海水褪去，才知道誰在裸泳。

 

繼青島凱悅中心之后，青島又一個房產(chǎn)項(xiàng)目因無力兌付而走上拍賣之路。據(jù)此前發(fā)布的拍賣公告，位于青島黃島區(qū)和即墨溫泉鎮(zhèn)的兩宗土地將拍賣，底價7.89億元，將于1月8日（今日）在山東省法院司法拍賣廳進(jìn)行公開拍賣。

 

另一組數(shù)據(jù)更添緊張氣氛，信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2011年共新增余額為2558億元，其中，四個季度分別為545.199億元、1183.0252億元、745.78億元、84.6億元，可推測2013年將有約3000億元左右的房地產(chǎn)信托到期兌付，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2012年的兌付本金金額1759億元。其中，2013年兌付頂峰在二季度出現(xiàn)，達(dá)1301億元。

 

當(dāng)新的一波兌付高峰逐漸襲來時，還有多少項(xiàng)目潛藏危機(jī)？

 

中信信托折戟青島

 

近日，一則關(guān)于中信信托相關(guān)地塊司法拍賣的公告，再度將房地產(chǎn)信托存在的風(fēng)險推至輿論的風(fēng)口浪尖。

 

公告中顯示：受山東省高級人民法院委托，定于2013年1月8日10時在山東省法院司法拍賣廳公開拍賣青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島乾正置業(yè)有限公司項(xiàng)下土地使用權(quán)及地上建筑物，包括青島市黃島區(qū)長江東路南側(cè)、濱海大道北側(cè)土地使用權(quán)兩宗，共計約107.92畝（商服用地）；青島市黃島區(qū)珠江路南側(cè)、建院路東側(cè)土地使用權(quán)約99.82畝及地上售樓處、樣板間約3200平方米，在建地下車庫約4.2萬平方米 （城鎮(zhèn)混合住宅用地）以及青島即墨市溫泉鎮(zhèn)新興街8號土地使用權(quán)約107.28畝 （商業(yè)金融用地）。

 

這則拍賣公告背后凸顯的正是信托產(chǎn)品逼近兌付無力償還的窘境。

 

據(jù)了解，上述項(xiàng)目是中信信托在2010年發(fā)行的 “中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計劃”，發(fā)行時間為2010年7月22日至2010年8月27日，發(fā)行規(guī)模為7.1億元，預(yù)計年收益率為9%~13%，期限為30個月，以此推算該筆產(chǎn)品將在今年年初到期。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該項(xiàng)目的開發(fā)商山東舒斯貝爾置業(yè)有限公司是澳大利亞舒斯貝爾集團(tuán)的全資子公司，是總部在山東日照的一家外資房地產(chǎn)開發(fā)公司。而此次將被拍賣的“黃島鳳凰灣綜合項(xiàng)目”，是該企業(yè)在青島西海岸打造的一處體量25萬平方米的大型綜合體項(xiàng)目，包括15萬平方米大型購物中心與10萬平方米高檔海景低密度洋房。

 

但根據(jù)公告內(nèi)容，到今年年底，舒斯貝爾黃島項(xiàng)目僅建成有地下車庫、基礎(chǔ)地基、售樓處和樣板間。

 

顯然，這一項(xiàng)目的兌付問題成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

公告顯示，此次拍賣的標(biāo)的物底價為7.89億元，這與此前12.75億元的評估值相比縮水不少。即便如此，業(yè)界人士并不看好此次拍賣。

 

瘋狂擴(kuò)張下的風(fēng)險

 

中信信托青島海景房項(xiàng)目早已不是第一個失敗者。無獨(dú)有偶，首例房產(chǎn)信托遭遇拍賣抵押的案例同樣發(fā)生在青島。

 

“其實(shí)不僅僅是在青島。”高和金融分析師李慧忠向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，這樣的危機(jī)潛藏在諸多可被稱為“1.5線”的城市，譬如青島、南京、大連和沈陽。

 

李慧忠進(jìn)一步指出，在這些城市，高端寫字樓包括改善型需求、超改善型需求（豪宅類）這些產(chǎn)品市場流動性非常弱，但是存量卻不少。“以南京為例，超高檔的5A級寫字樓甚至可以媲美北京的國貿(mào)三期，但是很難消化。”李慧忠告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，只有整個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均收入達(dá)到一定的水平之后才足以支撐這些產(chǎn)品，但目前的現(xiàn)狀是，很多產(chǎn)品和市場是脫節(jié)的，定位過于超前。

 

而真正適合這些城市的產(chǎn)品往往是總價在100萬元以內(nèi)的小戶型住宅和公寓，但從近期不斷爆出的這類房產(chǎn)信托產(chǎn)品無力兌付的情況來看，多是集中在綜合體、高端住宅這些產(chǎn)品。

 

也正因如此，多位業(yè)內(nèi)人士并不看好這一項(xiàng)目的拍賣。有分析人士向記者估算，也許要打到三折才有可能出手。

 

青島凱悅中心、黃島鳳凰灣的失利凸顯出的則是房地產(chǎn)信托行業(yè)機(jī)遇與風(fēng)險同在的現(xiàn)狀。

 

而這個正處于高速奔跑的房地產(chǎn)信托行業(yè)，目前“跑”出的最新紀(jì)錄接近7萬億元。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月底，中國信托業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6.98萬億元。然而，跑得越快跌倒的風(fēng)險也就越大。

 

由于房地產(chǎn)信托的平均期限為兩年左右，在經(jīng)歷了2010年～2011年的發(fā)行熱潮后，逐漸逼近的兌付高峰期，更讓人擔(dān)憂還會有多少個項(xiàng)目在退潮后，成為裸泳者。

 

“多年以來，信托行業(yè)將自身定位為國內(nèi) "最符合資產(chǎn)管理理念"的金融機(jī)構(gòu)。在理財市場上信托理財與銀行理財齊頭并進(jìn)之勢，（使得）基金、券商的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)均受到一定影響。但是這種格局正發(fā)生著變化。”普益財富研究員范杰告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

 

目前，券商資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的成熟對于信托業(yè)也形成了較大的威脅。范杰指出，相比其他金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，信托公司存在無公募性質(zhì)的產(chǎn)品、大部分信托公司研究實(shí)力不強(qiáng)以及銷售渠道不暢等軟肋。

 

對此，李慧忠也表示，對于未來的信托市場，更有發(fā)展前景的集中在專業(yè)性特別強(qiáng)的、積極主動管理的公司以及產(chǎn)品定位細(xì)分市場小戶型的信托公司。