏈家市場研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，受假期和供應(yīng)減少影響，新建商品住宅成交量明顯回落，但市場熱度并沒有明顯降低。一方面，扣除保障房后，新建純商品住宅成交量仍在近2000套水平，比2012年同期高3.2倍；另一方面，新開盤項目仍保持較高的去庫存化速度。

 

據(jù)統(tǒng)計，北京2012年12月開盤的多個項目去庫存化率較高，如騰飛園、路勁家園、金域緹香家園、龍湖時代天街[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]、云立方嘉苑等目前簽約率都已超過五成。

 

在中指院稍早發(fā)布的去年12月百城房價指數(shù)中，全國100個城市，新建住宅平均價格為9715元/平方米，環(huán)比11月上漲0.23%，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲；12月十大城市新建住宅均價為16157元/平方米，環(huán)比上漲0.45%，同比漲1.06%，連續(xù)第二個月上漲且漲幅擴大。

 

目前制約房地產(chǎn)市場成交放量的阻力來自開發(fā)商。“供應(yīng)量減少，新房成交量或?qū)⒂行》芈洹?rdquo;偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，2012年下半年樓市交易量的回暖，使得各大開發(fā)商基本完成甚至超額完成年度銷售計劃，一方面，春節(jié)前再推新盤的動力不足，另一方面，在目前市場前景看好的情況下，開發(fā)商降價促銷的可能性不大。