國(guó)內(nèi)休閑游的巨大市場(chǎng)空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，是各路資本下注旅游地產(chǎn)的主因，但同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題始終困擾著我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

從東部沿海到西部山區(qū)，從長(zhǎng)白山到海南椰島，今年旅游景點(diǎn)隨處可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的身影在尋找著各類資源進(jìn)行“聯(lián)姻”式的開(kāi)發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)行業(yè)排行前100名的企業(yè)中，已有2/3的房企介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，其中包括萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠地等地產(chǎn)龍頭企業(yè)在內(nèi)。

而大手筆布局旅游地產(chǎn)的案例更是比比皆是，數(shù)據(jù)表明，2012年1季度中國(guó)旅游地產(chǎn)總投資額約為2600億元，占整個(gè)房地產(chǎn)投資的20%以上。萬(wàn)科早在2005年就耗資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年租賃權(quán)建高級(jí)酒店；今年至今，中弘地產(chǎn)已投資規(guī)模高達(dá)150億元建云南西雙版納路南山旅游度假項(xiàng)目、規(guī)模為150億元的長(zhǎng)白山望天鵝國(guó)際[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]旅游度假區(qū)等10個(gè)項(xiàng)目。

近年來(lái)旅游業(yè)的火爆，也在一定程度上促進(jìn)了旅游地產(chǎn)的升溫。從一線城市到旅游勝地，房地產(chǎn)企業(yè)正通過(guò)上山下海，且無(wú)論是開(kāi)發(fā)面積還是資金規(guī)模都有越來(lái)越大的趨勢(shì)。

在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存看來(lái)，旅游地產(chǎn)雖具有巨大的利潤(rùn)空間，但是其在開(kāi)發(fā)過(guò)程的投入成本也是巨大的。拿地、購(gòu)買景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)、興建基礎(chǔ)設(shè)施、廣告營(yíng)銷、后續(xù)維修、物業(yè)管理等耗資動(dòng)輒就數(shù)十、上百億，令許多中小型房企望而卻步。尤其是旅游度假地產(chǎn)要開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期投入持續(xù)經(jīng)營(yíng)，耐得住寂寞才能等到最后的收獲。

中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)(集團(tuán))有限公司總裁丁祖昱表示，國(guó)內(nèi)休閑游的巨大市場(chǎng)空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，是各路資本下注旅游地產(chǎn)的主因，但同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題始終困擾著我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。旅游度假資源與房地產(chǎn)的完美融合，還有很長(zhǎng)的路要走。

異軍突起

地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變，一片蕭條的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻見(jiàn)得一片風(fēng)景獨(dú)好，這就是近幾年異軍突起的旅游地產(chǎn)。

海南便是典型一例。不足4萬(wàn)平方公里的土地上，動(dòng)輒引來(lái)數(shù)十億、上百億的投資，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。全國(guó)10大房企排行榜中已有半數(shù)房企進(jìn)駐海南，包括萬(wàn)科、雅居樂(lè)、恒大、碧桂園、綠城等知名房企。

云南旅游地產(chǎn)更是達(dá)到狂熱的境地。在從麗江、大理、騰沖、普洱的漫長(zhǎng)旅游資源帶上，動(dòng)輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數(shù)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)更是重金下注旅游地產(chǎn)，其在長(zhǎng)白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山等地的投資規(guī)模預(yù)計(jì)高達(dá)1700億元左右。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)未來(lái)將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，以儲(chǔ)存未來(lái)10年的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)這塊肥肉并不是這一兩年的事情。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過(guò)3000億元人民幣。一些房企的旅游地產(chǎn)份額甚至高達(dá)6成。

由于在城市范圍內(nèi)針對(duì)土地的政策和限制繁多導(dǎo)致幾乎已無(wú)地可圈，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓頂，生存壓力越來(lái)越大。于是，城市邊緣地區(qū)，特別是旅游區(qū)域就成了開(kāi)發(fā)商打擦邊球的灰色地帶。

而“十一”黃金周帶來(lái)的國(guó)內(nèi)旅游新高峰，更是讓旅游地產(chǎn)項(xiàng)目迎來(lái)了一場(chǎng)“狂歡”。

數(shù)據(jù)顯示，在今年為期8天的“十一”黃金周期間，全國(guó)共接待游客4.25億人次，較2011年同期相比增幅達(dá)40.9%，實(shí)現(xiàn)旅游收入2105億元，同比增長(zhǎng)44.4%。此前，國(guó)家旅游局在2012年第3季度全國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示，預(yù)計(jì)2012年旅游業(yè)總收入約2.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)約29億人次，同比增長(zhǎng)10%，國(guó)內(nèi)旅游收入約2.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15%。入境旅游人數(shù)1.35億人次，與上年持平。旅游外匯收入495億美元，同比增長(zhǎng)2%。

北京周邊一家新開(kāi)業(yè)的酒店，從9月29日開(kāi)業(yè)，到10月7日，這間酒店的客房預(yù)訂率達(dá)到了100%。位于天池風(fēng)景區(qū)附近的長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)，也在開(kāi)業(yè)后的第一個(gè)長(zhǎng)假就迎來(lái)一個(gè)客流高峰。據(jù)報(bào)道，這個(gè)由萬(wàn)達(dá)、泛海、一方、億利、用友、聯(lián)想控股等集團(tuán)投資的旅游項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)2個(gè)月以來(lái)，度假區(qū)內(nèi)4個(gè)酒店的日常平均入住率達(dá)60%-70%，長(zhǎng)假期間接待游客數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)人。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)至少27個(gè)省區(qū)市制定的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。

據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，截至今年4月，全國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)2226個(gè)，規(guī)劃投資總額保有量為1.09萬(wàn)億元，共覆蓋85個(gè)城市和地區(qū)，主要分布在海南、兩廣沿海、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西南地區(qū)、福建東南沿海6大旅游資源區(qū)。

據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，在9月披露的25只新基金中，有3只為旅游文化產(chǎn)業(yè)基金，資金規(guī)模達(dá)202億元。

開(kāi)發(fā)雙刃劍

無(wú)論是單兵作戰(zhàn)還是抱團(tuán)前行，房企造城式開(kāi)發(fā)的層出不窮也引發(fā)業(yè)內(nèi)的爭(zhēng)論不休。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)曾告訴記者，在開(kāi)發(fā)商大量涌向旅游地產(chǎn)的同時(shí)，也出現(xiàn)一些借旅游地產(chǎn)之名拿地卻另做他用的亂象。他表示，旅游地產(chǎn)多位于相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府希望帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)；而企業(yè)希望避開(kāi)調(diào)控，獲得土地。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商借旅游地產(chǎn)拿地并非不可，但開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都需明確旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和普通住宅項(xiàng)目在土地使用性質(zhì)上不同，住房使用年限也不同，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)需符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃和要求。

目前國(guó)內(nèi)有不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都將關(guān)注點(diǎn)著重放在地產(chǎn)，而忽視對(duì)項(xiàng)目旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。中國(guó)旅游研究院院長(zhǎng)戴斌表示，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是“做地產(chǎn)多過(guò)做旅游”，但其實(shí)真正科學(xué)可持續(xù)的模式應(yīng)該要先做好旅游景區(qū)，再做房地產(chǎn)建設(shè)?？蔁o(wú)奈的是，由于旅游景區(qū)的建設(shè)投入資金高，回報(bào)周期長(zhǎng)，并不是每一個(gè)房企都像萬(wàn)達(dá)這般既有資金又有資源，可以大刀闊斧地專注旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這便導(dǎo)致旅游地產(chǎn)變成許多房企逆市圈錢的新金礦。倘若不注重旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及住宅產(chǎn)品的后期維護(hù)管理，即便可以順利竣工，其升值潛力亦不容樂(lè)觀。

“旅游地產(chǎn)是把雙刃劍，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與住宅建設(shè)不同，需長(zhǎng)期的資金、人力和管理投入，若開(kāi)發(fā)商一擁而上，準(zhǔn)備不足，抱著快速回籠資金的心態(tài)，容易陷入其中”，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為。

曾有去云南旅游回來(lái)的人士向記者描述，當(dāng)?shù)芈糜尉包c(diǎn)“房地產(chǎn)化的痕跡太重了。”今年6月初央視曾報(bào)道，目前景洪在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目有300多個(gè)。而在北京，目前處于主要銷售期的項(xiàng)目也就350個(gè)左右。

3月，中坤和云南省普洱市達(dá)成框架協(xié)議，中坤將領(lǐng)銜啟動(dòng)中國(guó)普洱休閑養(yǎng)生部落，總投資規(guī)模預(yù)計(jì)500億元。

4月12日，西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)工奠基。這個(gè)位于西雙版納州府景洪市西北的項(xiàng)目，由萬(wàn)達(dá)、泛海、聯(lián)想控股等企業(yè)聯(lián)合投資，占地約6平方公里。投資規(guī)模為150億元。

4月14日，中弘股份公告將投資開(kāi)發(fā)西雙版納路南山旅游度假項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)150億元。

西雙版納的圈地，讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感到不安。據(jù)記者整理，目前在西雙版納投資的企業(yè)包括中國(guó)平安、保利集團(tuán)、云南城投、世紀(jì)金源、華僑城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到12個(gè)，其中單體投資超過(guò)100億的有7個(gè)，總投資規(guī)模超過(guò)1300億元。

圈地風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

從房企角度來(lái)看，調(diào)控背景下，房企有戰(zhàn)略布局向三四線、向非限購(gòu)板塊轉(zhuǎn)移的需求。同時(shí)，地方政府的熱情也在吸引房企。

據(jù)了解，某企業(yè)在西雙版納拿地每畝成本20萬(wàn)左右，相當(dāng)于多數(shù)土地的“半價(jià)”。在中弘股份路南山項(xiàng)目上，西雙版納州根據(jù)協(xié)議，要協(xié)助中弘將路南山項(xiàng)目“納入省級(jí)重點(diǎn)旅游建設(shè)項(xiàng)目并積極爭(zhēng)取相關(guān)優(yōu)惠政策”。

另一方面，一些企業(yè)進(jìn)行的是一級(jí)開(kāi)發(fā)。這將有利于該企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)中掌握主動(dòng)，低成本甚至零成本拿下自己中意的最優(yōu)質(zhì)地塊。其他企業(yè)再拿地，就要溢價(jià)。而已經(jīng)進(jìn)入的房企還可以與地方政府一起，在二級(jí)出讓中獲得溢價(jià)收益分成。這種平衡資金的方式，在云南其他地區(qū)也能見(jiàn)到。目前在云南，房企布點(diǎn)較多的區(qū)域包括麗江、騰沖、瑞麗、普洱等旅游熱點(diǎn)地區(qū)。

然而，這種圈地運(yùn)動(dòng)是否存在風(fēng)險(xiǎn)，部分房企和業(yè)內(nèi)人士都存在疑慮。據(jù)報(bào)道，西雙版納2009年全州建設(shè)用地規(guī)模超過(guò)34.98萬(wàn)畝，已透支了十余萬(wàn)畝用地指標(biāo)。

旅游地產(chǎn)布局海外

今年5月，萬(wàn)科通過(guò)其全資子公司W(wǎng)klandInvestmentsCompanyLimited收購(gòu)港交所一家上市公司南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份。據(jù)了解，萬(wàn)科“出海”定位建筑業(yè)。

但與萬(wàn)科不同的是，大部分房企海外投資偏好擁有優(yōu)美、獨(dú)特自然資源的國(guó)家和地區(qū)，業(yè)態(tài)方面以旅游、商業(yè)地產(chǎn)居多，多采取合作開(kāi)發(fā)模式。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼今年5月與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購(gòu)協(xié)議，開(kāi)啟萬(wàn)達(dá)首單文化領(lǐng)域海外投資后，6月又與中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)、俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億-30億美元的意向協(xié)議書(shū)。

上海綠地集團(tuán)選擇了韓國(guó)，將投資9億美元，建設(shè)韓國(guó)濟(jì)州島“6大核心項(xiàng)目”中的健康醫(yī)療城項(xiàng)目。以旅游地產(chǎn)為主的深圳光耀集團(tuán)則參與開(kāi)發(fā)韓國(guó)濟(jì)州島的“中國(guó)城”旅游項(xiàng)目。

碧桂園首次出海落子馬來(lái)西亞作為國(guó)外發(fā)展的首站，項(xiàng)目力圖打造旅游投資的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃的房企，包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中坤等12家大型房企，規(guī)模達(dá)上百億美元。