上實(shí)城開依舊在整理從中新收購回來的地產(chǎn)項(xiàng)目。就在不久前，上實(shí)城開把從中新收購獲得的成都公園大道項(xiàng)目完全剝離出售。
整個(gè)出售過程分兩步完成：2012年12月21日，上實(shí)城開把其所持有的成都公園大道項(xiàng)目開發(fā)公司成都中新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)，以總價(jià)1.1億元售予宏匯投資有限公司，并可收回1.41億元的股東貸款。此外，宏匯投資還需償還中新錦泰欠結(jié)集團(tuán)5.76億元貸款，及相關(guān)貸款可能累計(jì)7300萬元利息。
至于剩下的30%股權(quán)，則于六日后（12月27日），通過產(chǎn)權(quán)交易所以總價(jià)2.96億元轉(zhuǎn)讓予成都三創(chuàng)偉業(yè)。
出售事項(xiàng)給上實(shí)城開帶來不錯(cuò)的裨益。通過前后兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，上實(shí)城開合共錄得除稅及開支前收益約2.012億元，兩次轉(zhuǎn)讓分別錄得收益約1.41億元及6020萬元。
上市表示，擬將扣除相關(guān)開支后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得款項(xiàng)用作償還集團(tuán)借貸或投資用于集團(tuán)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)或物業(yè)。
公園大道的沉浮
成都公園大道項(xiàng)目是上實(shí)城開在成都的唯一項(xiàng)目，占地面積達(dá)22.81萬平方米，總建筑樓面面積達(dá)77.5萬平方米。項(xiàng)目位于成都市光華大道北側(cè)，北望江安河，鄰近成都主城區(qū)。為混合式住宅及商用發(fā)展項(xiàng)目，規(guī)劃分兩期進(jìn)行，目前正在興建第一期。
在成都地產(chǎn)圈內(nèi)，公園大道早已聞名至久，原因之一，當(dāng)屬其歷時(shí)長達(dá)五年的開發(fā)時(shí)間，至今仍處于一期開發(fā)狀態(tài)。而同樣的開工期，如若順利，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)基本完成竣工，并已銷售多年。
事實(shí)上，在這五年內(nèi)，公園大道一直都在不斷重復(fù)過著停工、復(fù)工的日子背后，也揭示著公園大道原擁有者中新地產(chǎn)資金鏈的緊繃與拮據(jù)。
翻查過往歷史資料，作為公園大道的開發(fā)商，中新城泰成立于2007年1月30日，注冊資本2億元，并由中新地產(chǎn)及成都中泰交通建設(shè)發(fā)展有限公司分別擁有70%及30%權(quán)益。
其中中新地產(chǎn)出資2億元，其中1.4億元作為中新錦泰70%注冊資本，6000萬元為股東貸款；成都中泰則對中新錦泰出資3億元，其中6000萬作為注冊資本占股30%，余下2.4億元皆為股東貸款。
而按照當(dāng)初訂立的合作協(xié)議，中新地產(chǎn)需將在2007年1月起的24個(gè)月內(nèi)，另加1億元的額外價(jià)格，收購成都中泰持有的中新錦泰30%股權(quán)和2.4億元股東貸款，總代價(jià)達(dá)4.86億元。
是次交易當(dāng)時(shí)曾被業(yè)內(nèi)視為是一筆“風(fēng)險(xiǎn)很大的變相融資”。“2007年房地產(chǎn)行業(yè)火熱時(shí)，房企擴(kuò)張搶占二線城市多采用類似股權(quán)投資形式來獲得土地，但這么高的投資回報(bào)承諾，本身就隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。”中新地產(chǎn)投資成都的方式為股權(quán)投資，這也是中新地產(chǎn)在內(nèi)地投資的主要模式。
不僅如此，成都中泰內(nèi)部人士事后曾透露，中新地產(chǎn)在簽訂協(xié)議后始終未及時(shí)提供后續(xù)資金，“我們代其繳納了土地出讓金，這也讓成都中泰的股東貸款上升到了3.26億元。”
彼時(shí)的中新地產(chǎn)，已逐步走向崩盤的邊緣。由于無力支付相關(guān)款項(xiàng)，2008年8月，中新地產(chǎn)便開始向成都中泰提出法律訴訟，請求法院認(rèn)定其與成都中泰之間的中新錦泰30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。自此，雙方展開訴訟。
2009年5月，訴訟最終和解，中新地產(chǎn)向成都中泰支付1.2億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，按約收購其持有的中新錦泰30%股權(quán)。此外，中新地產(chǎn)還需償還成都中泰3.26億元的股東貸款。當(dāng)年11月，成都中泰就違約索償7000萬元及利息向香港高等法院遞交申請。
即便如此，此時(shí)的中新地產(chǎn)已經(jīng)虧損嚴(yán)重接近破產(chǎn)，幾乎完全喪失償債能力。同時(shí)，在這期間，中新地產(chǎn)還一度拖欠工程款是導(dǎo)致項(xiàng)目停工。
很快，中新地產(chǎn)便被上實(shí)控股收購。2010年1月20日，上實(shí)控股宣布，以27.46億港元收購中新地產(chǎn)45.02%股權(quán)，成為中新地產(chǎn)第一大股東，上實(shí)城開由此借殼上市。經(jīng)過逐步整合，中新錦泰歸屬至上實(shí)城開的平臺中，成都公園大道也再度復(fù)工。
上實(shí)城開的包袱
成都公園大道項(xiàng)目已經(jīng)在2008年開盤，在轉(zhuǎn)讓至上實(shí)城開平臺以后，也開始為上實(shí)城開帶來銷售收入。
根據(jù)上實(shí)城開2011年度業(yè)績報(bào)告，年內(nèi)，上實(shí)城開的主要銷售收入來自包括上海、西安、天津及成都四個(gè)項(xiàng)目，其中成都項(xiàng)目即公園大道，占2011年度銷售收入8.24%。至2012年年中，成都公園大道的銷售收入上升至12..2%，彼時(shí)上實(shí)城開營業(yè)額為10.92億港元，預(yù)售所得款項(xiàng)余額為98.62億港元。
然而，盡管如此，公園大道依然處于入不敷出的局面。根據(jù)最新資料顯示，截至2011年末，中新金泰錄入除稅及非經(jīng)營性項(xiàng)目后凈虧損2.01億元。
而上實(shí)城開有意改變賬面一直虧損的局面，因?yàn)槭召徶行碌禺a(chǎn)雖然讓上實(shí)城開名下的土地儲備量大增，但也使得上實(shí)城開這兩年來的財(cái)務(wù)狀況顯得拮據(jù)。
歸根究底，原中新旗下所擁有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在注入到上實(shí)城開這兩年里，并沒有為上實(shí)城開帶來任何的溢利貢獻(xiàn)。
盡管上實(shí)城開的虧損額在不斷收窄，但流動性依然偏弱。其中，截至2012年6月，上實(shí)城開僅持有27億港元現(xiàn)金，少于其57億港元短期債務(wù)的一半。
穆迪曾指出，上實(shí)城開今年上半年的業(yè)績疲弱，反映該集團(tuán)在整合中新業(yè)務(wù)時(shí)出現(xiàn)虧損，過往中新主要進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。同時(shí)，由于上實(shí)城開正在將其現(xiàn)有業(yè)務(wù)與先前的中新業(yè)務(wù)合并。因此，穆迪預(yù)期兩家公司整合所產(chǎn)生的虧損會繼續(xù)影響上實(shí)城市開發(fā)集團(tuán)在2012年的財(cái)務(wù)狀況。
不過，上實(shí)城開董事會主席較早前向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，之前中新項(xiàng)目收購的處理上，因?yàn)闅v史遺留問題停留了幾年沒有銷售，進(jìn)來城開以后，就用城開的銷售來補(bǔ)持。但目前基本上，上實(shí)城開最難的時(shí)間已經(jīng)過了，接下來上實(shí)城開的盈利也開始逐步恢復(fù)。
據(jù)悉，由于上半年公司盈利表現(xiàn)欠佳，上實(shí)城開計(jì)劃下半年推出更多利潤較高的項(xiàng)目，以期提高公司盈利水平，倪建達(dá)稱，前這些利潤較高的項(xiàng)目去化正在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)今年公司還是能夠完成恢復(fù)盈利。
但即使這樣，上實(shí)城開并不放棄繼續(xù)處置旗下非核心項(xiàng)目。
在出售成都項(xiàng)目之前，11月15日上實(shí)城開發(fā)布海外監(jiān)管公告，其中包括修改條款項(xiàng)下若干條文，給予該公司靈活彈性。
該公告指，契約項(xiàng)下“資產(chǎn)處置”定義廣泛，且涵蓋出售未開發(fā)土地或本公司無意再開發(fā)的未完成開發(fā)項(xiàng)目或擁有未開發(fā)土地或未完成開發(fā)項(xiàng)目所受限制附屬公司的所有或絕大部分所有股本。不能作出任何構(gòu)成資產(chǎn)處置的資產(chǎn)出售，除非本公司于給予該等資產(chǎn)處置的備考影響后固定費(fèi)用覆蓋率能夠產(chǎn)生最少1.00美元債項(xiàng)。
同時(shí)，上實(shí)城開建議修訂條款，以使其具有靈活彈性，按一般商業(yè)條款與獨(dú)立第三方訂立合約安排，以獲取由本公司或一個(gè)或受限制附屬公司多個(gè)銀行賬戶質(zhì)押之債項(xiàng)，以便將美元或港元兌換為人民幣，或?qū)⑷嗣駧艃稉Q為美元或港元。
穆迪就此指，如得到債券持有人的同意，上實(shí)城開可出售有關(guān)不符合最新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的未開發(fā)或部分開發(fā)項(xiàng)目。由于上實(shí)城開須要進(jìn)行某些資產(chǎn)整頓以改善其業(yè)務(wù)，此舉對該集團(tuán)的信用狀況具正面影響。穆迪還表示，出售資產(chǎn)建議可應(yīng)對該集團(tuán)在資金及債務(wù)再融資等方面的需要。
綿延日久的剝離
上實(shí)城開表示，出售成都項(xiàng)目，主要由于集團(tuán)已重新制定其策略，將專注于集團(tuán)擁有據(jù)點(diǎn)的長江三角洲物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。換言之，不排除上實(shí)城開接下來仍將繼續(xù)剝離旗下長三角區(qū)域以外的非核心業(yè)務(wù)。
據(jù)上實(shí)城開網(wǎng)站公布資料，上實(shí)城開于13個(gè)城市擁有25個(gè)項(xiàng)目，包括中、高端住宅、服務(wù)式公寓、酒店、商用及辦公室樓宇。截至2012年6月30日，上實(shí)城開總規(guī)劃建筑面積逾1700萬平方米。
其中，項(xiàng)目主要分布在西安、上海、天津、北京、長沙、珠海、重慶、成都等地。在建項(xiàng)目當(dāng)中，上海共7個(gè)，北京、天津、昆山、重慶各為2個(gè)，河北三河、無錫、西安、沈陽、成都、珠海各1個(gè)。北京后現(xiàn)代城、深圳鳳凰大廈已落成。
而深圳、天津、北京、珠海、長沙、西安、沈陽、成都、河北三河及上海九久青年城項(xiàng)目，都為原中新地產(chǎn)旗下發(fā)展項(xiàng)目。
故有分析人士指出，從此次出售成都項(xiàng)目的舉動不難看出，上實(shí)城開或?qū)⒗^續(xù)剝離從中新收購回來的，短期內(nèi)未能給公司帶來收入貢獻(xiàn)的項(xiàng)目。
更相關(guān)分析人士猜測，不排除上實(shí)城開會繼續(xù)選擇出售河北、西安、沈陽包括珠海項(xiàng)目，畢竟在這些城市項(xiàng)目僅有一個(gè)，這會占用較多的資源，加上上實(shí)城開有意收縮戰(zhàn)線，而且現(xiàn)在僅有西安項(xiàng)目還在為上實(shí)城開提供銷售收入貢獻(xiàn)。
據(jù)了解，西安項(xiàng)目為滻灞半島項(xiàng)目，即原來的中新水城項(xiàng)目，項(xiàng)目隨著中新收購，也一同轉(zhuǎn)至上實(shí)城開旗下。項(xiàng)目位于滻河和灞河的交匯點(diǎn)，該處乃西安市唯一一個(gè)大型生態(tài)小區(qū)，該項(xiàng)目除了住宅和商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目外亦包含一間酒店，其第一期已落成。項(xiàng)目總建筑樓面面積（包括可供出售與非出售）約353.47萬平方米。預(yù)計(jì)最終竣工期為2017年。
不過，西安滻灞半島已經(jīng)成為上實(shí)城開主要的銷售貢獻(xiàn)來源之一。截至2012年6月底，上實(shí)城開主要銷售收入來自西安滻灞半島、上海萬源城及成都公園大道，三個(gè)項(xiàng)目分別占本集團(tuán)期內(nèi)銷售收入約37.7%、14.4%及12.2%。
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